Investition in nichtstaatliches Eigentum
Der Kauf und Besitz von Immobilien ist selten einfach oder unkompliziert. Wenn sich die betreffende Immobilie an einem entfernten Ort befindet, vervielfachen sich die Herausforderungen. Dennoch kann eine Investition in nichtstaatliche Immobilien attraktiv erscheinen, wenn Sie in einem Gebiet leben, in dem Immobilien teuer sind. Es könnte auch attraktiv sein, wenn Sie Ihr Haus bereits besitzen, aber Ihre Investitionen diversifizieren möchten. Vielleicht möchten Sie nur ein Ferienhaus besitzen. Oder Ihre Motive kombinieren all diese Gründe und mehr.
Die zentralen Thesen
- Kaufen Sie in einer Stadt, die Sie kennen, oder lernen Sie die Stadt kennen, bevor Sie kaufen.
- Die Suche nach einer Immobilienverwaltungsgesellschaft und einem Wartungsarbeiter ist ebenso wichtig wie die Suche nach einem Immobilienmakler.
- Besichtigen Sie nicht nur das Anwesen. Holen Sie sich eine Inspektion.
Unabhängig davon sind hier die Punkte zu beachten, bevor Sie ein Angebot machen.
Gründe zu kaufen
Wenn Sie an einem Ort leben, an dem die Preise himmelhoch sind, wie in San Francisco oder New York City, kommen lokale Immobilieninvestitionen oder sogar lokales Wohneigentum möglicherweise nicht in Frage. Sie möchten sich Bereiche ansehen, in denen die Marktgrundlagen solide sind, die Immobilienkosten jedoch erheblich niedriger sind.
Wenn Sie jedoch in einem Gebiet mit niedrigen oder fallenden Immobilienpreisen leben, ziehen Sie es möglicherweise vor, ein Haus zu mieten und anderswo in Immobilien zu investieren.
ROI ist der Schlüssel
In beiden Fällen stellen Sie möglicherweise fest, dass der Return on Investment (ROI) anderswo besser ist als zu Hause. Das ist ein großer Grund, warum viele außerhalb der Region kaufen, in der sie leben. Kaufpreis, Aufwertungsraten, Hypothekenkosten, Steuern, Wohnverordnung, Mietmarktbedingungen und weitere Faktoren könnten in einem anderen Staat günstiger sein und zum potenziellen ROI einer Immobilie beitragen.
Zu berücksichtigende Herausforderungen
Sie werden nicht das gleiche intime, alltägliche Wissen über einen entfernten Markt haben wie über den Markt, in dem Sie leben. Sie haben kein tiefes Verständnis für die besten Nachbarschaften – oder die schlechtesten. Sie müssen sich auf Forschung, Mundpropaganda, Bauchgefühl und die Meinung aller von Ihnen eingestellten Fachkräfte verlassen.
Eine weitere Herausforderung besteht darin, die Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Eigentum und Grundsteuern in Ihrem Zielgebiet zu verstehen. Selbst wenn Sie jede Zeile der örtlichen Vorschriften und Verordnungen lesen, stimmen die Aussagen auf dem Papier und die Ereignisse in der realen Welt nicht immer überein. Sprechen Sie mit den Eigentümern in der Umgebung, um ein echtes Verständnis für die lokalen Herausforderungen zu erhalten.
Netzwerk außerhalb des Staates
Sie benötigen gute Kontakte in der Region, um Ihren Investitionsplan erfolgreich zu gestalten. Das bedeutet nicht nur einen Immobilienmakler. Möglicherweise benötigen Sie in Kürze einen Hausverwalter, einen Wartungsarbeiter und einen Auftragnehmer.
Das Erfolgsgeheimnis vieler ausländischer Investoren besteht darin, eine exzellente Immobilienverwaltungsgesellschaft zu finden und einzustellen. Es wird ihre Aufgabe sein, offene Stellen zu besetzen, Miete zu sammeln, Reparaturen durchzuführen und Notfälle zu bewältigen.
Wenn Sie in der Gegend gelebt haben, können Sie die Immobilie auch selbst verwalten. Wenn Sie weit weg wohnen, ist eine professionelle Immobilienverwaltung eine zusätzliche Ausgabe, die Sie einfach tätigen müssen, um Ihre Investition zu sichern.
Der erfahrene Bauunternehmer und Immobilienverwalter Rusty Meador bemerkt: „Egal wie gut ein Immobiliengeschäft ist, es ist nur so gut wie seine Fähigkeit, gut verwaltet zu werden.“
Die Komplikationen
Selbst wenn eine Hausverwaltungsfirma auf Ihrer Gehaltsliste steht, müssen Sie Ihre Immobilie gelegentlich besuchen, um sicherzustellen, dass die Aussagen von Managern und Mietern der Realität entsprechen. Dies ist ein zusätzlicher Zeit- und Geldaufwand, der berücksichtigt werden muss.
Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen, insbesondere ein Mietobjekt außerhalb des Staates, werden Sie wahrscheinlich auf höhere Versicherungssätze für Hausbesitzer, höhere Hypothekenzinsen und höhere Anzahlungsanforderungen stoßen. Kreditgeber halten Mieten für riskanter als Eigenheimhypotheken.
Sie erschweren auch Ihre Steuersituation, indem Sie Mietobjekte besitzen und in mehr als einem Bundesstaat Einkommen erzielen. Möglicherweise müssen Sie einen Einkommensteuerfachmann einstellen, um in den guten Händen der Steuerbehörden zu bleiben.
Wie weit geht es?
Wenn Sie all diese Faktoren berücksichtigt haben, stellen Sie möglicherweise fest, dass es viel einfacher und kostengünstiger ist, Eigennutzer zu sein oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in der Nähe von zu Hause zu kaufen.
Denken Sie das durch. Sogar San Francisco und New York City sind innerhalb weniger Stunden von weniger teuren Immobilien entfernt, und selbst Orte, an denen die Preise gedrückt werden, haben solide Nachbarschaften in der Nähe.
Bevor Sie außerhalb des Staates kaufen
Wenn Sie immer noch beabsichtigen, außerhalb des Staates zu kaufen, beachten Sie unbedingt diese zusätzlichen Warnungen. Kaufen Sie keine unsichtbaren Sehenswürdigkeiten. Online-Informationen zu einer Immobilie können veraltet oder unvollständig sein. Ein lokaler Immobilienmakler oder Immobilienbesitzer könnte lügen, um einen Verkauf abzuschließen.
Wenn Sie unabsichtlich Eigentümer einer störenden Immobilie werden, die gegen Gesundheits- und Sicherheitsgesetze verstößt, können Sie sich auf Code-Verstöße einlassen, deren Behebung zeitaufwändig und teuer ist. Wenn eine Immobilie lange genug leer stand, kann es zu Wartungsproblemen kommen, die nur mit einem Bulldozer gelöst werden können, und Sie sind möglicherweise am Haken für die Abbruchrechnung.
Holen Sie sich eine Inspektion
Stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie persönlich besichtigen, und beauftragen Sie einen Fachmann mit einer Inspektion.
Für abwesende Vermieter ist es besonders wichtig, hochwertige Mieter zu finden. Sie wird nicht da sein ein wachsames Auge zu halten auf Ihrem Mieter Verhalten oder ihre Behandlung der Eigenschaft oder dem Druck, sie zu bezahlen, wenn die Miete ist überfällig. Sie möchten nicht nur eine erstklassige Immobilienverwaltungsfirma einstellen, sondern auch Mieter haben, die Ihnen oder Ihrer Verwaltungsgesellschaft keine Kopfschmerzen bereiten.
Holen Sie sich vorab genehmigt
Nehmen Sie sich während Ihres Besuchs Zeit, um sich mit verschiedenen Kreditgebern zu treffen und die verschiedenen Hypothekenarten und Zinssätze zu ermitteln, die vor Ort verfügbar sind. Es ist am besten, eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten, da dies die Zeit verkürzt, die für den Abschluss des Geschäfts erforderlich ist, sobald Sie Ihr Traumhaus außerhalb des Staates gefunden haben.
Wenn Sie noch nie eine Immobilie besessen haben, ist der Kauf Ihrer ersten Immobilie außerhalb des Staates besonders riskant. Unabhängig davon, wie viele Bücher Sie über Immobilien lesen, gibt es keinen Ersatz für Erfahrung.
Wie es funktioniert
Wenn Sie außerhalb des Bundesstaates einkaufen möchten, sollten Sie in Betracht ziehen, in einem Gebiet zu kaufen, mit dem Sie vertraut sind, z. B. in Ihrer Universitätsstadt oder in Ihrer Heimatstadt. Es hilft, etwas Wissen über das Gebiet zu haben.
Sie benötigen ein Netzwerk lokaler Fachleute, die Sie bei der Verwaltung Ihrer Immobilie unterstützen.
Wenn Sie in einem Gebiet einkaufen, das Sie ohnehin besuchen, kann Ihre Urlaubsreise als Bonus zumindest teilweise steuerlich absetzbar werden, da Sie diesen Reisen eine Geschäftskomponente hinzufügen, um Ihr Eigentum zu überprüfen.
Verhaltensregeln
Kaufen Sie in einem Gebiet mit einigen Ähnlichkeiten zu dem Gebiet, in dem Sie leben, wie z. B. Klima, Demografie oder Immobilienalter, damit Sie eine Vorstellung davon haben, womit Sie es zu tun haben. Wenn Sie Ihr ganzes Leben in einem Vorort von Kalifornien in den 1960er Jahren gelebt haben, kaufen Sie keinen Viktorianer in Boston.
Kaufen Sie keine risikoreiche Immobilie. Kaufen Sie in einem hauptsächlich von Eigentümern bewohnten Viertel, um Mieter mit einem geringeren wirtschaftlichen Risiko anzuziehen, sagt Ryan L. Hinricher, Gründungspartner der Investment-Home-Sales-Firma Investor Nation. Eine qualitativ hochwertige Immobilie wird in der Regel weniger gewartet und gewartet, stellt er fest. „Diese Immobilien werden auch schneller vermietet, da sie normalerweise über moderne Grundrisse und eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern und Bädern verfügen.“
Schließlich ist es, wie bereits erwähnt, entscheidend, ein großes Netzwerk von Fachleuten aufzubauen, die Ihnen helfen und gelegentlich Ihre Immobilie selbst besuchen.
Out-of-State-Alternativen
Es gibt andere Möglichkeiten, anderswo in Immobilien zu investieren. Eine Option ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) oder ein REIT Exchange Traded Fund (ETF). Dies ähnelt der Anlage in eine Aktie und Sie können einen REIT mit einem Risiko- / Renditeprofil auswählen, das Ihren Anforderungen entspricht.
So wie ein Aktieninhaber keine Entscheidungen über die Führung des Unternehmens treffen muss, werden Sie beim Besitz von Aktien eines REIT keine Kopfschmerzen haben, die mit dem tatsächlichen Besitz von Immobilien verbunden sind.