Verkaufsvollmacht
Was ist eine Verkaufsmacht?
Eine Verkaufsvollmacht ist eine Klausel in einem Hypothekenbrief, die den Hypothekengläubiger ermächtigt, die Immobilie im Falle eines Zahlungsverzuges zu verkaufen, um die Hypothekenschuld zurückzuzahlen. In vielen Staaten ist eine Verkaufsvollmacht als Teil der Rechte eines Kreditgebers, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, zulässig.
Die zentralen Thesen
- Die Verkaufsvollmacht ist eine Hypothekenklausel, die es dem Kreditgeber ermöglicht, eine Immobilie in Verzug zu schließen und zu verkaufen, um den Rest des Darlehens zurückzufordern.
- Diese Klausel, die in vielen US-Bundesstaaten legal ist, ermöglicht ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das die Gerichte umgeht, um schnellere Ergebnisse zu erzielen.
- Enthält eine Hypothek auch ein Tilgungsrecht, kann der säumige Kreditnehmer sein Eigentum durch Rückzahlung aller fälligen Zinsen und Tilgung sowie aller Zwangsvollstreckungskosten oder des Zwangsversteigerungspreises zuzüglich Gebühren zurückerhalten.
Eine Verkaufsmacht verstehen
Die Vollmachtsklausel beruft sich auf das Zwangsvollstreckungsrecht, das die Fähigkeit eines Kreditgebers beschreibt, eine Immobilie durch ein rechtliches Verfahren namens Zwangsvollstreckung in Besitz zu nehmen . Kreditgeber können von ihrem Recht auf Zwangsvollstreckung Gebrauch machen, wenn ein Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug ist . Die Bedingungen der Hypothek legen die Bedingungen fest, unter denen der Kreditgeber das Recht zur Zwangsvollstreckung hat. Staatliche und nationale Gesetze regeln auch das Recht auf Zwangsvollstreckung.
Hypotheken, die eine Vollmachtsklausel enthalten, können den Kreditnehmer in die Lage versetzen, im Falle eines Zahlungsausfalls mit einer schnellen Zwangsvollstreckung konfrontiert zu werden. Der Kreditnehmer kann möglicherweise eine gerichtliche Überprüfung einer Zwangsvollstreckung erzwingen, die unter Verkaufsbefugnis zulässig war. Sie müssten in der Regel einen Rechtsstreit einreichen, um den Fall vor Gericht zu bringen.
Zwangsvollstreckungen werden auch als außergerichtliche Zwangsvollstreckungen bezeichnet.
Verkaufsvollmacht vs. gerichtliche Zwangsvollstreckung
Mehr als die Hälfte aller Bundesstaaten erlaubt Verkaufsklauseln, die Zwangsvollstreckungen ohne gerichtliche Überprüfung ermöglichen. Der Kreditgeber muss bestimmte Richtlinien und Verfahren befolgen, um Maßnahmen zu ergreifen. Nachdem der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten ist, muss der Kreditgeber in der Regel die bevorstehende Zwangsvollstreckung mitteilen. Dies kann in Form eines Schreibens an den Kreditnehmer sowie einer öffentlichen Bekanntmachung erfolgen, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Der Kreditgeber muss möglicherweise einen Dritten beauftragen, die Zwangsvollstreckung durchzuführen. Ein Kreditnehmer erhält nach einem Ausfall möglicherweise nur eine kurze Warnung, dass eine Verkaufsvollmachtsklausel implementiert wurde und die Immobilie verkauft wird.
Ein Kreditgeber, der eine Vollmachtsklausel zur Zwangsvollstreckung einer Immobilie verwendet, kann daran gehindert werden, gegen den Kreditnehmer ein Mangelurteil zu beantragen. Wenn eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft wird, ist es möglich, dass der Verkauf einen Nettoerlös erzielt, der die Schulden der Immobilie übersteigt. Der Kreditgeber und allfällige Pfandgläubiger müssen zuerst entschädigt werden. Bleiben Gelder übrig, nachdem alle Schulden beglichen sind, geht der Überschuss an den Kreditnehmer.
Die gerichtliche Zwangsvollstreckung bezieht sich auf ein Zwangsvollstreckungsverfahren für eine Immobilie, bei dem eine Hypothek keine Verkaufsvollmachtsklausel hat, und wird daher vor Gericht geführt. Die gerichtliche Zwangsvollstreckung ist jedoch ein langwieriger Prozess, der mehrere Monate bis Jahre dauern kann.
Besondere Überlegungen
In einigen Bundesstaaten haben Kreditnehmer das Recht, unter bestimmten Bedingungen Zwangsvollstreckungen zurückzufordern. Dies wird als Rücknahmerecht bezeichnet und gibt Grundstückseigentümern, die ihre Steuernachzahlungen oder Pfandrechte an ihrem Grundstück begleichen, die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung oder Versteigerung ihres Grundstücks zu verhindern, manchmal sogar nach einer Auktion oder einem Verkauf.