Option Hypothek mit variablem Zinssatz (Option ARM)
Was ist eine Option mit variablem Zinssatz (Option ARM)?
Eine Optionshypothek mit variablem Zinssatz (Option ARM) ist eine Art von ARM- Hypothek, bei der der Kreditnehmer mehrere Optionen hat, welche Art der Zahlung an den Kreditgeber erfolgt. Neben der Möglichkeit, Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, die denen bei herkömmlichen Hypotheken entsprechen, haben Options-ARMs auch alternative Zahlungsoptionen, bei denen der Hypothekengläubiger deutlich geringere Zahlungen leisten kann, indem er nur Zinszahlungen oder Mindestzahlungen leistet.
Ein Options-ARM wird auch als flexibler Zahlungs-ARM bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Eine Option ARM ist eine Variante einer Hypothek mit variablem Zinssatz, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, jeden Monat aus verschiedenen Zahlungsoptionen auszuwählen.
- Bei diesen Optionen handelt es sich in der Regel um eine 30-jährige, vollständig amortisierende Zahlung; eine 15-jährige, vollständig amortisierende Zahlung; eine reine Zinszahlung oder eine sogenannte Mindestzahlung, die die monatlichen Zinsen nicht deckt.
- Um eine erhebliche Erhöhung der geschuldeten Schulden nicht wesentlich zu erhöhen, muss der Kreditnehmer die Rückzahlungsstruktur, die er mit einer Option ARM übernehmen möchte, sorgfältig auswählen.
Grundlegendes zu Options-ARMs
Da viele Options-ARMs eine niedrige Teaser-Rate anbieten, refinanzieren viele Hypothekengläubiger unwissentlich ihre derzeitige Hypothek in der Hoffnung, niedrigere Zahlungen zu leisten. Sobald diese kurzfristigen Teaser-Zinssätze ablaufen, werden die Zinssätze leider wieder auf diejenigen zurückgesetzt, die denen herkömmlicher Hypotheken ähneln.
Darüber hinaus werden diejenigen unglücklichen Hypothekengläubiger, die sich für die ARM-Mindestzahlungsoption entschieden haben, feststellen, dass der Kapitalbetrag für ihre Hypothek tatsächlich gestiegen ist. Dies liegt daran, dass der Wert der Mindestzahlungen die Zinsen der Hypothek nicht vollständig decken konnte. Die ungedeckten Zinsen würden dann zum Kapital der Hypothek hinzugerechnet.
Options-ARMs waren vor der Subprime-Hypothekenkrise von 2007-2008 beliebt , als die Eigenheimpreise schnell stiegen. Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Einführungszinssatz von typischerweise 1 Prozent, was viele Menschen zu der Annahme veranlasste, dass sie sich mehr Eigenheim leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Aber die Teaser-Rate war nur für einen Monat. Dann wird der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Cost of Saving Index (COSI) zuzüglich einer Marge zurückgesetzt, was oft zu einem „Zahlungsschock“ führt. Seit 2014 sind Options-ARMs weniger beliebt
Zahlungsmethoden für Options-ARMs
In einem üblichen Szenario kann der Kreditgeber den Kreditnehmer mit einer Option ARM jeden Monat entscheiden lassen, welche Art von Zahlung er leisten möchte. Diese Optionen können eine Mindestzahlung, eine reine Zinszahlung, eine vollständig amortisierte Zahlung für eine 15-jährige Hypothek oder eine amortisierte Zahlung für eine 30-jährige Hypothek umfassen.
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat Options-ARMs im Jahr 2014 durch neue Qualified Mortgage (QM)-Standards effektiv eliminiert.
Während die mit einer Option ARM verfügbaren Optionen mehr Flexibilität bei Zahlungen ermöglichen, könnte der Kreditnehmer leicht mit mehr langfristigen Schulden belastet werden, als sie anfingen. Wie bei anderen variabel verzinslichen Hypotheken besteht die Möglichkeit, dass sich die Zinssätze je nach Markt drastisch und schnell ändern.
Eine Option ARM kann für Haushalte interessant sein, deren Einkommen schwanken kann, wie beispielsweise bei Berufen, die auf Provisionsbasis, Vertrag oder als Freiberufler tätig sind. Wenn sie nicht sehen, wie viel Arbeit auf sie zukommt, entscheiden sie sich dafür, das Minimum für eine Hypothek zu zahlen. Dadurch können sie zwar mehr Geld in der Hand halten, der Mindestbetrag kann jedoch jährlich erhöht werden. Darüber hinaus kann die Mindestzahlung in Abständen von fünf oder zehn Jahren auf eine vollständig amortisierende Zahlung umgestellt werden.
Diese Vorbehalte können von Kreditnehmern übersehen werden, wodurch sie möglicherweise nicht auf die potenziellen steigenden Kosten und den steigenden Kapitalsaldo vorbereitet sind. Wenn der Kreditnehmer weiterhin nur die Mindestzahlung leistet und der unbezahlte Restbetrag den ursprünglichen Wert der Hypothek übersteigt, beispielsweise 110% oder mehr, könnte die Hypothek automatisch zurückgesetzt werden.
Option ARMs wurden als Mitverursacher der Immobilienkrise genannt, die sich entwickelte, nachdem Kreditnehmer eine solche Finanzierung für Häuser gesucht hatten, deren Abzahlung sie sich nicht leisten konnten. In diesen Fällen zahlten Kreditnehmer nur den monatlich fälligen Mindestbetrag mit einer Option ARM und waren dann schließlich nicht in der Lage, ihre Häuser zu bezahlen, oder die Hypothek wurde groß, während der Verkaufswert des Hauses sank.