Hypothekendienstleistungsrechte (MSR)
Was sind Mortgage Servicing Rights (MSR)?
Mortgage Servicing Rights (MSR) beziehen sich auf eine vertragliche Vereinbarung, bei der das Recht zur Bedienung einer bestehenden Hypothek vom ursprünglichen Hypothekengeber an eine andere Partei verkauft wird, die auf die verschiedenen Funktionen im Zusammenhang mit der Bedienung von Hypotheken spezialisiert ist.
Die zentralen Thesen
- Hypothekarische Servicing-Rechte werden vom Originator einer Hypothek an ein anderes Finanzinstitut verkauft, das dann die Verwaltung der Hypothek übernimmt, einschließlich Aufgaben wie das Einziehen von Zahlungen und deren Weiterleitung an den Originator.
- Der ursprüngliche Kreditgeber zahlt dem Servicer eine Gebühr für die Durchführung dieser Arbeit.
- Außer der Adresse, an die Zahlungen gesendet werden, ändert sich für den Hypothekengläubiger nichts.
Grundlegendes zu Hypothekenverwaltungsrechten (MSR)
MSRs haben laufende Verwaltungsaufgaben, die während der gesamten Laufzeit einer Hypothek regelmäßig bearbeitet werden. Zu den Gemeinrechten gehört das Recht, monatlich Hypothekenzahlungen einzuziehen, Steuern und Versicherungsprämien treuhänderisch zu hinterlegen und die Zins- und Kapitalanteile an den Hypothekengeber weiterzuleiten. Im Gegenzug wird der Servicer mit einem bestimmten Honorar entschädigt, das in dem zu Beginn des Servicevertrages abgeschlossenen und abgeschlossenen Vertrag festgelegt ist.
DerBetrag der Hypothekenzahlung, der Zinssatz, die Art des Darlehens und andere Faktoren bleiben gleich. Was den Kreditnehmer betrifft, wird nur die Adresse geändert, an die Zahlungen gesendet werden, und Sie sollten sich bei Fragen zu Ihrem Darlehen an den Dienstleister und nicht an Ihren ursprünglichen Hypothekengeber wenden. Ihr Servicer kann sich jederzeit ändern, Sie sollten jedoch mindestens 15 Tage vorher von Ihrem ursprünglichen Kreditgeber benachrichtigt werden, und Ihr neuer Servicer sollte Sie ebenfalls innerhalb von 15 Tagen nach Übernahme der Rechte benachrichtigen.
Bundesbankgesetze erlauben es Finanzinstituten, ohne Zustimmung des Verbrauchers Hypotheken zu verkaufen oder Servicerechte an andere Institute zu übertragen.
Beispiel für den Verkauf eines MSR
Sarah nimmt von Kreditgeber A eine Hypothek in Höhe von 500.000 US-Dollar auf. Sie schickt dem Kreditgeber eine monatliche Tilgungs- und Zinszahlung. Drei Jahre später beschließt Kreditgeber A, seinen MSR für Sarahs Hypothek an Unternehmen B zu übertragen. Gemäß den Vertragsbedingungen erhält Unternehmen B von Kreditgeber A eine Gebühr für die Bearbeitung aller verbleibenden Hypothekenzahlungen von Sarah. Der Hypothekengeber kann dann mehr Zeit und Geld für die Bereitstellung neuer Hypotheken aufwenden, während das Unternehmen, das den MSR übernimmt, die Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber weiterleitet.
Besondere Überlegungen
Ein Kreditgeber verkauft häufig MSRs, um Kreditlinien für die Kreditvergabe an zusätzliche Kreditnehmer freizugeben. Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 15 bis 30 Jahren, und die Bank benötigt Milliarden von Dollar, um während dieser Zeit anderen Verbrauchern Geld zu leihen, die Hypotheken beantragen. Umgekehrt bedeutet der Verkauf von MSRs, dass mehr Menschen Hausbesitzer werden können, da der Verkauf dieser Rechte Einnahmen bringt.
Kreditgeber verdienen auch Geld, indem sie Gebühren für die Vergabe von Hypotheken erheben und monatliche Zinsen aus Zahlungen verdienen. Hypotheken sind einfach zusätzliche Vermögenswerte, die den Banken mehr Einnahmen bringen.
Geschichte der MSRs
Der Markt für MSRs war in den letzten Jahren aufgrund einer sich verbessernden Wirtschaft, hochwertigerer Hypothekenvergaben und weniger Zahlungsausfällen stark. Hedgefonds, Banken und Real Estate Investment Trusts (REITs) finden diese Vermögenswerte attraktiv, da MSRs hohe Zinsen abwerfen können. SunTrust kaufte beispielsweise im ersten Quartal 2016 MSRs in Höhe von 8 Milliarden US-Dollar, um eine solide Kapitalrendite (ROI) zu erzielen, und innerhalb weniger Monate enthielt sein MSR-Portfolio 1,123 Milliarden US-Dollar an unbezahlten Kapitalsalden von Krediten, für die die Bank bediente Kreditgeber.
National Mortgage News berichtete im Juni 2019, dass MSRs „in den letzten fünf Jahren eine der leistungsstärksten festverzinslichen Anlageklassen waren“. Es wurde jedoch auch berichtet, dass „seit Oktober 2018, da die mittel- und langfristigen Zinssätze gefallen sind, sich die prognostizierten und tatsächlichenAnnahmen zur vorzeitigen Rückzahlung von Hypotheken beschleunigt haben, wodurch sich die erwartete durchschnittliche Lebensdauer von MSRs erheblich verkürzt.“Dies habe dazu geführt, dass „die MSR-Werte von April bis Mai konstant (um ein halbes) Vielfaches gesunken sind.“Nichtsdestotrotz, berichtet National Mortgage News, „ist die Nachfrage von MSR-Käufern immer noch sehr stark, und es besteht allgemeiner Konsens über die MSR-Werte.“