Negatives Eigenkapital
Was ist negatives Eigenkapital?
Negatives Eigenkapital tritt auf, wenn der Wert einer Immobilie unter den ausstehenden Saldo der Hypothek fällt, die für den Kauf dieser Immobilie verwendet wurde. Das negative Eigenkapital wird einfach berechnet, indem man den aktuellen Marktwert der Immobilie nimmt und den Restbetrag der Hypothek abzieht.
die zentralen Thesen
- Ein negatives Eigenkapital entsteht, wenn der Wert von Immobilien unter den ausstehenden Saldo der Hypothek fällt, die zum Kauf dieser Immobilie verwendet wurde.
- Negatives Eigenkapital wird umgangssprachlich als „unter Wasser sein“ bezeichnet.
- Negatives Eigenkapital resultiert oft aus dem Platzen einer Immobilienblase, einer Rezession oder einer Depression – alles, was dazu führt, dass die Immobilienwerte fallen.
Wie negatives Eigenkapital funktioniert
Um negatives Eigenkapital zu verstehen, müssen wir zuerst „positives Eigenkapital“ oder besser, wie es allgemein genannt wird, Eigenheimkapital verstehen.
Eigenheimkapital ist der Wert des Interesses eines Hausbesitzers an seinem Eigenheim. Es ist der aktuelle Marktwert der Immobilie abzüglich aller mit dieser Immobilie verbundenen Pfandrechte oder Belastungen. Dieser Wert schwankt im Laufe der Zeit, da Zahlungen auf die Hypothek geleistet werden und die Marktkräfte den aktuellen Wert dieser Immobilie beeinflussen.
Wird eine Wohnung ganz oder teilweise mit einer Hypothek erworben, so ist das Kreditinstitut bis zur Erfüllung der Darlehensverpflichtung an der Wohnung beteiligt. Eigenheimkapital ist der Anteil am aktuellen Wert eines Eigenheims, den der Eigentümer frei und eindeutig besitzt.
Eigenheimkapital kann entweder durch eine Anzahlung während des ersten Kaufs der Immobilie oder durch Hypothekenzahlungen angesammelt werden, da ein vertraglich vereinbarter Teil dieser Zahlung abgetreten wird, um den noch ausstehenden Kapitalbetrag zu senken. Eigentümer können von einer Wertsteigerung der Immobilie profitieren, da dadurch ihr Eigenkapitalwert steigt.
Wenn das Gegenteil eintritt – wenn der aktuelle Marktwert eines Eigenheims unter den Betrag sinkt, den der Eigentümer für seine Hypothek schuldet – wird dieser Eigentümer als mit negativem Eigenkapital in dem Eigenheim eingestuft. Der Verkauf eines Eigenheims mit negativem Eigenkapital wird gegenüber dem Verkäufer zu einer Schuld, da er gegenüber seinem Kreditinstitut für die Differenz zwischen der gepfändeten Hypothek und dem Verkauf des Eigenheims haften würde.
Die wirtschaftlichen Auswirkungen des negativen Eigenkapitals
Negatives Eigenkapital kann auftreten, wenn ein Hausbesitzer ein Haus mit einer Hypothek kauft, bevor entweder eine Immobilienblase, eine Rezession oder eine Depression zusammenbrechen – alles, was zu einem Rückgang der Immobilienwerte führt. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Käufer finanzierte den Kauf eines Hauses im Wert von 400.000 USD mit einer Hypothek von 350.000 USD. Wenn der Marktwert dieses Hauses im nächsten Jahr auf 275.000 US-Dollar sinkt, hat der Eigentümer ein negatives Eigenkapital, da die mit der Immobilie verbundene Hypothek um 75.000 US-Dollar höher ist als der aktuelle Marktpreis.
Im Immobilienjargon: Wenn der ausstehende Dollarbetrag, der auf der Hypothek verbleibt, größer ist als der Wert des Hauses, werden die Immobilie, die Hypothek und der Hausbesitzer als unter Wasser bezeichnet.
Unterwasserhypotheken waren ein häufiges Problem unter Hausbesitzern auf dem Höhepunkt der Finanzkrise von 2007 bis 2008, die unter anderem mit einer erheblichen Deflation der Immobilienpreise einherging. Wie der anschließende Ausbruch der Großen Rezession bewies, kann die weit verbreitete Epidemie negativer Aktien auf dem Immobilienmarkt weitreichende Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft haben. Eigenheimbesitzer mit negativem Eigenkapital hatten es aufgrund möglicher Verluste aus dem Verkauf ihrer Häuser schwerer, aktiv einer Arbeit in anderen Gebieten oder Bundesstaaten nachzugehen.
Besondere Überlegungen
Negatives Eigenkapital ist nicht zu verwechseln mit Hypothekenkapitalentnahme (MEW) ist die Entfernung von Eigenkapital vom Wert eines Eigenheims durch die Verwendung eines Darlehens gegen den Marktwert der Immobilie. Eine Entnahme von Hypothekenkapital reduziert den realen Wert einer Immobilie um die Anzahl der neuen Verbindlichkeiten – aber das bedeutet nicht, dass der Eigentümer in Bezug auf das Eigenkapital rote Zahlen geschrieben hat.