Hypothekenkonstante
Was ist eine Hypothekenkonstante?
Eine Hypothekenkonstante ist der Prozentsatz des Geldes, der jedes Jahr gezahlt wird, um eine Schuld zu begleichen oder zu bedienen, wobei der Gesamtwert des Darlehens gegeben ist. Die Hypothekenkonstante hilft zu bestimmen, wie viel Bargeld jährlich zur Bedienung eines Hypothekendarlehens benötigt wird.
Eine Hypothekenkonstante verstehen
Eine Hypothekenkonstante ist der Prozentsatz des Geldes, der jährlich zur Bedienung von Schulden gezahlt wird, geteilt durch den Gesamtkreditbetrag. Das Ergebnis wird in Prozent ausgedrückt, d. h. es gibt den Prozentsatz des jährlich gezahlten Gesamtdarlehens an.
Die Hypothekenkonstante kann Kreditnehmern helfen, zu bestimmen, wie viel sie jedes Jahr für die Hypothek zahlen werden. Der Kreditnehmer würde eine niedrigere Hypothekenkonstante wünschen, da dies niedrigere jährliche Schuldendienstkosten bedeuten würde.
Immobilieninvestoren verwenden eine Hypothekenkonstante, wenn sie eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Der Anleger möchte sicher sein, dass er genug Miete verlangt, um die jährlichen Schuldendienstkosten für das Hypothekendarlehen zu decken.
Banken und gewerbliche Kreditgeber verwenden die Hypothekenkonstante als Schuldendeckungsgrad, dh sie verwenden sie, um zu bestimmen, ob der Kreditnehmer über genügend Einkommen verfügt, um die Hypothekenkonstante zu decken.
Die zentralen Thesen
- Eine Hypothekenkonstante ist der Prozentsatz des Geldes, der jedes Jahr gezahlt wird, um eine Schuld zu begleichen oder zu bedienen, wobei der Gesamtwert des Darlehens gegeben ist.
- Die Hypothekenkonstante hilft zu bestimmen, wie viel Bargeld jährlich benötigt wird, um ein Hypothekendarlehen zu bedienen.
- Die Hypothekenkonstante wird von Kreditgebern und Immobilieninvestoren verwendet, um festzustellen, ob genügend Einnahmen vorhanden sind, um die jährlichen Schuldendienstkosten für das Darlehen zu decken.
Berechnung der Hypothekenkonstante
Um die Hypothekenkonstante zu berechnen, würden wir die monatlichen Raten für die Hypothek für ein Jahr aufsummieren und das Ergebnis durch den Gesamtkreditbetrag dividieren.
Zum Beispiel hat eine Hypothek über 300.000 US-Dollar eine monatliche Zahlung von 1.432 US-Dollar pro Monat bei einem jährlichen Festzins von 4%.
- Die gesamten jährlichen Schuldendienstkosten betragen 17.184 USD oder (12 Monate * 1.432 USD).
- Die Hypothekenkonstante beträgt 5,7% oder (17.184 USD / 300.000 USD).
- Wir multiplizieren das Ergebnis von.057 mit 100, um die Dezimalstelle zu verschieben und einen Prozentsatz daraus zu machen.
Die Hypothekenkonstante kann auch monatlich berechnet werden, indem die monatliche Zahlung durch den Hypothekendarlehensbetrag geteilt wird. Die annualisierte Hypothekenkonstante kann berechnet werden, indem die monatliche Konstante mit 12 multipliziert wird.
Die Berechnung wäre 1.432 $ / 300.000 $ = 0,00477 * 12 Monate = 0,057 (x 100, um die Dezimalzahl zu verschieben) oder 5,7% jährlich.
Die Hypothekenkonstante gilt nur für Festhypotheken, da es keine Möglichkeit gibt, den lebenslangen Schuldendienst eines variabel verzinslichen Darlehens vorherzusagen – obwohl eine Konstante für alle Zeiträume mit einem festgeschriebenen Zinssatz berechnet werden könnte.
Anwendungen der Hypothekenkonstante
Eine Hypothekenkonstante ist für Immobilieninvestoren ein nützliches Instrument, da sie zeigen kann, ob die Immobilie eine rentable Investition ist. Der Kapitalisierungszinssatz ist das Gegenteil der Hypothekenkonstante, wobei der Kapitalisierungszinssatz den Prozentsatz des Jahreseinkommens bezogen auf die Hypothekendarlehenssumme angibt. Wenn die Cap-Rate höher ist als der konstante Prozentsatz der Hypothek, ist der Cashflow positiv, wodurch die Investition rentabel wird.
Nehmen wir an, ein Investor wollte das Haus kaufen, um es zu vermieten. Das monatliche Nettoeinkommen aus dem Mietobjekt wird voraussichtlich 1.600 US-Dollar pro Monat betragen. Das Nettoeinkommen ist die monatliche Miete abzüglich monatlicher Ausgaben. Der Kreditbetrag für den Kauf der Immobilie betrug 300.000 US-Dollar aus unserem früheren Beispiel.
- Das jährliche Nettoeinkommen beträgt 19.200 USD oder 1.600 USD x 12 Monate.
- Die Cap-Rate wird berechnet, indem der jährliche Nettogewinn von 19.200 USD durch den Darlehensbetrag von 300.000 USD dividiert wird, um 0,064 x 100 = 6,4% zu erhalten.
- Wenn Sie sich erinnern, betrug die Hypothekenkonstante 5,7%, und da die Cap-Rate höher ist als die Konstante, wäre dies eine rentable Investition.
Mit anderen Worten, das jährliche Nettoeinkommen aus der Immobilie reicht mehr als aus, um die jährlichen Schuldendienstkosten oder die Hypothekenkonstante zu decken.
Wie bereits erwähnt, können Banken oder Kreditgeber auch die Hypothekenkonstante verwenden, um festzustellen, ob ein Kreditnehmer über das jährliche Einkommen verfügt, um die Schuldendienstkosten für das Darlehen zu decken. Die Berechnung würde wie oben durchgeführt, aber anstatt monatliche Mieteinnahmen zu verwenden, würde der Kreditgeber die monatlichen Einnahmen des Kreditnehmers ersetzen. Die Bank müsste das monatliche Nettoeinkommen des Kreditnehmers oder das Geld, das nach der Zahlung von Ausgaben und anderen monatlichen Schuldenzahlungen übrig bleibt, berechnen. Von dort aus könnte der Kreditgeber das jährliche Nettoeinkommen und die Obergrenze berechnen, um festzustellen, ob es ausreicht, um die Hypothekenkonstante zu decken.