Was ist ein Opco?

Was ist ein Opco?

Opco ist die Abkürzung für „Operating Company“, die typischerweise verwendet wird, um die primäre operative Gesellschaft zu beschreiben, die an einem Opco/Propco-Deal beteiligt ist, was die gebräuchlichste Struktur für die Ausgliederung eines Real Estate Investment Trust ( REIT ) ist.

Die Immobiliengesellschaft ( propco ) behält das Eigentum an allen Immobilien und den damit verbundenen Schulden, während die opco den täglichen Betrieb und die Verwaltung durchführt und die opco-Vorteile in Bezug auf ihre Kreditwürdigkeit und ihre Finanzierungsmöglichkeiten bietet.

Wie funktioniert ein Opco?

Eine Betriebsgesellschaft/Immobiliengesellschaft („opco/propco“) ist eine Geschäftsvereinbarung, bei der eine Tochtergesellschaft  (dh die Immobiliengesellschaft) alle umsatzgenerierenden  Immobilien besitzt, während die Hauptgesellschaft (Betreibergesellschaft) den Betrieb ohne direkter Eigentumsvorbehalt selbst. Opco/Propco-Deals ermöglichen es, dass alle Finanzierungs- und Bonitätsfragen für beide Unternehmen getrennt bleiben, wodurch die Finanzlage der einzelnen Unternehmen verbessert wird.

Bei einer Opco/Propco-Deal-Strategie werden Unternehmen in mindestens eine Betreibergesellschaft und eine Immobiliengesellschaft aufgeteilt. Während die Immobiliengesellschaft alle Vermögenswerte besitzt – einschließlich Immobilien oder anderer Immobilien , die mit der Erzielung von Einnahmen verbunden sind, verwendet die Opco die Vermögenswerte, um Verkäufe zu generieren.

Eine Opco/Propco-Strategie ermöglicht es Unternehmen, bestimmte Elemente – nämlich Schulden und damit Schuldendienstverpflichtungen, Bonitätsbewertungen und damit verbundene Themen – aus den Büchern der Betreibergesellschaft herauszuhalten. Dies bietet dem Unternehmen typischerweise erhebliche finanzielle Vorteile und Einsparungen. Wenn die Betreibergesellschaft für alle ihre Immobilienbestände einen REIT erstellt, kann sie eine Doppelbesteuerung aller Einkommensausschüttungen vermeiden. Wenn die Kreditmärkte enger werden oder die Immobilienwerte sinken, sind Opco/Propco-Deal-Strategien nicht so praktisch und in vielen Fällen nicht einmal machbar.

Beispiel für eine Opco

steuerfreie Abspaltung seiner Immobilien in einen neuen REIT durchzuführen.

Penn National Gaming hat daher den REIT Gaming and Leisure Properties ausgegliedert und das gesamte Eigentum an Immobilienvermögen auf den neu gegründeten REIT übertragen. Nach Abschluss dieser Ausgliederung verpachtete Gaming and Leisure Properties die Immobilien dann wieder an Penn National Gaming, die sie betrieb.

Die besonderen Steuervorschriften, die für den REIT von Penn National Gaming gelten, verhindern, dass der Propco auf die vom Opco erhaltenen Mieten eine Bundeseinkommensteuer zahlen muss. Der REIT von Penn National Gaming hat auch einen deutlich niedrigeren Zinssatz als ein Glücksspielunternehmen. Da Penn National Gaming alle direkten Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie durch die Übertragung des Eigentums an seinen REIT beseitigt hat, ermöglicht die vereinfachte Bilanz der Opco dem Casino-Unternehmen außerdem, die für den Betrieb erforderlichen Mittel zu leihen und auch in die weitere Entwicklung und Expansion zu investieren seiner Casinos.

REOCs und REITs

Es gibt funktionale und strategische Unterschiede zwischen Real Estate Operating Companies ( REOCs ) und REITs. Viele REITs fokussieren ihre Anlage- und Portfoliostrategie darauf, Cashflow durch die Miete oder Pachtverträge der von ihnen gehaltenen Immobilien zu generieren. Investitionen eines REITs in ein Bauprojekt und Akquisitionen können darauf abzielen, Mieteinnahmen aus der Immobilie zu erzielen. Dieser Nettoertrag fließt hauptsächlich in Ausschüttungen an Anleger.

Ein Immobilienunternehmen kann einen Neubau finanzieren und die Immobilie dann gegen eine Rendite verkaufen. Das Unternehmen könnte auch eine Immobilie kaufen, das Gebäude sanieren und die Immobilie dann gewinnbringend weiterverkaufen. Ein REOC könnte ebenfalls als Verwaltungsgesellschaft fungieren, die die Liegenschaften beaufsichtigt.

Die Erträge, die ein Immobilienunternehmen erwirtschaftet, können zu einem großen Teil in Projekte wie Akquisitionen, Sanierungen und Neubauten reinvestiert werden. Dies ermöglicht einem REOC, sein Portfolio relativ schnell mit potentiellen langfristigen Perspektiven zu füllen. Dies steht im Gegensatz zu Vorschriften, die REITs verpflichten, den größten Teil ihres Nettoeinkommens als Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Ein REOC bietet möglicherweise das Potenzial für größere Wachstumsaussichten, aber sie generieren möglicherweise nicht so viel sofortiges Einkommen wie REITs.