In Immobilien außerhalb des Staates investieren
Der Kauf und Besitz von Immobilien ist selten einfach oder einfach. Befindet sich die betreffende Immobilie an einem entfernten Standort, vervielfachen sich die Herausforderungen. Dennoch kann eine Investition in Immobilien außerhalb des Bundesstaates attraktiv erscheinen, wenn Sie in einer Gegend leben, in der Immobilien teuer sind. Es kann auch attraktiv sein, wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, aber Ihre Investitionen diversifizieren möchten. Vielleicht möchten Sie einfach nur ein Ferienhaus besitzen. Oder Ihre Motive könnten all diese Gründe und mehr kombinieren.
Die zentralen Thesen
- Kaufen Sie in einer Stadt, die Sie kennen, oder lernen Sie die Stadt kennen, bevor Sie kaufen.
- Die Suche nach einer Hausverwaltung und einem Hausmeister ist genauso wichtig wie die Suche nach einem Immobilienmakler.
- Besichtigen Sie nicht nur das Anwesen. Holen Sie sich eine Inspektion.
Unabhängig davon sind hier die Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie ein Angebot unterbreiten.
Gründe zu kaufen
Wenn Sie an einem Ort mit himmelhohen Preisen wie San Francisco oder New York City leben, kommen lokale Immobilieninvestitionen oder sogar lokaler Eigenheimbesitz möglicherweise nicht in Frage. Sie möchten Bereiche untersuchen, in denen die Fundamentaldaten des Marktes solide sind, die Immobilienkosten jedoch deutlich niedriger sind.
Wenn Sie jedoch in einem Gebiet mit niedrigen oder fallenden Immobilienpreisen leben, ziehen Sie es möglicherweise vor, ein Haus zu mieten und anderswo in Immobilien zu investieren.
ROI ist der Schlüssel
In beiden Fällen stellen Sie möglicherweise fest, dass der Return on Investment (ROI) anderswo besser ist als zu Hause. Das ist ein wichtiger Grund, warum viele außerhalb der Region kaufen, in der sie leben. Kaufpreis, Wertsteigerungsraten, Hypothekenaufwendungen, Steuern, Wohnungsvorschriften, Mietmarktbedingungen und weitere Faktoren können in einem anderen Bundesstaat günstiger sein und zum potenziellen ROI einer Immobilie beitragen.
Zu berücksichtigende Herausforderungen
Sie werden nicht die gleichen intimen, täglichen Kenntnisse über einen entfernten Markt haben wie über den Markt, in dem Sie leben. Sie haben kein tiefes Verständnis für die besten Viertel – oder die schlechtesten. Sie müssen sich auf Recherchen, Mundpropaganda, Bauchgefühl und die Meinungen von Fachleuten verlassen, die Sie einstellen.
Das Verständnis der Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Eigentum und Grundsteuern in Ihrem Zielgebiet ist eine weitere Herausforderung. Selbst wenn Sie jede Zeile der lokalen Gesetze und Verordnungen lesen, stimmen nicht immer das, was auf dem Papier steht und was in der realen Welt passiert, überein. Sprechen Sie mit Immobilienbesitzern in der Umgebung, um ein echtes Verständnis der lokalen Herausforderungen zu erhalten.
Vernetzung außerhalb des Staates
Damit Ihr Investitionsvorhaben erfolgreich ist, brauchen Sie gute Kontakte in der Umgebung. Damit ist nicht nur ein Immobilienmakler gemeint. Möglicherweise benötigen Sie in Kürze einen Hausverwalter, einen Wartungsmitarbeiter und einen Auftragnehmer.
Das Erfolgsgeheimnis vieler ausländischer Investoren besteht darin, eine exzellente Immobilienverwaltungsgesellschaft zu finden und einzustellen. Ihre Aufgabe wird es sein, offene Stellen zu besetzen, Miete einzuziehen, Reparaturen durchzuführen und Notfälle abzuwickeln.
Wenn Sie in der Gegend wohnen, können Sie die Immobilie selbst verwalten. Wenn Sie weit weg wohnen, ist eine professionelle Immobilienverwaltung ein zusätzlicher Aufwand, den Sie einfach aufbringen müssen, um Ihre Investition abzusichern.
Der erfahrene Bauunternehmer und Immobilienverwalter Rusty Meador stellt fest: „Egal wie gut ein Immobilienangebot Sie auch finden, es ist nur so gut wie seine Fähigkeit, gut verwaltet zu werden.“
Die Komplikationen
Auch wenn eine Immobilienverwaltungsgesellschaft auf Ihrer Gehaltsliste steht, müssen Sie Ihre Immobilie gelegentlich besuchen, um sicherzustellen, dass das, was Manager und Mieter Ihnen sagen, der Realität entspricht. Dies ist ein zusätzlicher Zeit- und Geldaufwand, der berücksichtigt werden muss.
Außerdem werden Sie beim Kauf einer Mietimmobilie, insbesondere einer Mietimmobilie außerhalb des Bundesstaates, wahrscheinlich auf höhere Versicherungssätze für Eigenheimbesitzer, höhere Hypothekenzinsen und höhere Anzahlungsanforderungen stoßen. Kreditgeber halten Mieten für riskanter als Hypotheken für Eigennutzer.
Sie werden auch Ihre Steuersituation verkomplizieren, indem Sie Mieteigentum besitzen und in mehr als einem Staat Einkommen erzielen. Möglicherweise müssen Sie einen Einkommensteuerexperten beauftragen, um Sie in der guten Gnade der Steuerbehörden zu halten.
Wie weit ist es zu gehen
Wenn Sie all diese Faktoren berücksichtigt haben, stellen Sie möglicherweise fest, dass es viel einfacher und kostengünstiger ist, Eigennutzer zu sein oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in der Nähe von zu Hause zu kaufen.
Denken Sie darüber nach. Sogar San Francisco und New York City sind innerhalb weniger Stunden von weniger teuren Immobilien entfernt, und selbst Orte, an denen die Preise niedrig sind, haben solide Viertel in der Nähe.
Bevor Sie außerhalb des Staates kaufen
Wenn Sie immer noch beabsichtigen, im Ausland zu kaufen, sollten Sie diese zusätzlichen Warnungen beachten. Kaufen Sie nicht ungesehen. Online-Informationen zu einer Immobilie können veraltet oder unvollständig sein. Ein lokaler Immobilienmakler oder Immobilienbesitzer könnte lügen, um einen Verkauf abzuschließen.
Wenn Sie unwissentlich Eigentümer einer störenden Immobilie werden, die gegen Gesundheits- und Sicherheitsgesetze verstößt, können Sie Codeverstößen ausgesetzt sein, deren Behebung zeitaufwändig und teuer ist. Wenn eine Immobilie lange genug leer stand, kann es zu Wartungsproblemen kommen, die nur mit einem Bulldozer gelöst werden können, und Sie könnten mit den Abrissrechnungen rechnen.
Holen Sie sich eine Inspektion
Stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie persönlich sehen und beauftragen Sie einen Fachmann, um eine Inspektion durchzuführen.
Für abwesende Vermieter ist es besonders wichtig, gute Mieter zu finden. Sie wird nicht da sein ein wachsames Auge zu halten auf Ihrem Mieter Verhalten oder ihre Behandlung der Eigenschaft oder dem Druck, sie zu bezahlen, wenn die Miete ist überfällig. Neben der Beauftragung einer erstklassigen Immobilienverwaltungsgesellschaft möchten Sie Mieter haben, die Ihnen oder Ihrer Verwaltungsgesellschaft keine Kopfschmerzen bereiten.
Vorabgenehmigung erhalten
Nehmen Sie sich während Ihres Besuchs die Zeit, sich mit verschiedenen Kreditgebern zu treffen und sich über die verschiedenen Hypothekenarten und Zinssätze zu informieren, die vor Ort verfügbar sind. Es ist am besten, sich für eine Hypothek im Voraus zu genehmigen, da dies die Zeit verkürzt, die zum Abschluss des Vertrags benötigt wird, sobald Sie Ihr Traumhaus außerhalb des Staates gefunden haben.
Schließlich, wenn Sie noch nie eine Immobilie besessen haben, ist der Kauf Ihrer ersten Immobilie außerhalb des Bundesstaates besonders riskant. Egal wie viele Bücher Sie über Immobilieneigentum lesen, es gibt keinen Ersatz für Erfahrung.
So funktioniert es
Wenn Sie außerhalb des Bundesstaates kaufen möchten, sollten Sie in Betracht ziehen, in einer Gegend zu kaufen, mit der Sie vertraut sind, vielleicht in Ihrer Universitätsstadt oder Ihrer Heimatstadt. Es ist hilfreich, etwas über die Gegend zu wissen.
Sie benötigen ein Netzwerk von lokalen Fachleuten, die Sie bei der Verwaltung Ihrer Immobilie unterstützen.
Als Bonus können Sie, wenn Sie in einem Gebiet kaufen, das Sie ohnehin besuchen, Ihre Urlaubsreisen zumindest teilweise steuerlich absetzen, da Sie diesen Reisen eine geschäftliche Komponente hinzufügen, um Ihre Immobilie zu überprüfen.
Verhaltensregeln
Kaufen Sie in einem Gebiet mit einigen Ähnlichkeiten mit Ihrem Wohngebiet, z. B. Klima, Demografie oder Immobilienalter, damit Sie eine Vorstellung davon haben, womit Sie es zu tun haben. Wenn Sie Ihr ganzes Leben in einem Vorort von Kalifornien in den 1960er Jahren gelebt haben, kaufen Sie kein Victorian in Boston.
Kaufen Sie keine risikoreiche Immobilie. Kaufen Sie in einer Wohngegend, die überwiegend von Eigentümern genutzt wird, um Mieter zu gewinnen, die ein geringeres wirtschaftliches Risiko darstellen, sagt Ryan L. Hinricher, Gründungspartner der Investmenthaus-Verkaufsgesellschaft Investor Nation. Eine qualitativ hochwertige Immobilie wird in der Regel weniger gewartet und gewartet, stellt er fest. „Außerdem sind diese Objekte schneller vermietet, da sie in der Regel moderne Grundrisse und eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern und Bädern aufweisen.“
Schließlich ist es, wie bereits erwähnt, entscheidend, ein großes Netzwerk von Fachleuten aufzubauen, die Ihnen helfen und Ihre Immobilie gelegentlich selbst besuchen.
Außerstaatliche Alternativen
Es gibt andere Möglichkeiten, anderswo in Immobilien zu investieren. Eine Möglichkeit ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) oder ein REIT Exchange Traded Fund (ETF). Dies ist vergleichbar mit der Investition in eine Aktie und Sie können einen REIT mit einem Risiko-Rendite-Profil wählen, das Ihren Wünschen entspricht.
So wie ein Aktienbesitzer keine Entscheidungen über die Führung des Unternehmens treffen muss, haben Sie beim Besitz von Aktien eines REITs keine der Kopfschmerzen, die mit dem tatsächlichen Besitz von Immobilien verbunden sind.