Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung
Was ist ein Hypotheken-Nachsichtsvertrag?
Eine Hypotheken- Nachsichtsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen einem kriminellen Kreditnehmer. In dieser Vereinbarung erklärt sich ein Kreditgeber damit einverstanden, sein gesetzliches Recht zur Abschottung einer Hypothek nicht auszuüben, und der Kreditnehmer stimmt einem Hypothekenplan zu, der den Kreditnehmer über einen bestimmten Zeitraum auf den neuesten Stand seiner Zahlungen bringt.
Der Ausbruch des Coronavirus hat Nachsichtshilfe von Fannie Mae und Freddie Mac ausgelöst. Zwischen diesen beiden Instituten garantieren sie mehr als zwei Drittel aller Hypotheken und 95% aller hypothekenbesicherten Wertpapiere.
Die zentralen Thesen
- Eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung ist ein Plan zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer, der Schwierigkeiten hat, Hypothekenzahlungen zu leisten, mit denen versucht wird, dem Kreditnehmer die Erfüllung der Hypothekenverpflichtung zu ermöglichen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
- Die Vereinbarung reduziert oder setzt Hypothekenzahlungen im Allgemeinen für einen festgelegten Zeitraum aus, in dem der Kreditgeber sich bereit erklärt, die Immobilie nicht auszuschließen.
- Es richtet sich an Kreditnehmer mit vorübergehenden finanziellen Problemen und gilt nicht als langfristige Lösung.
- In einigen Fällen kann ein Kreditgeber vereinbaren, eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung über das ursprüngliche Enddatum hinaus zu verlängern.
Wie ein Hypotheken-Nachsichtsvertrag funktioniert
Eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung wird getroffen, Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Der Kreditnehmer muss die vollständige Zahlung am Ende des Zeitraums wieder aufnehmen und einen zusätzlichen Betrag zahlen, um über die versäumten Zahlungen, einschließlich Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung, auf dem Laufenden zu bleiben. Die Bedingungen der Vereinbarung variieren je nach Kreditgeber und Situation.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung ist keine langfristige Lösung für kriminelle Kreditnehmer. Es richtet sich vielmehr an Kreditnehmer, die vorübergehende finanzielle Probleme haben, die durch unvorhergesehene Probleme wie vorübergehende Arbeitslosigkeit oder Gesundheitsprobleme verursacht werden. Kreditnehmer mit grundlegenderen finanziellen Problemen – beispielsweise wenn sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz gewählt haben, bei der der Zinssatz auf ein Niveau zurückgesetzt wurde, das die monatlichen Zahlungen unerschwinglich macht – müssen in der Regel andere Abhilfemaßnahmen in Anspruch nehmen.
Eine Nachsichtsvereinbarung kann es einem Kreditnehmer ermöglichen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, bis sich seine finanzielle Situation verbessert. In einigen Fällen kann der Kreditgeber die Nachsichtsfrist verlängern, wenn die Härte des Kreditnehmers nicht bis zum ursprünglich vereinbarten Enddatum behoben ist.
Eine Darlehensänderung soll eine dauerhafte Lösung für unerschwingliche monatliche Hypothekenzahlungen sein, indem die Hypothekenkonditionen neu verhandelt werden und nicht die Zahlungen vorübergehend ausgesetzt oder gekürzt werden.
Hypotheken-Nachsichtsvereinbarungen vs. Darlehensänderungen
Während eine Hypotheken-Nachsichtsvereinbarung den Kreditnehmern kurzfristige Erleichterungen bietet, ist eine Darlehensänderungsvereinbarung eine dauerhafte Lösung für unerschwingliche monatliche Zahlungen. Bei einer Darlehensänderung kann der Darlehensgeber mit dem Darlehensnehmer zusammenarbeiten, um einige Dinge zu tun, z. B. den Zinssatz zu senken, von einem variablen Zinssatz in einen festen Zinssatz umzuwandeln oder die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, um die Laufzeit zu verringern die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers.
Um für eine Darlehensänderung in Frage zu kommen, müssen die Kreditnehmer nachweisen, dass sie die aktuellen Hypothekenzahlungen aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht leisten können, nachweisen, dass sie sich den neuen Zahlungsbetrag leisten können, indem sie eine Probezeit abschließen, und dem Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen vorlegen. Die vom Kreditgeber benötigten Unterlagen variieren je nach Kreditgeber, können jedoch einen Jahresabschluss, einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen, Kontoauszüge und einen Härtefallbericht enthalten.
Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac haben eine Reihe von Sofortmaßnahmen eingeleitet, um Hausbesitzern bei der Bewältigung der wirtschaftlichen Auswirkungen der globalen COVID-19-Pandemie zu helfen.
Besondere Überlegungen
Besondere Bestimmungen für die wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19
Fannie und Freddie haben im Wesentlichen identische Richtlinien für Kreditnehmer und Kreditgeber zu Einfamilienhypotheken veröffentlicht:1
- Hausbesitzer, die „von diesem Notfall betroffen sind“, so Fannie Mae, „können Hypothekenhilfe anfordern, indem sie sich an ihren Hypothekendienstleister wenden.“
- Hypothekennachsicht wird gewährt, um Zahlungen für bis zu 12 Monate zu reduzieren oder auszusetzen.
- Zwangsversteigerungsverkäufe und Räumungen werden bis mindestens 31. März 2021 ausgesetzt, wie dies durch eine von Präsident Biden an seinem ersten Tag im Amt unterzeichnete Ausführungsverordnung angeordnet ist.
- Kreditgeber müssen Berichte über überfällige Zahlungen für Kreditnehmer in einem Nachsichtsplan an Kreditauskunfteien aussetzen.
- Es gibt keine Strafen oder verspäteten Gebühren für Hausbesitzer in einem Nachsichtsplan.
- Nach Nachsicht ist der Kreditgeber beauftragt, „mit dem Kreditnehmer an einem dauerhaften Plan zu arbeiten, um die monatlichen Zahlungsbeträge bei Bedarf aufrechtzuerhalten oder zu reduzieren, einschließlich einer Änderung des Kredits“, erklärt Fannie Mae. Freddie Mac bietet „Darlehensänderungsoptionen an, um Hypothekenzahlungen zu erleichtern oder diese Zahlungen nach der Nachsichtszeit gleich zu halten.“
- Ab dem 1. Juli 2020 bietet Freddie Mac „eine Lösung für Zahlungsaufschub an, bei der Ihre Zahlungsaufschub am Ende des Darlehens fällig wird.“Fannie Mae verspricht, dass „Sie nach Ihrer Nachsichtnicht verpflichtet sind, versäumte Zahlungen auf einmal zurückzuzahlen, aber Sie haben diese Option.“