Betriebskostenquote (OER)
Was ist die Betriebskostenquote (OER)?
Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) ein Maß für die Betriebskosten einer Immobilie im Vergleich zu den durch die Immobilie erzielten Einnahmen. Sie wird berechnet, indem die Betriebskosten einer Immobilie (abzüglich der Abschreibungen) durch ihre Bruttobetriebseinnahmen geteilt werden.
OER wird verwendet, um die Kosten ähnlicher Immobilien zu vergleichen. Ein Investor sollte nach Warnsignalen wie höheren Wartungskosten, Betriebseinnahmen oder Versorgungsunternehmen Ausschau halten, die ihn vom Kauf einer bestimmten Immobilie abhalten könnten.
Die ideale OER liegt zwischen 60 % und 80 % (je niedriger, desto besser).
Die zentralen Thesen
- Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) ein Maß für die Betriebskosten einer Immobilie im Vergleich zu den durch die Immobilie erzielten Einnahmen.
- Die Betriebskostenquote (OER) wird berechnet, indem alle Betriebsausgaben abzüglich Abschreibungen durch die Betriebseinnahmen geteilt werden.
- Eine niedrigere Betriebskostenquote (OER) ist für Investoren wünschenswerter, da dadurch die Ausgaben im Verhältnis zum Umsatz minimiert werden.
Verständnis der Betriebskostenquote (OER)
Formel für die Betriebskostenquote (OER)
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Um die OER für eine Immobilie zu berechnen, müssen Sie die Betriebskosten kennen. Dazu gehören alle Gebühren und Kosten, die als normale Geschäftskosten anfallen. Sie müssen auch den Abschreibungsaufwand der Immobilie berechnen, der je nach verwendeter Rechnungslegungsmethode variiert.
Die Berechnung von OERs über mehrere Jahre kann einem Investor helfen, die Entwicklung der Betriebskosten einer Immobilie zu erkennen. Wenn die Kosten einer Immobilie jährlich stärker steigen als das Einkommen, steigt auch die OER jährlich. Daher kann der Anleger mehr Geld verlieren, je länger er die Immobilie hält.
Beim Besitz eines Mehrfamilienhauses sollte ein Investor den Leerstand anhand effektiver Mieteinnahmen oder potenzieller Mieteinnahmen abzüglich Leerstand und Kreditverlusten anstelle potenzieller Mieteinnahmen berücksichtigen. Da die Verwaltung von Leerständen zu einem effizienten Immobilienmanagement gehört, vermittelt die Aufnahme von Leerständen in eine OER ein genaueres Bild der Betriebskosten und zeigt, wo Verbesserungen möglich sind. Beispielsweise wird eine schlecht bewirtschaftete Immobilie höchstwahrscheinlich höhere Leerstände aufweisen, was sich in der OER widerspiegelt.
Immobilienverwaltungsgebühren, Nebenkosten, Müllentsorgung, Wartung, Versicherung, Reparaturen, Grundsteuern und andere Kosten sind in OERs enthalten. Zusätzliche Betriebsausgaben, die Anleger in die OER einbeziehen sollten, umfassen Immobilienverwaltungsgebühren, Landschaftsgestaltung, Anwaltskosten, Vermieterversicherung und Grundversicherung. Diese Kosten tragen zum täglichen Betrieb der Immobilie bei. Aus diesem Grund sind Darlehenszahlungen, Kapitalverbesserungen und persönliches Eigentum von den Betriebsausgaben ausgeschlossen.
Eine niedrigere OER bedeutet in der Regel, dass die Immobilie effizient verwaltet wird und für Investoren rentabler ist und dass weniger der Einnahmen der Immobilie die Betriebs- und Instandhaltungskosten decken. Wenn das Geschäft skalierbar ist, kann der Eigentümer die Miete für jede Einheit erhöhen, ohne die Betriebskosten stark zu erhöhen. Darüber hinaus kann die OER aufzeigen, wo potenzielle Probleme auftreten können, z. B. wenn die Stromrechnungen erheblich steigen, sodass Anleger Probleme schneller lösen und ihr Gewinnniveau schützen können.
Beispiel für die Betriebskostenquote (OER)
Nehmen Sie ein hypothetisches Beispiel, bei dem Investor A ein Mehrfamilienhaus besitzt und eine monatliche Miete von 65.000 USD einbringt. Der Investor zahlt auch 50.000 US-Dollar für Betriebskosten, einschließlich seiner monatlichen Hypothekenzahlungen, Steuern, Nebenkosten usw. Die Liegenschaft wird voraussichtlich in diesem Jahr um 85.000 USD abwerten.
Daher kann die jährliche OER wie folgt berechnet werden:
[($50,000