Ein-Prozent-Regel
Was ist die Ein-Prozent-Regel?
Die Ein-Prozent-Regel, die manchmal als „1%-Regel“ stilisiert wird, wird verwendet, um zu bestimmen, ob die monatliche Miete, die aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erwirtschaftet wird, die monatliche Hypothekenzahlung dieser Immobilie übersteigt. Ziel der Regel ist es, sicherzustellen, dass die Miete höher oder im schlimmsten Fall gleich der Hypothekenzahlung ist, damit der Investor die Immobilie zumindest ausgeglichen hat.
Die zentralen Thesen:
- Die in Rechnung gestellte Miete sollte gleich oder höher sein als die Hypothekenzahlung des Investors, um sicherzustellen, dass er die Immobilie zumindest ausgeglichen hat.
- Multiplizieren Sie den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich eventuell erforderlicher Reparaturen mit 1 %, um eine monatliche Grundmiete zu ermitteln.
- Im Idealfall sollte ein Anleger einen Hypothekenkredit mit monatlichen Zahlungen von weniger als 1% suchen.
Die Ein-Prozent-Regel kann als Grundlage für die Festlegung der Miete dienen, die gewerbliche Immobilienbesitzer für Immobilien verlangen. Dieses Mietniveau kann für alle Arten von Mietern in Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten.
Der Erwerb einer Immobilie zu Investitionszwecken erfordert eine gründliche Analyse zahlreicher Faktoren. Die Ein-Prozent-Regel ist nur ein Messinstrument, das einem Investor helfen kann, das Risiko und den potenziellen Gewinn abzuschätzen, der durch eine Investition in eine Immobilie erzielt werden könnte.
So funktioniert die Ein-Prozent-Regel
Diese einfache Rechnung multipliziert den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich eventuell notwendiger Reparaturen mit 1%. Das Ergebnis ist eine monatliche Grundmiete. Es wird auch mit der potenziellen monatlichen Hypothekenzahlung verglichen, um dem Eigentümer ein besseres Verständnis des monatlichen Cashflows der Immobilie zu vermitteln.
Diese Regel wird nur für eine schnelle Schätzung verwendet, da andere mit einer Immobilie verbundene Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und Steuern nicht berücksichtigt werden.
Beispiel für die Ein-Prozent-Regel
Ein Investor möchte ein Hypothekendarlehen für ein Mietobjekt mit einem Gesamtauszahlungswert von 200.000 USD erhalten. Nach der Ein-Prozent-Regel würde der Eigentümer eine monatliche Mietzahlung von 2.000 US-Dollar berechnen: 200.000 US-Dollar multipliziert mit 1 %. In diesem Fall würde der Anleger ein Hypothekendarlehen mit monatlichen Zahlungen von weniger als und absolut nicht mehr als 2.000 USD suchen.
Die Ein-Prozent-Regel im Vergleich zu anderen Berechnungsarten
Die Ein-Prozent-Regel hilft einem Investor auch, andere Faktoren bezüglich des Eigentums an einer Immobilie zu berücksichtigen. Eine zweite wichtige Berechnung ist der Bruttomietmultiplikator, der anhand des monatlichen Mietniveaus die Zeit bis zur Amortisation der Investition bestimmt. Diese Berechnung erfolgt durch Division des gesamten Fremdkapitalwertes durch die monatliche Miete.
Im Beispiel des Hauses mit einem Wert von 200.000 US-Dollar würde der Investor 200.000 US-Dollar durch 2.000 US-Dollar teilen. Dies gibt dem Anleger eine Auszahlungsfrist von 100 Monaten, was etwas mehr als 8,3 Jahren entspricht. Investoren können auch den Bruttomietmultiplikator verwenden, wenn sie die Zahlungsplanbedingungen eines für die Immobilie aufgenommenen Kredits berücksichtigen.
Die 70%-Regel besagt, dass ein Investor nicht mehr als 70% des geschätzten Wertes der Immobilie zahlen sollte, nachdem die Reparatur weniger Kosten verursacht hat.
Besondere Überlegungen
Bei der Berechnung des Bruttomietmultiplikators muss ein Käufer auch die Mietpreise in dem Gebiet berücksichtigen, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn der Standardmietpreis in der Nachbarschaft für den Käufer in diesem Beispiel weniger als 2.000 USD beträgt, muss der Investor möglicherweise in Betracht ziehen, die Miete zu senken, um sicherzustellen, dass er einen Mieter findet.
Ein weiterer wichtiger zu berücksichtigender Faktor ist die Instandhaltung der Immobilie. Für Instandhaltung und Reparaturen ist der Eigentümer verantwortlich. Während eine Kaution erhebliche Schäden abdecken kann, ist es für den Eigentümer auch wichtig, einen bestimmten Betrag der Miete für Einsparungen bei der Wartung einzuplanen. Dies kann zu Gewinnen beitragen, wenn es nicht genutzt wird, und das Geld wäre verfügbar, wenn Wartungsbedarf entsteht.
Insgesamt kann eine Investition in Immobilien für langfristige Anleger lukrativ sein. Die Grundmiete, die ein Eigentümer für jede Art von Immobilie verlangt, bestimmt die Höhe der von den Mietern erwarteten Zahlungen. Eigentümer erhöhen in der Regel jährlich die Miete, um die Inflation und andere mit der Immobilie verbundene Kosten zu bewältigen, aber der Basiszinssatz ist ein wichtiger Faktor, der die Gesamtrendite einer Investition bestimmt.