Ist der Nettoinventarwert der beste Weg, um den Wert eines REIT zu bewerten?
Der Nettoinventarwert (NAV) ist eine der besten Messgrößen für die Bewertung des Werts eines Real Estate Investment Trust (REIT). Ein REIT ist ein Wertpapier, das wie normale Aktien gehandelt wird und ausschließlich in Immobilienbestände, Immobilien oder Hypotheken investiert. Die Hauptfunktion eines REIT besteht darin, Cluster von Immobilien zu verwalten, die Einkommen generieren. Laut Gesetz wird der Großteil der Gewinne eines REIT als Dividende ausgeschüttet. Der Internal Revenue Service (IRS) erkennt ein Immobilienunternehmen als REIT an, solange es 90% des steuerpflichtigen Gewinns als Dividende ausschüttet. Diese Regelung, welche den Unternehmen ermöglicht es jedem zu vermeiden Haftung für Körperschaftssteuer.
Die zentralen Thesen
- Eine der besten Methoden zur Analyse des Real Estate Investment Trust (REITs) ist der Nettoinventarwert (NAV).
- Der Nettoinventarwert wird anstelle von Preis-Buch-Verhältnissen und anderen Buchwertmaßen verwendet.
- Der Nettoinventarwert versucht, den tatsächlichen Wert der Bestände des REIT zu ermitteln, indem der Marktwert ermittelt und etwaige Schulden wie Hypothekenverbindlichkeiten abgezogen werden.
Arten von REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs, aber die meisten sind Aktien-REITs, die sich auf harte Vermögenswerte konzentrieren. Diese REITs besitzen normalerweise bestimmte Gebäudetypen wie Bürogebäude, Wohnungen oder Einkaufszentren. Bei Aktien-REITs können sie entweder öffentlich gehandelt werden, z. B. an der New Yorker Börse, oder öffentlich, aber nicht gehandelt. Es gibt auch private REITs. Last but not least gibt es Hypotheken-REITs (mREITs), die
Mortgage REITs (mREITS) finanzieren einkommensschaffende Immobilien durch den Kauf oder die Entstehung von Hypotheken und hypothekenbesicherten Wertpapieren sowie durch die Erzielung von Erträgen aus den Zinsen dieser Anlagen.
Vorteile des Nettoinventarwerts
Der Nettoinventarwert ist eine wertvolle Messgröße für die Bewertung von REITs. Der Buchwert und ähnliche Verhältnisse wie das Preis-Buch Verhältnis haben sich bei Anwendung auf REITs als sehr unzuverlässig erwiesen. Die Verwendung des Nettoinventarwerts ist ein Versuch, den Buchwert zu umgehen, um eine genauere Schätzung des tatsächlichen Marktwerts für REIT-Bestände zu ermöglichen.
Zur Berechnung des Nettoinventarwerts generiert ein Analyst eine subjektive Bewertung der Vermögenswerte des REIT. Ein Weg, dies zu tun, ist die Aktivierung des Betriebsergebnisses auf der Grundlage von Marktzinssätzen. Eine Cap-Rate für den gegenwärtigen Markt wird bestimmt und verwendet, um das Betriebsergebnis einer Immobilie zu teilen, wobei der resultierende Betrag der geschätzte Marktwert ist. Der Marktwert abzüglich etwaiger Hypothekenverbindlichkeiten ergibt den Nettoinventarwert. Der gesamte Nettoinventarwert kann durch ausstehende Aktien geteilt werden, um einen Nettoinventarwert pro Aktie zu erhalten.
Beispielsweise wird der Buchwert als Kaufpreis abzüglich der Abschreibung berechnet. Wenn eine Immobilie für 100.000 USD gekauft wird und die Abschreibung 10.000 USD pro Jahr beträgt. Am Ende des fünften Jahres beträgt die kumulierte Abschreibung 50.000 USD. Aus Sicht des Buchwerts wird die Immobilie daher mit 50.000 USD (100.000 USD – 50.000 USD) bewertet. In Wirklichkeit ist dies jedoch wahrscheinlich nicht der wahre Wert der Immobilie. Der Nettoinventarwert berücksichtigt somit den Marktwert und subtrahiert die Schulden.
Das Fazit
Während der Nettoinventarwert eine gute Metrik für die Analyse von REITs ist, ist er nur so gut wie der Analyst, der die Bewertung jeder einzelnen REIT-Beteiligung abschließt. Die Berechnung des Marktwerts von Vermögenswerten muss sorgfältig durchgeführt werden, um einen genauen Nettoinventarwert für den gesamten REIT zu erhalten.