Elektronisches Registrierungssystem für Hypotheken – MERS
Was ist ein elektronisches Registrierungssystem für Hypotheken – MERS?
Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde. Es handelt sich um ein vertrauliches elektronisches Verzeichnis von Hypotheken mit Ursprung in den Vereinigten Staaten, das Übertragungen und Änderungen der Bedienungsrechte und des Eigentums an den Darlehen nachverfolgt. Es wird von der Immobilienfinanzierungsbranche für den Handel mit Hypothekendarlehen für Wohn- und Gewerbeimmobilien verwendet.
MERS, das sich auch auf das private Unternehmen bezieht, das die Datenbank verwaltet, wird von staatlich geförderten Unternehmen wie der Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) und der Government National Mortgage genehmigt Association ( Ginnie Mae) zusammen mit Regierungsbehörden wie der Federal Housing Administration (FHA) und dem Department of Veterans Administration (VA), die sich mit Wohnungsbaudarlehen befassen. Auch die Immobilienfinanzierungsagenturen von Kalifornien und Utah sowie alle großen Ratingagenturen der Wall Street nutzen es.
die zentralen Thesen
- Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine private Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde, um die Registrierung und Übertragung von Hypotheken zu vereinfachen.
- Durch die elektronische Verfolgung von Hypothekenübertragungen entfällt die Notwendigkeit, dass ein Kreditgeber die Übertragung jedes Mal, wenn das Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird, beim County Recorder registrieren muss.
- Manchmal ist MERS selbst Bevollmächtigter als Hypothekengeber (Hypothekennehmer).
- Während MERS Zeit und Erfassungskosten sparen kann, wurde es kritisiert, weil es schwierig macht zu erkennen, wer tatsächlich der aktuelle Eigentümer einer Hypothek ist.
Das elektronische Registrierungssystem für Hypotheken verstehen – MERS
Jedes Mal, wenn eine Hypothek von einer Bank an eine andere verkauft wird, wird theoretisch eine Abtretung – ein Dokument, aus dem hervorgeht, dass die Hypothek übertragen wurde – erstellt und in den Grundbüchern des Landkreises festgehalten. Die Abtretung überträgt alle Zinsen, die der ursprüngliche Kreditgeber aus der Hypothek hatte, auf die neue Bank.
Durch die elektronische Verfolgung von Darlehensübertragungen beseitigt MERS die langjährige Praxis, dass der Darlehensgeber jedes Mal, wenn das Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird, eine Abtretung mit dem County Recorder erfassen muss.
Das MERS-System wird von Hypothekengebern, Dienstleistern, Lagerkreditgebern, Großhandelskreditgebern, Einzelhandelskreditgebern, Dokumentenverwahrern, Abrechnungsagenten, Titelgesellschaften, Versicherern, Investoren, Bezirksschreibern und Verbrauchern verwendet. Bezirks- und Aufsichtsbeamte sowie Hausbesitzer können kostenlos auf MERS zugreifen. Hausbesitzer können Informationen zu ihren eigenen Hypotheken nachschlagen, die im System registriert sind.
Um das elektronische Tracking nutzen zu können, weist der Hypothekenverwalter dieser eine Hypotheken-Identifikationsnummer (MIN) zu und registriert das Darlehen anschließend in der MERS-Datenbank. Manchmal wird MERS selbst als Hypothekennehmer bezeichnet, da der ursprüngliche Kreditgeber in den Hypothekendokumenten offiziell genannt wird; ein solches Darlehen wird als ursprüngliches Hypothekendarlehen (MOM) bezeichnet. Von dort aus kann der Verkäufer die Hypothek bei MERS als Nominee des Darlehensgebers (auch Begünstigter genannt) begründen und dann die Abtretung des Darlehens an MERS im Grundbuch des Landkreises abtreten oder vermerken. Dies würde MERS zum eingetragenen Hypothekennehmer machen.
Während MERS als Hypothekengläubiger in den Grundbüchern der Grafschaft fungieren kann, besitzt es nicht das Hypothekendarlehen.
Wenn der Kreditgeber das Darlehen verkauft, aktualisiert MERS seine Informationen zur Hypothek. Der Verwalter einer Hypothek kann diese aus der MERS-Datenbank entfernen lassen, indem er eine Anfrage zur Deaktivierung sendet. MERS wird seinerseits Fannie Mae benachrichtigen. Wenn der Verwalter einer Hypothek seine Mitgliedschaft bei MERS vollständig beenden möchte, muss er auch Fannie Mae so schnell wie möglich benachrichtigen.
Vor- und Nachteile des elektronischen Registrierungssystems für Hypotheken – MERS
Als elektronische Anlaufstelle für Hypothekendokumente – Treuhandurkunden und Schuldscheine – vereinfacht MERS den Hypothekenprozess erheblich. MERS kann bis zu einem gewissen Grad kostensparend wirken, da es als Hypothekennehmer die Kosten für die Erfassung der Übertragung einer Hypothek von einem Kreditgeber auf einen anderen senkt. Die Aufnahme des Darlehens im Namen von MERS (als Nominee) in die Grundbuchakte spart Zeit und Kosten für die Erfassung, da nicht bei jedem Besitzerwechsel mehrere Abtretungen erforderlich sind.
Die Datenbank hat jedoch einige Kritik hervorgerufen. Während der Zwangsvollstreckung oder einer Befreiung von ihren Krediten konfrontiert waren, da sie wissen mussten, wer ihre Hypotheken hielt, um eine Art Abhilfe zu finden.