Ausnahme beim Verkauf von Eigenheimen über 55
Was ist die Ausnahme für den Verkauf von Eigenheimen über 55?
Die Befreiung von Hausverkäufen über 55 Jahren war ein Steuergesetz, das Kapitalgewinnen ermöglichte. Personen, die die Anforderungen erfüllten, konnten bis zu 125.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen aus dem Verkauf ihres persönlichen Wohnsitzes ausschließen.
Dieser Ausschluss sollte den Immobilienmarkt beleben und Hausbesitzer für den Kauf und den anschließenden Verkauf ihrer Häuser belohnen. Die Freistellung für den Verkauf von Wohneigentum über 55 ist seit 1997 nicht mehr in Kraft. Sie wurde durch andere Ausnahmen für alle Altersgruppen ersetzt, die vom Verkauf ihres Hauptwohnsitzes profitieren.
Die zentralen Thesen
- Die Befreiung vom Hausverkauf über 55 war ein Steuergesetz, das Hausbesitzern über 55 Jahren einen einmaligen Kapitalgewinnausschluss vorsah.
- Der Verkäufer oder mindestens ein Titelträger musste an dem Tag, an dem das Haus verkauft wurde, mindestens 55 Jahre alt sein, um sich zu qualifizieren.
- Nach der Verabschiedung des Taxpayer Relief Act von 1997 wurde die Befreiung durch neue Ausschlussbeträge pro Verkauf für alle Hausbesitzer unabhängig vom Alter ersetzt.
Die Ausnahme für den Verkauf von Eigenheimen über 55 verstehen
Die Freistellung für den Verkauf von Eigenheimen über 55 wurde eingeführt, um Eigenheimbesitzern eine gewisse Entlastung von den steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs ihrer Eigenheime zu verschaffen. Die Befreiung besteht nicht mehr, da sie mit der Ratifizierung des Steuerentlastungsgesetzes von 1997 durch neue Regelungen ersetzt wurde. Dieses Gesetz war eines der größten Steuersenkungsgesetze der US-Regierung.
Nach der alten Regel konnten qualifizierte Steuerpflichtige beim Verkauf ihres Eigenheims keine Steuerzahlungen leisten, sofern es sich um einen Hauptwohnsitz handelte. Steuerzahler, die die Befreiung vom Hausverkauf über 55 in Anspruch nahmen, würden das Formular 2119 beim Internal Revenue Service (IRS) ausfüllen. Das Formular wurde auch dann verwendet, wenn der Steuerzahler den Gewinn ganz oder teilweise auf ein anderes Steuerjahr verschoben hat.
Steuerzahler mussten Verluste, die aus dem Verkauf ihres Hauses resultierten, auf Formular 2119 melden. Laut IRS konnten Steuerzahler den Verlust jedoch nicht von ihrer Steuerlast abziehen.
Damals hatten Hausverkäufer eine Alternative zur Befreiung. Um Steuerzahlungen zu vermeiden, könnten Verkäufer den Erlös aus dem Verkauf innerhalb von zwei Jahren für den Kauf eines teureren Eigenheims verwenden.
Anwendung der Ausnahme über 55 Jahre55
Als die Ausnahmeregelung in Kraft trat, gab es mehrere Kriterien für die Qualifikation von Hausbesitzern. Der Verkäufer, oder zumindest ein Titel Halter, hatte das Haus am Tag 55 oder älter sein verkauft wurde. Bei Ehepaaren war nur ein Ehepartner erforderlich, um diese Frist zu erfüllen. Dieser Ehegatte musste am Tag der Eigentumsübertragung auch der Rechtsinhaber sein, damit die Befreiung angewendet werden konnte. Pro Ehepaar war nur eine Befreiung zulässig, wodurch ausgeschlossen wäre, dass ein Ehegatte die Befreiung für einen Verkauf und der andere Ehegatte einen Anspruch auf einen späteren Verkauf geltend macht.
Der Verkäufer oder mindestens ein Titelinhaber musste zum Zeitpunkt des Verkaufs 55 Jahre oder älter sein, um sich für die Befreiung zu qualifizieren.
Aber es gab eine Lücke. Wenn eine Hauptwohnung von zwei oder mehr unverheirateten Personen gemeinsam gehört wurde, war es möglich, dass mehr als ein Titelinhaber im entsprechenden Alter die Befreiung in Anspruch nahm. Damit das Haus in Frage kommt, musste der Eigentümer die Immobilie für mindestens drei der fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkauf des Hauses als Hauptwohnsitz besitzen und nutzen. Es gab Zulagen für Urlaub oder medizinische Versorgung.
Aktuelle Ausnahmen für Privatverkäufer
Nach der Verabschiedung des Taxpayer Relief Act von 1997 wurde die neue Steuerbelastung für den Eigenheimverkauf für Millionen von Wohnsteuerzahlern unabhängig von ihrem Alter erleichtert. Die Rollover- oder Einmal-im-Lebens-Optionen ähnlich der Ausnahme für den Verkauf von Wohneigentum über 55 wurden durch neue Ausschlussbeträge pro Verkauf ersetzt.
Eigenheimbesitzer könnten berechtigt sein, die aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes erzielten Gewinne ganz oder teilweise von ihrem Einkommen auszuschließen. Das Gesetz erhöhte den Betrag des ausschließbaren Gewinns auf 250.000 US-Dollar pro Steuerzahler oder auf 500.000 US-Dollar bei einer von einem Ehepaar eingereichten gemeinsamen Erklärung. Das Gesetz erlaubte auch mehr als einen Ausschluss pro Steuerzahler pro Leben. Der Steuerpflichtige konnte jedoch den Gewinn aus einem anderen Hausverkauf während der am Verkaufstag endenden Zweijahresfrist nicht ausschließen.
Besondere Überlegungen: Besitz- und Verwendungstests
Hausbesitzer müssen nun Eigentums- und Nutzungstests bestehen, wenn sie sich für diese Ausnahmen qualifizieren möchten. Um die Eigentumsprüfung zu bestehen, muss der Steuerzahler das Haus seit mindestens zwei Jahren besitzen. Der Nutzungstest hingegen verlangt von Verkäufern, dass sie für mindestens zwei Jahre in der Wohnung als Hauptwohnsitz wohnen. Beide Prüfungen müssen während des Zeitraums von fünf Jahren bis zum Verkaufsdatum erfüllt sein.
Auch Hausbesitzer, die ihre Häuser für Gewerbe- oder Mieteinnahmen nutzen, können sich qualifizieren. Sie müssen die Hauseigentums- und Gebrauchstests auch bestehen. Zum Beispiel, wenn eine Person im Jahr 2000 eine Immobilie gekauft hat und dort bis 2001 gelebt hat. Der Eigentümer hat die Immobilie dann für die folgenden zwei Jahre gemietet. Der Eigentümer beschloss, zurückzuziehen, sobald der Mieter gegangen war und dort bis 2005 lebte. Der Eigentümer verkaufte dann die Immobilie. In diesem Fall kann der Eigentümer dennoch Anspruch auf die Befreiung haben, weil die Immobilie vor dem Verkauf mindestens zwei der fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.