Hypotheken-Forbearance-Vereinbarung
Was ist ein Hypotheken-Nachsichtsvertrag?
Eine Hypotheken- Forbearance Vereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen einem säumigen Kreditnehmer. In dieser Vereinbarung erklärt sich ein Kreditgeber damit einverstanden, sein gesetzliches Recht zur Abschottung einer Hypothek nicht auszuüben, und der Kreditnehmer stimmt einem Hypothekenplan zu, der den Kreditnehmer über einen bestimmten Zeitraum auf den neuesten Stand seiner Zahlungen bringt.
Der Ausbruch des Coronavirus hat bei Fannie Mae und Freddie Mac Nachsichtshilfe ausgelöst. Zusammen garantieren sie mehr als zwei Drittel aller Hypotheken und 95 % der hypothekenbesicherten Wertpapiere.
Die zentralen Thesen
- Eine Hypotheken-Forbearance-Vereinbarung ist ein Plan zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer, der Schwierigkeiten hat, Hypothekenzahlungen zu leisten, der versucht, dem Kreditnehmer zu ermöglichen, die Hypothekenverpflichtung zu erfüllen und eine Abschottung zu vermeiden.
- Die Vereinbarung reduziert oder setzt die Hypothekenzahlungen im Allgemeinen für einen bestimmten Zeitraum aus, in dem der Kreditgeber zustimmt, die Immobilie nicht abzuschotten.
- Es ist für Kreditnehmer mit vorübergehenden finanziellen Problemen gedacht und gilt nicht als langfristige Lösung.
- In einigen Fällen kann ein Kreditgeber vereinbaren, eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung über das ursprüngliche Enddatum hinaus zu verlängern.
Wie eine Hypotheken-Forbearance-Vereinbarung funktioniert
Eine Hypotheken-Forbearance-Vereinbarung wird abgeschlossen, Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Der Kreditnehmer muss die vollständige Zahlung am Ende des Zeitraums wieder aufnehmen und einen zusätzlichen Betrag zahlen, um die versäumten Zahlungen einschließlich Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen auf dem Laufenden zu halten. Die Bedingungen der Vereinbarung variieren je nach Kreditgeber und Situation.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Eine Hypotheken-Forbearance-Vereinbarung ist keine langfristige Lösung für säumige Kreditnehmer. Es ist vielmehr für Kreditnehmer gedacht, die vorübergehende finanzielle Probleme haben, die durch unvorhergesehene Probleme wie vorübergehende Arbeitslosigkeit oder gesundheitliche Probleme verursacht werden. Kreditnehmer mit grundlegenderen finanziellen Problemen – beispielsweise wenn sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz gewählt haben, bei der der Zinssatz auf ein Niveau zurückgesetzt wurde, das die monatlichen Zahlungen unerschwinglich macht – müssen in der Regel andere Abhilfemaßnahmen in Anspruch nehmen.
Eine Stundungsvereinbarung kann es einem Kreditnehmer ermöglichen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, bis sich seine finanzielle Situation verbessert. In einigen Fällen kann der Kreditgeber die Stundungsfrist verlängern, wenn die Härte des Kreditnehmers nicht bis zum ursprünglich vereinbarten Enddatum behoben ist.
Eine Darlehensänderung soll eine dauerhafte Lösung für unerschwingliche monatliche Hypothekenzahlungen durch Neuverhandlung der Hypothekenbedingungen sein, anstatt die Zahlungen vorübergehend auszusetzen oder zu kürzen.
Hypotheken-Forbearance-Vereinbarungen vs. Kreditmodifikationen
Während eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung den Kreditnehmern kurzfristige Erleichterungen bietet, ist eine Darlehensänderungsvereinbarung eine dauerhafte Lösung für unerschwingliche monatliche Zahlungen. Bei einer Kreditmodifikation kann der Kreditgeber mit dem Kreditnehmer zusammenarbeiten, um einige Dinge zu tun – z. B. den Zinssatz zu senken, von einem variablen Zinssatz in einen festen Zinssatz umzuwandeln oder die Laufzeit des Kredits zu verlängern – um die die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers.
Um für eine Darlehensänderung in Frage zu kommen, müssen die Kreditnehmer nachweisen, dass sie die aktuellen Hypothekenzahlungen aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht leisten können, nachweisen, dass sie sich den neuen Zahlungsbetrag leisten können, indem sie eine Probezeit abschließen, und dem Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen vorlegen. Die vom Kreditgeber benötigten Unterlagen variieren je nach Kreditgeber. Sie können jedoch einen Jahresabschluss, einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen, Kontoauszüge und einen Härtefallbericht enthalten.
Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac haben eine Reihe von Notfallmaßnahmen eingeleitet, die Hausbesitzern bei der Bewältigung der wirtschaftlichen Auswirkungen der globalen COVID-19-Pandemie helfen sollen.
Besondere Überlegungen
Besondere Bestimmungen für die wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19
Fannie und Freddie haben im Wesentlichen identische Richtlinien für Kreditnehmer und Kreditgeber zu Einfamilienhypotheken veröffentlicht:1
- Hausbesitzer, die „von diesem Notfall betroffen sind“, so Fannie Mae, „können Hypothekenhilfe anfordern, indem sie sich an ihren Hypothekendienstleister wenden.“
- Es wird eine Hypothekennachsicht gewährt, um Zahlungen für bis zu 12 Monate zu kürzen oder auszusetzen.
- Zwangsversteigerungen und Räumungen werden bis mindestens 31. März 2021 ausgesetzt, wie in einer von Präsident Biden an seinem ersten Tag im Amt unterzeichneten Durchführungsverordnung angeordnet.
- Kreditgeber müssen Meldungen an Kreditauskunfteien über überfällige Zahlungen für Kreditnehmer in einem Stundungsplan aussetzen.
- Es gibt keine Strafen oder Verspätungsgebühren für Hausbesitzer in einem Forbearance-Plan.
- Nach der Stundung wird der Kreditgeber beauftragt, „mit dem Kreditnehmer an einem dauerhaften Plan zu arbeiten, um die monatlichen Zahlungsbeträge nach Bedarf aufrechtzuerhalten oder zu reduzieren, einschließlich einer Kreditänderung“, sagt Fannie Mae. Freddie Mac bietet „Darlehensänderungsoptionen an, um Hypothekenzahlungen zu erleichtern oder diese Zahlungen nach der Nachsichtszeit gleich zu halten“.
- Ab dem 1. Juli 2020 bietet Freddie Mac „eine Zahlungsaufschublösung an, bei der Ihre aufgeschobenen Zahlungen am Ende des Darlehens fällig werden“. Fannie Mae verspricht, dass „Sie nach Ihrer Nachsichtnicht verpflichtet sind, versäumte Zahlungen auf einmal zurückzuzahlen, aber Sie haben diese Möglichkeit.“