Hypothekenüberschussservice
Was ist Hypothekenüberschussservice?
Mortgage Excess Servicing ist eine Gebühr, die auf dem Prozentsatz des monatlichen Cashflows von Mortgage Backed Securities (MBS) basiert, der verbleibt, nachdem der Cashflow in eine Kupon- und Tilgungszahlung für den MBS-Inhaber aufgeteilt wurde.
Die zentralen Thesen
- Mortgage Excess Servicing ist eine Gebühr, die an Hypothekendienstleister für die Wartung von Mortgage Backed Securities (MBS) gezahlt wird.
- Der überschüssige Service ist das, was nach Abzug der regulären Hypothekenservicegebühren übrig bleibt.
- Ein Überschuss von Hypothekendarlehen kann sich aus der Bündelung von Hypotheken in einem MBS ergeben, wobei jeder Kredit unterschiedliche Urheber oder Dienstleister haben kann, die jeweils einen anderen Zinssatz berechnen.
So funktioniert die Wartung von Hypothekenüberschüssen
Eine Servicegebühr ist der Prozentsatz jeder Hypothekenzahlung, die ein Kreditnehmer an einen Hypothekenverwalter als Entschädigung für das Führen von Aufzeichnungen über die Zahlungen, das Inkasso und die Ausführung von Treuhandzahlungen sowie die Weitergabe von Kapital- und Zinszahlungen an den Schuldscheininhaber leistet. Die Servicegebühren liegen im Allgemeinen zwischen 0,25% und 0,5% des ausstehenden Hypothekensaldos pro Monat. Die Servicegebühr für den Hypothekenüberschuss geht in der Regel an den Servicer des Darlehens und kann als Garantiegebühr für den Underwriter der MBS dienen.
Bei einem typischen MBS-Geschäft beispielsweise, wenn der Zinssatz einer Hypothek 8 % beträgt, kann der MBS-Inhaber 7,5 % erhalten, der Hypothekenverwalter 0,25 % Servicegebühr und der MBS- Versicherer 0,15 % % (8 % – 7,5 % – 0,25 % – 0,15 % = 0,10 %) als Serviceüberschuss.
Der Überschuss von Hypothekendarlehen für MBS unterliegt dem Vorauszahlungs und Verlängerungsrisiko. Wenn der Preis für den Überschussservice berechnet wird, wird er auf der Grundlage einer Schätzung der Laufzeit der Rente bewertet. Dies muss geschätzt werden, da nicht sicher ist, wann ein Hypothekarkreditnehmer seine Hypothek refinanzieren oder anderweitig zurückzahlen könnte. Der Wert der übermäßigen Bedienung kann sich dramatisch ändern, wenn sich die Zinssätze ändern, da Änderungen der aktuellen Zinssätze im Verhältnis zum Zinssatz für die Hypothek bestimmen, wie lange die mit dieser Hypothek verbundene Annuität der übermäßigen Bedienung dauern kann.
Woher kommt die übermäßige Wartung von Hypotheken?
Der Überschuss von Hypothekendarlehen kann sich aus der Abwicklung von Hypotheken ergeben, die vom Originator gebündelt und dann verkauft werden. Wenn der Käufer das Darlehen nicht selbst bedient, kann er möglicherweise einen Servicevertrag mit dem Originator oder einem Dritten abschließen. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung behält sich der Servicer in der Regel das Recht vor, einen Teil der von den Kreditnehmern geleisteten Zinszahlungen in Bezug auf den gesamten Pool der zu bedienenden Hypotheken zu erhalten.
Ein Mortgage Serving Spread ist der vom Servicer einbehaltene Zinsbetrag und wird vom Servicer teilweise als angemessene Entschädigung für die erbrachten Dienstleistungen angesehen. Wenn ein Teil eines Hypotheken-Servicing-Spreads eine angemessene Vergütung für erbrachte Dienstleistungen übersteigt, wird dies als Überschuss-Servicing-Spread bezeichnet und würde eine kontinuierliche Investition in den Zinsanteil eines zugrunde liegenden Hypothekenpools darstellen.
Der Internal Revenue Service (IRS) hat zuvor entschieden,dass dasEigentum an bestimmten Hypothek Überschuss Service Spreads Immobilien -Asset darstellen würde und somit Erträge aus den überschüssigen Service -Spreads als Zinsen auf Verpflichtungen durch Hypotheken auf Immobilien besichert behandelt werden würde. Diese Entscheidung war für steuerliche Zwecke für Immobilien-Investment-Trusts als anwendbar erachtet.