Nicht-Störungsklausel
Was ist eine Nicht-Störungsklausel?
Eine Nichtstörungsklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die sicherstellt, dass ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter unter allen Umständen fortgeführt wird. Dies geschieht in erster Linie, um den Mieter vor einer Räumung durch den Hypothekengeber zu schützen, wenn die Immobilie durch den Kreditgeber zwangsvollstreckt wird. Eine Nicht-Störungsklausel stellt sicher, dass einem Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht gekündigt wird.
Die zentralen Thesen
- Eine Nicht-Störungsklausel in einer Hypothek garantiert, dass ein Mieter nicht von einer Immobilie vertrieben wird, die von einem Kreditgeber oder aufgrund anderer Umstände zwangsvollstreckt wurde.
- Eine solche Klausel kann sowohl für einen Wohn- als auch für einen gewerblichen Pächter und Hypothekengläubiger gelten.
- Eine Nichtstörklausel wird oft in Verbindung mit einer Abtretungsklausel geschrieben, wodurch der Pächter oder Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie automatisch als Vermieter anerkennt.
Verständnis der Nicht-Störungsklauseln
Eine Nichtstörungsklausel kann auch dann zum Tragen kommen, wenn die vom Mieter bewohnte Immobilie vom Eigentümer verkauft wird und nicht eine Zwangsvollstreckung oder Insolvenz. Der Mieter kann die Rechte aus der Klausel behalten, solange er nicht in Verzug ist. Eine solche Klausel kann mit anderen Bedingungen und Vereinbarungen gebündelt werden, die der Mieter unterzeichnet, wenn er sich bereit erklärt, eine Fläche, insbesondere eine Gewerbeimmobilie, zu beziehen.
Beispielsweise ist eine Nichtstörungsklausel häufig in einer Unterordnungs, Nichtstörungs- und Einrichtungsvereinbarung (SNDA) enthalten. Die Nachrangklausel würde dazu führen, dass ein Mieter dem Hypothekenzins eines Kreditgebers nachrangig ist. Dies würde es dem Vermieter ermöglichen, eine Finanzierung mit der Immobilie als Sicherheit zu suchen, nachdem der Mieter Vereinbarungen über die Belegung von Räumen unterzeichnet hat. Die Abtretungsklausel ist eine Garantie dafür, dass der Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie als Vermieter anerkennt und ihm für die Dauer der Mietzeit bei einem Eigentümerwechsel weiterhin Mietzahlungen leistet.
Warum Geschäftsmieter eine Nicht-Störungsklausel fordern könnten
Als Vorteil für gewerbliche Mieter einer Gewerbeimmobilie kann eine Nicht-Störungsklausel dazu beitragen, die Möglichkeit einer Kostenumlage zu verringern, indem sichergestellt wird, dass ihre Mietbedingungen eingehalten werden, wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt. Dies könnte auch einen Geschäftsmieter schützen, der in die Renovierung der von ihm genutzten Fläche investiert, falls der Vermieter die Immobilie durch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz verliert und der Mieter als Beklagter genannt wird.
Ohne eine solche Klausel könnte der Mieter die Nutzung der Fläche sowie seine Investitionen in die Renovierungsarbeiten verlieren, die zur Förderung seines Geschäfts in dieser Immobilie durchgeführt wurden. Einige Kreditgeber versuchen möglicherweise, die in einer Nicht-Störungsklausel enthaltenen Verpflichtungen darauf zu beschränken, dem Mieter einfach zu gestatten, zu den vereinbarten Bedingungen des Mietvertrags im Raum zu bleiben.
Andere Überlegungen
Eine Nicht-Störungsklausel hat eine andere Anwendung für Mineralrechte. In diesem Fall sieht die Klausel vor, dass der Mineralabbauprozess die Oberflächenentwicklung des Landes nicht beeinträchtigt. Beispielsweise darf eine Ölgesellschaft, die auf einem Grundstück Bohrlöcher bohrt, den Bau eines Gebäudes oder andere Entwicklungen auf diesem Grundstück nicht stören.