Hypothekendienstrechte (MSR)
Was sind Hypothekendienstrechte (MSR)?
Hypothekendienstrechte (Mortgage Servicing Rights, MSR) beziehen sich auf eine vertragliche Vereinbarung, in der das Recht zur Bedienung einer bestehenden Hypothek vom ursprünglichen Hypothekengeber an eine andere Partei verkauft wird, die sich auf die verschiedenen Funktionen im Zusammenhang mit der Bedienung von Hypotheken spezialisiert hat.
Die zentralen Thesen
- Hypothekendienstrechte werden vom Originator einer Hypothek an ein anderes Finanzinstitut verkauft, das dann die Verwaltung der Hypothek übernimmt. Dazu gehören Aufgaben wie das Eintreiben von Zahlungen und deren Weiterleitung an den Originator.
- Der ursprüngliche Kreditgeber zahlt dem Servicer eine Gebühr für die Ausführung dieser Arbeiten.
- Für den Hypothekengeber ändert sich nichts außer der Adresse, an die die Zahlungen gesendet werden.
Grundlegendes zu Hypothekendienstrechten (MSR)
MSRs haben laufende Verwaltungsaufgaben, die regelmäßig über die gesamte Laufzeit einer Hypothek abgewickelt werden. Gemeinsame Rechte sind das Recht, Hypothekenzahlungen monatlich einzuziehen, Steuern und Versicherungsprämien als Treuhandkonto vorzusehen und die Zinsen und Kapitalanteile an den Hypothekengeber weiterzuleiten. Im Gegenzug wird der Servicer mit einer bestimmten Gebühr entschädigt, die in dem Vertrag festgelegt ist, der zu Beginn des Servicevertrags geschlossen und abgeschlossen wurde.
DerBetrag der Hypothekenzahlung, der Zinssatz, die Art des Darlehens und andere Faktoren bleiben gleich. Für den Kreditnehmer wird nur die Adresse geändert, an die die Zahlungen gesendet werden, und Sie sollten sich bei Fragen zu Ihrem Kredit an den Servicer und nicht an Ihren ursprünglichen Hypothekengeber wenden. Ihr Servicer kann sich jederzeit ändern, Sie sollten jedoch mindestens 15 Tage vor dem Eintritt eine Benachrichtigung von Ihrem ursprünglichen Kreditgeber erhalten, und Ihr neuer Servicer sollte Sie innerhalb von 15 Tagen nach Übernahme der Rechte ebenfalls benachrichtigen.
Nach den Bundesbankengesetzen können Finanzinstitute ohne Zustimmung des Verbrauchers Hypotheken verkaufen oder Servicerechte an andere Institute übertragen.
Beispiel für den Verkauf eines MSR
Sarah nimmt eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD von Kreditgeber A auf. Sie sendet dem Kreditgeber eine monatliche Zahlung von Kapital und Zinsen. Drei Jahre später beschließt Kreditgeber A, seinen MSR für Sarahs Hypothek an Unternehmen B zu übertragen. Gemäß den Vertragsbedingungen erhält Unternehmen B von Kreditgeber A eine Gebühr für die Bearbeitung aller verbleibenden Hypothekenzahlungen von Sarah. Der Hypothekengeber kann dann mehr Zeit und Geld für die Bereitstellung neuer Hypotheken aufwenden, während das Unternehmen, das den MSR übernimmt, die Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber weiterleitet.
Besondere Überlegungen
Ein Kreditgeber verkauft häufig MSRs, um Kreditlinien für die Kreditvergabe an zusätzliche Kreditnehmer freizugeben. Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 15 bis 30 Jahren, und die Bank benötigt Milliarden von Dollar, um anderen Verbrauchern, die während dieser Zeit Hypotheken beantragen, Geld zu leihen. Auf Umwegen bedeutet der Verkauf von MSRs, dass mehr Menschen Hausbesitzer werden können, da der Verkauf dieser Rechte zu Einnahmen führt.
Kreditgeber verdienen auch Geld, indem sie Gebühren für die Entstehung von Hypotheken erheben und monatliche Zinsen aus Zahlungen verdienen. Hypotheken sind einfach zusätzliche Vermögenswerte, die den Banken mehr Einnahmen bringen.
Geschichte der MSRs
Der Markt für MSRs war in den letzten Jahren aufgrund einer sich verbessernden Wirtschaft, qualitativ hochwertigerer Hypothekenursprünge und weniger Ausfälle stark. Hedge-Fonds, Banken und Real Estate Investment Trusts (REITs) finden diese Vermögenswerte attraktiv, da MSRs hohe Zinsen liefern können. Zum Beispiel hat SunTrust im ersten Quartal 2016 MSRs in Höhe von 8 Mrd. USD gekauft, um einen soliden Return on Investment (ROI) zu erzielen, und innerhalb weniger Monate enthielt sein MSR-Portfolio unbezahlte Kapitalbilanzen in Höhe von 1,123 Mrd. USD, für die die Bank Dienstleistungen erbrachte Kreditgeber.
National Mortgage News berichtete im Juni 2019, dass MSRs „in den letzten fünf Jahren eine der leistungsstärksten festverzinslichen Anlageklassen waren“. Es wurde jedoch auch berichtet, dass „seit Oktober 2018, als die mittel- und langfristigen Zinssätze gesunken sind, sich die prognostizierten und tatsächlichenAnnahmen zur Vorauszahlung von Hypotheken beschleunigt haben, was dazu führte, dass sich die erwartete durchschnittliche Lebensdauer von MSRs erheblich verkürzte.“Dies hat dazu geführt, dass „die MSR-Werte von April bis Mai konstant (um die Hälfte) um ein Vielfaches gesunken sind“. National Mortgage News berichtet jedoch: „Die Nachfrage von MSR-Käufern ist immer noch sehr stark, und es besteht allgemeiner Konsens über die MSR-Werte.“