Negative Punkte
Was sind negative Punkte?
Negative Punkte sind im Wesentlichen Rabatte, die Kreditgeber an Immobilienmakler oder Kreditnehmer zahlen, um ihnen zu helfen, sich die Schließung von Hypotheken, die sie begeben, leisten zu können. Dieses System ermöglicht es einigen qualifizierten Kreditnehmern, die sich sonst die Kosten für Abschlusskosten und Abwicklungsgebühren nicht leisten könnten, ein Eigenheim zu erwerben – in der Regel gegen Zahlung eines höheren Zinssatzes während der Laufzeit des Darlehens.
Negative Punkte werden normalerweise als Prozentsatz des Hauptdarlehensbetrags oder in Basispunkten (BPS) ausgedrückt. Sie stehen im Gegensatz zu Discount Points, auch Closing Points genannt, die von Kreditnehmern im Voraus als vorausbezahlte Zinsen gekauft werden, um ihre monatlichen Kosten über die Laufzeit der Hypothek zu senken.
Die zentralen Thesen
- Negative Punkte sind Abschlusskostenrabatte, die von einigen Kreditgebern qualifizierten Kreditnehmern oder Hypothekenmaklern angeboten werden, um die Vorabbelastung des Abschlusses zu verringern.
- Diese Rabatte sollen bestimmten Hauskäufern helfen, genügend Bargeld für die Schließung aufzubringen, was unerschwinglich teuer sein kann.
- Kreditnehmer, die über negative Punkte gefördert werden, müssen jedoch über die Laufzeit des Kredits einen höheren Zinssatz zahlen.
Negative Punkte verstehen
Negative Punkte gibt es in einer von zwei allgemeinen Formen: an Makler und an Kreditnehmer direkt. An einen Hypothekenmakler gezahlte Rabatte werden als YSP ( Yield Spread Premium) bezeichnet und sind Teil der Vergütung des Hypothekenmaklers.
Wenn es sich bei dem Rabatt um einen Kredit des Kreditnehmers handelt, kann er zur Begleichung einiger Darlehensabwicklungs- oder Abschlusskosten verwendet werden. Diese Kreditnehmer-Nutzung von Minuspunkten wird als kostenlose Hypothek bezeichnet.
Der dem Kreditnehmer gutgeschriebene Betrag darf die Abwicklungskosten nicht übersteigen und nicht Bestandteil der Anzahlung sein. Negative Punkte können verwendet werden, um einige einmalige Abschlusskosten wie Bank- und Titelgebühren zu decken, aber nicht zur Finanzierung wiederkehrender Ausgaben wie Zinsen oder Grundsteuer.
Vor- und Nachteile von Negativpunkten
Negativpunkte bieten Kreditnehmern mit wenig oder keinem Geld die Möglichkeit, die Abwicklungskosten für den Erhalt einer Hypothek zu bezahlen. Die Wirtschaftlichkeit der Verwendung von negativen Punkten hängt jedoch vom Zeithorizont des Kreditnehmers ab.
Wenn der Kreditnehmer beabsichtigt, die Hypothek für einen kurzen Zeitraum zu halten, kann es wirtschaftlich sein, Vorlaufkosten im Austausch für einen relativ höheren Zinssatz zu vermeiden – viele Hypotheken mit negativen Punkten werden während der Laufzeit des Darlehens höher verzinst. Beabsichtigt der Kreditnehmer hingegen, die Hypothek über einen längeren Zeitraum zu halten, ist es wahrscheinlich wirtschaftlicher, die Abwicklungskosten im Voraus gegen einen niedrigeren Zinssatz zu zahlen.
Beispiel für negative Punkte
Das Anlegen von Minuspunkten auf eine Hypothek erhöht den Zinssatz, kann aber die Abschlusskosten senken. Akzeptiert ein Kreditnehmer einen negativen Punkt, könnte der Kreditgeber den Festzinssatz des Kredits um 0,25 % erhöhen, dem Kreditnehmer jedoch 1 % des Kredits als Gutschrift gegen Abschlusskosten gewähren.
Ein Kreditnehmer sucht beispielsweise ein Hypothekendarlehen in Höhe von 1.000.000 USD, um ein Haus zu kaufen. Ein Angebot für ein Darlehen mit einem Zinssatz von 5 % und zwei negativen Punkten würde einen Rabatt von 20.000 USD für die Abschlusskosten des Darlehens ergeben (1.000.000 USD x 2 % = 20.000 USD).
Die traditionellere Darlehensstruktur für den gleichen Hauskaufbetrag könnte ein Darlehen mit 4% Zinsen und einer Anzahlung von einem Punkt sein. Bei diesem Kredit gibt es einen niedrigeren Zinssatz, aber der Kreditnehmer muss eine Anzahlung von 10.000 USD leisten.
Besondere Überlegungen
Einige Hypothekenmakler informieren die Verbraucher möglicherweise nicht über die Verfügbarkeit von Krediten mit negativen Punkten und sind möglicherweise mehr besorgt über ihre Provision für das Geschäft. In der Vergangenheit waren Makler dafür bekannt, Hypotheken aufzustocken und den aus Minuspunkten generierten Betrag als Ausgleich für die Kreditvermittlung einzubehalten.
Forscher haben herausgefunden, dass die von Hypothekenmaklern verdienten Aufschläge bei Krediten mit negativem Punkt dauerhaft höher waren als bei Krediten mit positivem Punkt. Eine Studie vonThe Mortgage Professor um die Jahrhundertwende ergab, dass bei Krediten, die vom Kreditgeber mit 6% plus 3 Punkten angegeben wurden, der Aufschlag für den Kreditnehmer 1 Prozentpunkt betrug. Bei Krediten, die mit 7% und minus 2,25 Punkten notiert waren, betrug der Aufschlag des Maklers 2,375 Punkte.
Berechtigte Hauskäufer sollten sich der Negativpunkteprogramme bewusst sein und ihren Makler aktiv nach ihrer Gebührenstruktur fragen. Denken Sie daran, dass negative Punkte auch die Gesamtkosten der während der Laufzeit des Darlehens gezahlten Hypothekenzinsen erhöhen und die monatlichen Zahlungen erhöhen, um den Abschlusskostenrabatt auszugleichen.