Negatives Getriebe
Was ist negatives Getriebe?
Negative Verzahnung ist eine bei Immobilieninvestitionen übliche Praxis. Es handelt sich um eine Form der finanziellen Hebelwirkung, die den Kauf eines einkommensschaffenden Vermögenswerts, wie z. B. einer Mietimmobilie, beschreibt, wenn der Vermögenswert jedoch nicht genügend Einkommen erwirtschaftet, um die Kosten des Vermögenswerts zu decken. Zum Beispiel, wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Darlehenszahlungen, Instandhaltung, Zinsen oder Abschreibungen des Vermögenswerts kurzfristig zu decken. Im Idealfall wird der Vermögenswert schließlich genug Geld produzieren, um diese Kosten zu decken.
Der Grund, warum ein Immobilienkäufer negatives Gearing einsetzen würde, besteht darin, dass die kurzfristigen Verluste in bestimmten Fällen für die Steuerbelastung des Eigentümers von Vorteil sein können.
Die zentralen Thesen
- Negative Verschuldung ist eine Form der finanziellen Hebelwirkung, die typischerweise im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen gesehen wird.
- Ein negativ verschuldeter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, der im Moment nicht genügend Einkommen erwirtschaftet, um seine Kosten zu decken.
- Ein Anleger mit negativem Gearing erwartet, kurzfristig von Steuervorteilen zu profitieren und den Vermögenswert schließlich zu einem höheren Preis zu verkaufen, um die anfänglichen Verluste auszugleichen.
- Negatives Gearing wird erst dann zu einem profitablen Unterfangen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird.
Verstehen des negativen Getriebes
Ein negativ ausgerichteter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, der kein ausreichendes Einkommen bietet, um seine Kosten zu decken. Dies führt zu einem Verlust für den Vermögensinhaber. Der Vorteil für den Käufer bzw. Anleger besteht darin, dass je nach Heimatland des Anlegers die Differenz zwischen Ertragserträgen und fälligen Zinsen von der laufenden Einkommensteuer abgezogen werden kann.
Zu den Ländern, die diesen Steuerabzug zulassen, gehören Australien, Japan und Neuseeland. Andere Länder wie Kanada, Frankreich, Deutschland, Schweden und die Vereinigten Staaten erlauben den Abzug, jedoch mit Einschränkungen.2 Eine solche Anlage kann in Fällen sinnvoll sein, in denen zum Zeitpunkt des Verkaufs hohe Kapitalgewinne erwartet werden, die zeitweilige Verluste ausgleichen.
Profitieren von negativem Gearing
Negatives Gearing wird erst dann zu einem profitablen Unterfangen, wenn die Immobilie schließlich über Kapitalzuwachs verkauft wird. Voraussetzung zum Zeitpunkt des Verkaufs ist, dass die Immobilienwerte steigen, nicht fallen oder stabil bleiben. Wenn die Immobilienwerte fallen oder stabil bleiben, kann der Eigentümer den Vermögenswert möglicherweise nicht zu einem ausreichend hohen Preis verkaufen, um die Verluste auszugleichen, während der Vermögenswert nicht genügend Einnahmen zur Deckung der Ausgaben erzielte.
Viele Anleger, die auf diese Weise spekulieren, suchen bewusst nach einem negativen Gearing für die Steuerabzüge in der Hoffnung, dass sie beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen.
Besondere Überlegungen für negatives Getriebe
Anleger, die diese Art der Vereinbarung in Betracht ziehen, müssen über die finanzielle Stabilität verfügen, um den Fehlbetrag aus eigener Tasche zu finanzieren, bis die Immobilie verkauft und der volle Gewinn erzielt werden kann. Von größter Bedeutung ist auch, dass der Zinssatz von Anfang an fixiert ist oder, wenn die Zinsen des Kreditnehmers auf einem variablen Index berechnet werden, die vorherrschenden Zinssätze niedrig bleiben.
Negatives Gearing wird kritisiert, dass es den Wohnungsmarkt verzerren kann, indem es das Wohnungsangebot, insbesondere von Mietobjekten, reduziert, die Mietpreise möglicherweise in die Höhe treibt und Überinvestitionen in Immobilien fördert.