No-Appraisal Loan Definition
Was ist ein No-Appraisal-Darlehen?
Ein Darlehen ohne Bewertung ist eine Hypothek, für die keine professionelle Schätzung des aktuellen Marktwerts der Sicherheitenimmobilie erforderlich ist, die in der Immobiliensprache als Bewertung bezeichnet wird. No-Appraisal-Kredite sind höchst ungewöhnlich und werden einem Kreditnehmer, der eine Wohnimmobilie für den privaten Gebrauch kauft, nur selten angeboten. Das Risiko für einen Kreditgeber ist einfach zu groß, wenn der Wert der vom Kreditgeber finanzierten Immobilie nicht unparteiisch bewertet wird. Wenn die Immobilie weit weniger wert ist als der Betrag der Hypothek, lässt ein Hausbesitzer, der mit der Hypothek in Verzug gerät, dem Kreditgeber keine Möglichkeit, den vollen Wert des Kredits durch den Verkauf der Immobilie zurückzugewinnen.
Wie ein No-Appraisal-Darlehen funktioniert
Ein No-Appraisal-Darlehen kann alternative Methoden zur Bestimmung des Wertes eines Eigenheims verwenden, um zu bestimmen, wie viel Geld verliehen werden soll, oder es erfordert möglicherweise keine professionelle Bewertung des aktuellen Marktwerts des Eigenheims, sondern lediglich Informationen über das Darlehensguthaben und die Finanzen des Darlehensnehmers.
Für Anleger, die die Immobilie so verändern oder bündeln, dass eine aktuelle Bewertung ungültig oder umstritten ist, stehen in der Regel Kredite ohne Bewertung zur Verfügung. Sie können auch Anlegern angeboten werden, die weit mehr als die übliche Anzahlung von 20% auf den Kaufpreis der Immobilie leisten. Beides sind jedoch besondere Situationen, die für den Durchschnittskäufer nicht gelten.
Ein No-Appraisal-Refinanzierungsdarlehen kann als No-Appraisal-Hypothek bezeichnet werden, aber eine Ersthypothek und eine Hypothekenrefinanzierung funktionieren unterschiedlich, und die Gründe, jedes von ihnen ohne Bewertung anzubieten, sind unterschiedlich.
Für den typischen Käufer von Eigenheimen ist ein No-Appraisal-Darlehen bei einer ersten Hypothek höchst ungewöhnlich, aber es ist häufiger, wenn eine Hypothek refinanziert wird.
No-Appraisal-Kredite vs. No-Appraisal-Refinanzierungen
Die meisten ersten Hypotheken benötigen Gutachten, sondern eine Hypothek zu refinanzieren, ein Re-fi genannt wird, kann nicht die Beurteilung müssen je nachdem, wo die erste Hypothek stammt. Eine Hypothekenrefinanzierung ist ein Darlehen, das die ursprüngliche Hypothek zurückzahlt und die erste Hypothek ersetzt. Der Hausbesitzer leistet monatliche oder zweiwöchentliche Zahlungen für die refinanzierte Hypothek, genau wie für die ursprüngliche Hypothek.
Hypothekeninhaber bemühen sich in der Regel um eine Neufinanzierung, um bessere Konditionen für ihre Kredite zu erhalten: einen niedrigeren Zinssatz und damit geringere monatliche Zahlungen, wenn beispielsweise die Zinssätze erheblich gesunken sind. Oder vielleicht hat sich ihr Eigenkapital im Eigenheim aufgrund eines Anstiegs der lokalen Immobilienwerte stark erhöht, wodurch sie für einen niedrigeren Zinssatz qualifiziert wurden. Weitere Motive für die Refinanzierung sind der Wunsch, eine andere Partei zur ursprünglichen Hypothek hinzuzufügen oder daraus zu entfernen oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln.
Beispiele aus der Praxis für Refinanzierungen ohne Bewertung
Einige Bundesprogramme bieten Hypotheken ohne Bewertung an. Beispielsweise stellt das US-Veteranenministerium (VA) denjenigen, die bereits VA-Darlehen halten,ein Refinanzierungsdarlehen zur Zinssenkung (IRRRL) zur Verfügung. Der Verzicht auf die Hausbewertung gehört zu den großzügigen Bedingungen. Die Federal Housing Administration (FHA) und das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) haben ähnliche optimierte Programme.2
Im Jahr 2017 haben die staatlich geförderten Kreditgeber Fannie Mae und Freddie Mac in einigen ausgewählten Fällen damit begonnen, Beurteilungsverzichtserklärungen anzubieten, sowohl für Refinanzierungsdarlehen als auch für ursprüngliche Wohnungsbaudarlehen.
Federal Re-Fis tragen dazu bei, dass Hausbesitzer nicht mit der ersten Hypothek in Verzug geraten und in ihren Häusern bleiben können, was der Gemeinde und dem lokalen Immobilienmarkt Stabilität verleiht. Aus diesem Grund konzentrieren sich Refinanzierungsmöglichkeiten ohne Bewertung häufig auf bestimmte Risikokategorien von Hausbesitzern, denen kein ursprüngliches Darlehen ohne Bewertung angeboten wurde.
Das Grundprinzip einer Bewertung ist, dass es für Kreditgeber – selbst wenn der Kreditgeber die US-Regierung ist – wichtig ist, den richtigen Geldbetrag für die Bezahlung einer Immobilie zu leihen, damit der Hausbesitzer nicht in Schwierigkeiten mit Zahlungen und dem Kreditgeber gerät könnte den Wert des Darlehens zurückerhalten, wenn die Immobilie verkauft würde. Da der Zweck eines No-Appraisal-Re-Fi jedoch nicht darin besteht, die Immobilie korrekt zu bewerten, sondern die Bedingungen und Zahlungen des Hausbesitzers zu vereinfachen, spielt der tatsächliche Wert der Immobilie keine so große Rolle. Aus diesem Grund kann ein No-Appraisal-Re-Fi sinnvoll sein.