Betriebsergebnis (NOI)
Was ist das Netto-Betriebsergebnis (NOI)?
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist eine Berechnung zur Analyse der Rentabilität einkommensschaffender Immobilieninvestitionen. NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller zumutbar notwendigen Betriebskosten.
NOI ist eine Zahl vor Steuern, die in der Gewinn- und Verlustrechnung einer Immobilie ausgewiesen wird und Kapital- und Zinszahlungen für Kredite, Investitionen, Abschreibungen und Amortisationen ausschließt. Wenn diese Metrik in anderen Branchen verwendet wird, wird sie als „EBIT“ bezeichnet, was für „ Ergebnis vor Zinsen und Steuern “ steht.
Die zentralen Thesen
- Das Betriebsergebnis misst die Rentabilität einer einkommensschaffenden Immobilie, bevor Kosten aus Finanzierung oder Steuern hinzukommen.
- Um den NOI zu berechnen, subtrahieren Sie alle für eine Immobilie anfallenden Betriebskosten von allen auf der Immobilie erzielten Einnahmen.
- Die in der NOI-Metrik verwendeten Betriebskosten können manipuliert werden, wenn ein Immobilieneigentümer bestimmte Einnahmen- oder Ausgabenposten aufschiebt oder beschleunigt.
- Die NOI-Metrik enthält keine Investitionen.
- NOI wird einem Eigentümer mitteilen, ob das Mieten einer Immobilie die Kosten für den Besitz und die Wartung der Immobilie wert ist.
Grundlegendes zum Betriebsergebnis (NOI)
Das Betriebsergebnis ist eine Bewertungsmethode, mit der Immobilienfachleute den genauen Wert ihrer einkommensschaffenden Immobilien bestimmen. Zur Berechnung des NOI müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen werden.
Zusätzlich zu den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Einrichtungen wie Parkstrukturen, Verkaufsautomaten und Wäschemöglichkeiten generieren. Die Betriebskosten umfassen die Kosten für den Betrieb und die Wartung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Rechtskosten, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionen wie die Kosten für eine neue Klimaanlage für das gesamte Gebäude werden nicht in die Berechnung einbezogen.
NOI hilft Immobilieninvestoren bei der Bestimmung des Kapitalisierungssatzes, wodurch sie den Wert einer Immobilie berechnen und so verschiedene Immobilien vergleichen können, die sie möglicherweise kaufen oder verkaufen möchten.
Für finanzierte Immobilien wird NOI auch im Debt Coverage Ratio (DCR) verwendet, der Kreditgebern und Investoren mitteilt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebskosten und Schuldenzahlungen decken. NOI wird auch zur Berechnung des Nettoeinkommensmultiplikators, der Kapitalrendite und der Gesamtrendite verwendet.
Berechnung des Betriebsergebnisses (NOI)
Um das Betriebsergebnis zu berechnen, ziehen Sie die Betriebskosten von den Einnahmen einer Immobilie ab. Die Einnahmen aus Immobilien umfassen Mieteinnahmen, Parkgebühren, Serviceänderungen, Verkaufsautomaten, Waschmaschinen usw.
Die Betriebskosten umfassen alle mit dem Betrieb der Immobilie verbundenen Kosten. Dazu gehören Immobilienverwaltungsgebühren, Versicherungen, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturen und Wartung.
Formel für das Netto-Betriebsergebnis (NOI)
Nehmen wir als Beispiel an, dass die folgenden Informationen das Profil eines bestimmten Eigentumswohnungsgebäudes sind, das ein Eigentümer vermietet hat.
Einnahmen:
- Mieteinnahmen: 20.000 USD
- Parkgebühren: 5.000 USD
- Waschmaschinen: 1.000 US-Dollar
Gesamteinnahmen = 26.000 USD
Nehmen wir nun an, dass die Betriebskosten des Eigentumswohnungsgebäudes wie folgt sind:
Betriebsaufwand:
- Immobilienverwaltungsgebühren: 1.000 USD
- Grundsteuern: 5.000 USD
- Reparatur und Wartung: 3.000 US-Dollar
- Versicherung: 1.000 USD
Gesamtbetriebskosten = 10.000 USD
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) in diesem Beispiel beträgt 26.000 USD – 10.000 USD = 16.000 USD.
Beispiel für das Betriebsergebnis (NOI)
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich Einnahmen in Höhe von 120.000 US-Dollar erzielt und Betriebskosten in Höhe von 80.000 US-Dollar verursacht. Unter diesen Umständen ergibt sich ein NOI von 40.000 USD (120.000 USD – 80.000 USD). Wenn die Summe negativ ist und die Betriebskosten höher sind als die Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.
Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich in hohem Maße auf NOI, um das Ertragspotenzial der zu verpfändenden Immobilie zu bestimmen, noch mehr als sie die Bonität eines Anlegers in ihre Entscheidungen einbeziehen. Einfach ausgedrückt: Diese Metrik hilft Kreditgebern, den Anfangswert der Immobilie durch Prognose ihrer Cashflows grundlegend zu bewerten.
NOI wird verwendet, um die Kapitalisierungsrate einer Immobilie zu bestimmen, die auch als Return on Investment (ROI) in Immobilien bezeichnet wird. Es dividiert NOI durch den Kaufpreis.
Wenn eine Immobilie als rentabel eingestuft wird, verwenden die Kreditgeber diese Zahl auch, um die Höhe des Kredits zu bestimmen, den sie bereit sind, zu vergeben. Wenn die Immobilie hingegen einen Nettobetriebsverlust aufweist, lehnen die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich sofort ab.
Immobilieneigentümer können ihre Betriebskosten manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben verschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch durch Erhöhung der Mieten und anderer Gebühren erhöht werden, während gleichzeitig die angemessen notwendigen Betriebskosten gesenkt werden.
Stellen Sie sich als Beispiel für Letzteres ein Szenario vor, in dem ein Wohnungseigentümer auf die jährliche Miete eines Mieters in Höhe von 12.000 USD verzichtet, wenn dieser Mieter als Immobilienverwalter fungiert. Wenn der Wohnungseigentümer einem Gebäudemanager normalerweise ein Gehalt von 30.000 USD zahlen würde, könnte er folglich die „angemessen notwendigen“ Kosten von 30.000 USD von den Einnahmen abziehen und nicht die tatsächlichen Kosten von 12.000 USD.
Häufig gestellte Fragen zur Formel für das Netto-Betriebsergebnis (NOI)
Wie lautet die Formel zur Berechnung des NOI?
Die Formel zur Berechnung des NOI lautet wie folgt:
- NOI = Immobilieneinnahmen – Betriebskosten
Wie berechnen Sie das Betriebsergebnis vor Steuern?
NOI ist eine Berechnung vor Steuern, da Steuern nicht berücksichtigt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Nettogewinn und Betriebsergebnis (NOI)?
Das Betriebsergebnis ist der Umsatz abzüglich aller Betriebskosten, während der Nettogewinn der Umsatz abzüglich aller Aufwendungen einschließlich Betriebskosten und nicht betrieblicher Aufwendungen wie Steuern ist.
Was ist ein guter Prozentsatz des Netto-Betriebsergebnisses (NOI)?
NOI ist kein Prozentsatz, sondern eine Zahl, die die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie berücksichtigt. Es kann mit dem gesamten Wert der Immobilie verglichen werden, wenn diese Immobilie vollständig in bar bezahlt wurde. In diesem Fall ist es umso besser, je höher der Prozentsatz des Nettobetriebsergebnisses im Verhältnis zum Immobilienpreis ist.
Das Fazit
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) wird häufig zur Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie verwendet. Bei der Berechnung werden alle Betriebskosten der Immobilie von allen Einnahmen aus der Immobilie abgezogen. Je höher die Einnahmen und je geringer die Ausgaben, desto rentabler ist eine Immobilie. Dies teilt dem Eigentümer mit, ob die Einnahmen aus dem Besitz und der Instandhaltung der Immobilie die Kosten wert sind.