Steuerabzüge auf Hypothekenzinsen

DerHypothekenzinsabzug wurde 1913 zusammen mit der Einkommensteuer eingeführt undist seitdem der beliebteste Steuerabzug für Millionen von US-Hausbesitzern. Hier betrachten wir die bestehenden Regelungen hinter diesem Abzug sowie neue Änderungen, die sich aus der Steuergesetzgebung vom Dezember 2017 ergeben.

Abzüge erhalten: Wer qualifiziert sich?

In den meisten Fällen können alle Hypothekenzinsen bis zu einer bestimmten Höhe des Darlehens von der US-Bundessteuer abgezogen werden, sofern der Eigenheimbesitzer folgende Voraussetzungen erfüllt:

• Sie reichen das Formular 1040 ein und führen die Abzüge in Anhang A auf.
• Sie haften rechtlich für das Darlehen – Sie können keine Zinsen abziehen, wenn Sie eine Zahlung für das Darlehen einer anderen Person leisten.
• Sie haben die Zahlung für ein qualifiziertes Haus geleistet.

Akquisitionsschulden vs. Eigenkapitalschulden: Großer Steuerunterschied

Da die Abzüge von der Regierung geregelt werden, sind die Regeln natürlich nie ganz so einfach, wie sie auf den ersten Blick erscheinen. Es gibt zwei Arten von Schulden, die steuerlich abzugsfähige Zinsen generieren. Die erste sind Schulden, die aufgenommen wurden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern. Diese Art von Schulden wird als „ Akquisitionsschuld “ bezeichnet. Die zweite Art sind Schulden, die für andere Zwecke aufgenommen wurden und als „Eigenkapitalschulden“ bekannt sind, da sie das Eigenkapital Ihrer Immobilie in Anspruch nehmen. Diese Unterscheidung ist seit der Verabschiedung der neuen Steuergesetzgebung im Dezember 2017 besonders wichtig (siehe Auswirkungen des GOP-Steuergesetzes auf Sie ).

Der Gesetzentwurf enthält erhebliche Änderungen in der Höhe der Zinsen, die Kreditnehmer für Hypothekendarlehen und Eigenheimschulden abziehen können, sodass Zinsen nur für Darlehen von 750.000 USD oder weniger abzugsfähig sind. Darüber hinaus haben sich die Regeln für Wohnungsbaudarlehen geändert, die nicht als Akquisitionsschuld verwendet werden – zum Beispiel um Arzt- oder Studienkosten zu bezahlen, anstatt ein Haus zu renovieren. Hier sind einige Details.

• Nach Okt.13. Oktober 1987, bis 16. Dezember 2017, Schulden: Zinsen für eine Hypothek, die nach dem 13. Oktober 1987 zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims aufgenommen wurde, können nur vollständig abgezogen werden, wenn die Gesamtschuld aller Hypotheken, einschließlich der Bestandsschulden, beläuft sich auf 1 Million USD oder weniger und 500.000 USD oder weniger für getrennte Ehepaare.
• Post-Dez.16, 2017, bis 31. Dezember 2025, Schulden: Zinsen für eine neue Hypothek, die zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims aufgenommen wurde, sind nur dann vollständig abzugsfähig, wenn die Gesamtschuld aller Hypotheken für die Einreichung von Ehepaaren 750.000 USD und 500.000 USD oder weniger beträgt separat.(Auch versichert: Darlehen mit einem verbindlichen Vertrag, der vor dem 16.12.17 in Kraft war, sofern der Hauskauf vor dem 01.04.18 abgeschlossen wurde). Zinsen für ältere Kredite – und die Neufinanzierung solcher älteren Kredite – bleiben mit einer Million US-Dollar abzugsfähig.
• Eigenheimschulden nach Okt. 13. Dezember 1987, bis 16. Dezember 2017: Die  Zinsen für zweite Hypotheken (oder Eigenheimkreditlinien), die aus anderen Gründen als dem Kauf, Bau oder der Verbesserung Ihres Hauses aufgenommen wurden, müssen für Ehepaare höchstens 100.000 USD und für Ehepaare höchstens 50.000 USD betragen für Singles oder Ehepaare, die separat einreichen. Sie müssen auch weniger als der Marktwert Ihres Hauses abzüglich des Wertes aller Bestandsschulden und aller Hypothekenschulden nach dem 13. Oktober 1987 betragen.
• Eigenheimschulden nach Okt. 13.1987, bis 16.12.2017:   Zinsen auf Zweithypotheken (oder Eigenheimkredite), die aus anderen Gründen als zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims aufgenommen wurden, sind nicht abzugsfähig. Das ist wahr. Selbst wenn das ursprüngliche Darlehen vor dem 16. Dezember 2017 aufgenommen wurde und bis zum 31. Dezember 2025 gültig sein wird, würden die Darlehensregeln theoretisch auf die Regeln nach 1987 zurückgreifen.

Wenn Sie es geschafft haben, dieser Logik ohne Verwirrung zu folgen, sind Sie bisher in guter Verfassung – aber beginnen Sie noch nicht mit Ihren Abzügen. Es gibt zusätzliche Bestimmungen. Selbst wenn Sie aufgrund der oben genannten Kriterien für den Abzug in Frage kommen, können Sie den Abzug nicht vornehmen, es sei denn, Ihre Hypothek ist als besicherte Schuld eingestuft, was bedeutet, dass Ihr Haus als Sicherheit für die Schulddienen muss. Wenn es sich um unbesicherte Schulden handelt, gilt es als Privatkredit, und die Zinsen darauf sind nicht abzugsfähig.

Die Definition von ‚Heimat‘

Die nächste Hürde, die Sie überwinden müssen, besteht darin, sicherzustellen, dass Ihre Immobilie ein „qualifiziertes Zuhause“ ist. Um diese Definition zu erfüllen, muss die Unterkunft über Schlaf, Koch- und Toiletteneinrichtungen verfügen. Gegenstände, die dieser Definition entsprechen, können Ihr Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz, eine Eigentumswohnung, ein Wohnmobil, ein Wohnwagen oder ein Boot sein.

Handelt es sich bei Ihrer Wohnung um eine Zweitwohnung, können Sie die Zinsen nur von einer Zweitwohnung abziehen. Sie müssen diese Eigenschaft mindestens 14 Tage im Jahr nutzen. Wenn es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um eine Mietwohnung handelt, müssen Sie diese mehr als 10 % der Mietzeit nutzen. Wenn Ihr Mietobjekt diese Kriterien nicht erfüllt, können die Zinsen nicht in Anhang A aufgeführt werden, sondern müssen stattdessen in Anhang E aufgeführt werden.

Refinanzierung

In den letzten Jahren haben die sinkenden Zinsen Hausbesitzer dazu ermutigt, ihre Hypotheken zu refinanzieren. Die Refinanzierung bietet die Möglichkeit, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen oder beides. Wenn die Refinanzierung ohne Aufnahme zusätzlicher Schulden erfolgt, bleiben alle durch die Hypothek generierten Zinsen steuerlich absetzbar. Wenn Hausbesitzer ihre Häuser als Sparschwein verwenden und sich refinanzieren, um Eigenkapital aufzunehmen, um Taschengeld zu generieren – d. h. aus anderen Gründen als zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung ihrer Häuser –, gelten die Home Equity Debt Post-October 1987, Regeln anwenden: Sie können nur Zinsen in Höhe von 100.000 USD oder weniger usw. abziehen, abhängig von Ihrem Steuerstatus. (Weitere Informationen hierzu finden Sie unter Wann (und wann nicht) Sie Ihre Hypothek refinanzieren müssen.)

Dem IRS beweisen

Im Falle einer Prüfung durch den Internal Revenue Service benötigen Sie eine Kopie des Formulars 1098, Hypothekenzinserklärung, das jedes Jahr von der Firma, die Ihre Hypothek hält, vorgelegt werden sollte. Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlung an eine natürliche Person zahlen, müssen Sie zusätzlich zu den gezahlten Zinsen den Namen, die Sozialversicherungsnummer und die Adresse des Hypothekeninhabers angeben. (Weitere Informationen finden Sie unter Überleben des IRS-Audits.)

Die Quintessenz

Der Abzug der Hypothekenzinsen für Eigenheime wird von Hausbesitzern geschätzt und von Befürwortern der Einkommensteuerreform verachtet. Befürworter der Abgeltungssteuer befürworten die Abschaffung dieses Abzugs, und seit vielen Jahren diskutierten die US-Gesetzgeber auf beiden Seiten des Ganges eine Vielzahl von Steuerreformplänen, die im Allgemeinen die Abschaffung des Hypothekenzinsabzugs beinhalteten. Es überlebte, in abgeschwächter Form, in der Steuervorlage von 2017. Was als nächstes passiert, bleibt abzuwarten

Weitere Informationen finden Sie unter Die Struktur der Hypothekenzahlung verstehen.