Profitieren Sie von Hypothekenschulden mit MBS

Nach Angaben der Federal Reserve Bank of New York machten Hypothekensalden im zweiten Quartal 2018 den größten Anteil an der Verschuldung der privaten Haushalte aus. Zum 30. Juni zeigten Verbraucherkreditberichte eine hypothekenbezogene Verschuldung von insgesamt 9 Billionen US-Dollar, ein Anstieg um 60 Milliarden US-Dollar aus dem ersten Quartal des Jahres. Obwohl mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist, kann die Wohnungsnachfrage in Verbindung mit der niedrigen Arbeitslosigkeit den Hypothekenmarkt noch ankurbeln. Das heißt, diese Kreditaufnahme wird sich zwangsläufig ausweiten. Diese Situation bietet klugen Anlegern die Möglichkeit, mit Mortgage-Backed Securities (MBS) einen Teil dieser Schuldtitel zu besitzen.

Denken Sie daran, dass diese Vermögenswerte in der Finanzkrise von 2008 eine Schlüsselrolle spielten. Die Banken hoben viele Beschränkungen für Hypothekenkredite auf, einige nahmen sogar kein Geld ab und finanzierten Wohnungsbaudarlehen vollständig. Aber der Großteil der neuen Hausbesitzer konnte sich ihre Zahlungen einfach nicht leisten, was die Kreditgeber nicht zu stören schien. Sie konnten immer noch Geld verdienen, indem sie die Kredite verpackten und an Investoren verkauften. Dies wiederum führte zu einer Blase, die 2007 platzte. Der Trickle-Effekt traf Lehman Brothers, ließ die Bank kollabieren und schickte dann Schockwellen durch die Weltwirtschaft.

Können Sie es sich also noch leisten, in diese Vermögenswerte zu investieren? In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie mit MBS Ihr anderes festverzinsliches Vermögen ergänzen können.

Wie sie gebildet werden

Mortgage-Backed Securities sind Schuldtitel, die von Banken, Hypothekenbanken, Kreditgenossenschaften und anderen Finanzinstituten gekauft und dann von einer staatlichen, staatsnahen oder privaten Einrichtung zu Pools zusammengefasst werden. Diese Unternehmen verkaufen die Wertpapiere dann an Anleger. Dieser Vorgang wird im Folgenden veranschaulicht:

1. Immobilienkäufer leihen sich von Finanzinstituten
2. Finanzinstitute verkaufen Hypotheken an MBS-Unternehmen.
3. MBS-Unternehmen bilden Hypothekenpools und geben hypothekenbesicherte Wertpapiere aus.
4. Einzelpersonen investieren in MBS-Pools.

Arten von MBS

Es gibt zwei Arten von MBS. Der Durchlauf oder Partizipationsschein repräsentiert das direkte Eigentum an einem Hypothekenpool. Sie erhalten einen anteiligen Anteil an allen Kapital- und Zinszahlungen, die in den Pool eingehen, da der Emittent monatliche Zahlungen von den Kreditnehmern erhält. Der Hypothekenpool hat in der Regel eine Laufzeit von fünf bis 30 Jahren. Der Cashflow kann sich jedoch von Monat zu Monat ändern, je nachdem, wie viele Hypotheken vorzeitig abbezahlt werden. Hier liegt das Vorfälligkeitsrisiko. Wenn die aktuellen Zinssätze sinken, können Kreditnehmer ihre Kredite refinanzieren und vorzeitig zurückzahlen. Anleger müssen dann versuchen, in einem niedrigeren, aktuellen Zinsumfeld ähnliche Renditen wie ihre ursprünglichen Investitionen zu erzielen. Umgekehrt können Anleger bei steigenden Zinsen Zinsrisiken ausgesetzt sein. Die Kreditnehmer werden bei ihren Krediten bleiben, sodass die Anleger bei den niedrigeren Renditen in einem steigenden aktuellen Zinsumfeld stecken bleiben.

Die zweite Art von MBS ist die  Collateralized Mortgage Obligation (CMO). Dies ist ein Pool von Durchlaufhypotheken.

Es gibt verschiedene Arten von CMOs, die darauf abzielen, das Vorfälligkeitsrisiko der Anleger zu reduzieren. Bei einem CMO mit sequenzieller Bezahlung verteilen die CMO-Emittenten Cashflows aus einer Reihe von Klassen, die als Tranchen bezeichnet werden, an die Anleiheinhaber. Jede Tranche hält hypothekenbesicherte Wertpapiere mit ähnlichen Laufzeiten und Cashflow Mustern. Jede Tranche unterscheidet sich von den anderen innerhalb der CMO. Ein CMO könnte beispielsweise vier Tranchen mit Hypotheken mit einer durchschnittlichen Laufzeit von jeweils zwei, fünf, sieben und 20 Jahren haben. Wenn die Hypothekenzahlungen eingehen, zahlt der CMO-Emittent den Anleihegläubigern in jeder Tranche zunächst den angegebenen Coupon-Zinssatz. Geplante und außerplanmäßige Tilgungszahlungen gehen in den ersten Tranchen zunächst an die Anleger. Nach der Auszahlung erhalten Anleger in späteren Tranchen Tilgungszahlungen. Das Konzept besteht darin, das Vorfälligkeitsrisiko von einer Tranche auf eine andere zu übertragen. Einige CMOs haben möglicherweise 50 oder mehr voneinander abhängige Tranchen. Daher sollten Sie die Eigenschaften der anderen Tranchen des CMO verstehen, bevor Sie investieren. Es gibt zwei Arten von Tranchen:

• PAC-Tranchen verwenden das Konzept des sinkenden Fonds, um Anlegern zu helfen, das Risiko von vorzeitigen Rückzahlungen zu reduzieren und einen stabileren Cashflow zu erhalten. Eine Begleitanleihe wird eingerichtet, um überschüssiges Kapital aufzunehmen, da Hypotheken vorzeitig zurückgezahlt werden. Dann haben Anleger mit Erträgen aus zwei Quellen (dem PAC und der Begleitanleihe) bessere Chancen, Zahlungen über den ursprünglichen Fälligkeitsplan hinaus zu erhalten.
• Z-Tranchen werden auch als Accrual Bonds oder Accretion Bond Tranchen bezeichnet. Während des Ansparzeitraums werden den Anlegern keine Zinsen gezahlt. Stattdessen erhöht sich der Kapitalbetrag mit einer zusammengesetzten Rate. Dies eliminiert das Risiko der Anleger, Kuponzahlungen basierend auf dem höheren Kapitalsaldo der Anleihe. Außerdem erhalten sie alle Kapitalvorauszahlungen aus den zugrunde liegenden Hypotheken. Da die während des Ansparzeitraums gutgeschriebenen Zinsen steuerpflichtig sind – auch wenn die Anleger sie nicht erhalten –  eignen sich Z-Tranchen möglicherweise besser für steuerbegünstigte Konten.

Stripped Mortgage Securities sind MBS, die den Anlegern nur Kapital (PO) oder nur Zinsen (IO) zahlen. Strips werden aus MBS erstellt oder können Tranchen in einem CMO sein.

• Nur Kapital (PO): Anleger zahlen einen stark reduzierten Preis für die PO und erhalten Kapitalzahlungen aus den zugrunde liegenden Hypotheken. Der Marktwert einer Bestellung kann aufgrund der aktuellen Zinssätze stark schwanken. Wenn die Zinssätze sinken, können Vorauszahlungen steigen und der Wert der Bestellung kann steigen. Auf der anderen Seite könnte die Bestellung an Wert verlieren, wenn die aktuellen Zinssätze steigen und die Vorauszahlungen sinken.
• Nur Zinsen (IO): Ein IO zahlt ausschließlich Zinsen, die auf der Höhe des ausstehenden Kapitals basieren. Da sich die Hypotheken amortisieren und Vorauszahlungen den Kapitalsaldo reduzieren, sinkt der Cashflow des IO. Der Wert des IOs schwankt gegenüber dem eines POs, da die Einnahmen sinken können, wenn die aktuellen Zinssätze sinken und die Vorauszahlungen steigen. Und wenn die aktuellen Zinsen steigen, erhalten Anleger eher Zinszahlungen über einen längeren Zeitraum und erhöhen so den Marktwert des IO.