Elektronisches Registrierungssystem für Hypotheken – MERS
Was ist ein elektronisches Hypothekenregistrierungssystem – MERS?
Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde. Ein vertrauliches elektronisches Register von Hypotheken mit Ursprung in den USA, das Übertragungen und Änderungen der Servicerechte und des Eigentums an den Darlehen verfolgt. Es wird von der Immobilienfinanzierungsbranche für den Handel mit Wohnimmobilien- und gewerblichen Hypothekendarlehen verwendet.
MERS, das sich auch auf das in Privatbesitz befindliche Unternehmen bezieht, das die Datenbank verwaltet, wird von staatlich geförderten Unternehmen wie der Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) und der Government National Mortgage genehmigt Vereinigung ( Ginnie Mae), zusammen mit Regierungsbehörden wie der Federal Housing Administration (FHA) und dem Department of Veterans Administration (VA), die an Wohnungsbaudarlehen beteiligt sind. Die Housing Finance Agencies in Kalifornien und Utah sowie alle großen Ratingagenturen an der Wall Street machen ebenfalls davon Gebrauch.
die zentralen Thesen
- Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine private Datenbank, die die Hypothekenbankbranche erstellt hat, um Hypotheken einfach zu registrieren und zu übertragen.
- Durch die elektronische Verfolgung von Hypothekentransfers entfällt bei MERS die Notwendigkeit, dass ein Kreditgeber die Überweisung bei jedem Verkauf des Kredits von einer Bank an eine andere beim County Recorder registriert.
- Manchmal ist MERS selbst als Hypothekengeber (Hypothekarkreditnehmer) designiert.
- MERS kann zwar Zeit sparen und Kosten aufzeichnen, hat jedoch Kritik hervorgerufen, weil es schwierig ist zu erkennen, wer tatsächlich der derzeitige Eigentümer einer Hypothek ist.
Grundlegendes zum elektronischen Registrierungssystem für Hypotheken – MERS
Jedes Mal, wenn eine Hypothek von einer Bank an eine andere verkauft wird, wird theoretisch eine Abtretung – ein Dokument, aus dem hervorgeht, dass die Hypothek übertragen wurde – vorbereitet und in den Grundbucheinträgen des Landkreises erfasst. Die Abtretung überträgt alle Zinsen, die der ursprüngliche Kreditgeber im Rahmen der Hypothek hatte, an die neue Bank.
Durch die elektronische Verfolgung von Kreditübertragungen beseitigt MERS die langjährige Praxis, dass der Kreditgeber bei jedem Verkauf des Kredits von einer Bank an eine andere einen Auftrag beim County Recorder aufzeichnen muss.
Das MERS-System wird von Hypothekengebern, Dienstleistern, Lagerkreditgebern, Großhandelskreditgebern, Einzelhandelskreditgebern, Dokumentenverwaltern, Abwicklungsagenten, Titelunternehmen, Versicherern, Investoren, Kreisschreibern und Verbrauchern verwendet. Bezirks- und Aufsichtsbehörden sowie Hausbesitzer können kostenlos auf MERS zugreifen. Hausbesitzer können Informationen zu ihren eigenen Hypotheken nachschlagen, die im System registriert sind.
Um die elektronische Nachverfolgung nutzen zu können, weist der Hypothekendienstleister ihr eine Hypothekenidentifikationsnummer (MIN) zu und registriert das Darlehen dann in der MERS-Datenbank. Manchmal wird MERS selbst als Hypothek bezeichnet, da der ursprüngliche Kreditgeber in den Hypothekendokumenten offiziell genannt wird. Ein solches Darlehen wird als Original Mortgagee (MOM) -Darlehen bezeichnet. Von dort aus kann der Verkäufer die Hypothek bei MERS als Nominee des Kreditgebers (auch als Begünstigter bezeichnet) aufnehmen und dann die Abtretung des Kredits an MERS im Grundbuch des Landkreises abtreten oder aufzeichnen. Dies würde MERS zur eingetragenen Hypothek machen.
Während MERS als Hypothek in Grundbucheinträgen des Landkreises fungieren kann, besitzt es das Hypothekendarlehen nicht.
Wenn der Kreditgeber das Darlehen verkauft, aktualisiert MERS seine Informationen bezüglich der Hypothek. Der Servicer einer Hypothek kann sie aus der MERS-Datenbank entfernen lassen, indem er eine Anfrage zur Deaktivierung sendet. MERS wird seinerseits Fannie Mae benachrichtigen. Wenn der Servicer einer Hypothek seine Mitgliedschaft bei MERS vollständig beenden möchte, muss er auch Fannie Mae so bald wie möglich benachrichtigen.
Vor- und Nachteile des elektronischen Registrierungssystems für Hypotheken – MERS
Als elektronische One-Stop-Site für Hypothekendokumente – Treuhandurkunden und Schuldscheindarlehen – vereinfacht MERS den Hypothekenprozess erheblich. MERS kann bis zu einem gewissen Grad als kostensparende Maßnahme fungieren, da durch die Tätigkeit als Hypothek die Kosten für die Erfassung der Übertragung einer Hypothek von einem Kreditgeber auf einen anderen gesenkt werden. Wenn Sie das Darlehen im Namen von MERS (als Nominee) in den Grundbucheinträgen haben, sparen Sie Zeit und Kosten, da nicht jedes Mal, wenn das Darlehen den Besitzer wechselt, mehrere Aufträge erforderlich sind.
Die Datenbank hat jedoch einige Kritik hervorgerufen. Während der Zwangsvollstreckung oder Erleichterung ihrer Kredite standen, da sie wissen mussten, wer ihre Hypotheken hielt, um Abhilfe schaffen zu können.