Hypotheken-Dos und Don’ts
Die Hypothekenzinsen erreichten im Jahr 2020 und bis Anfang 2021 angesichts der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie wiederholt Allzeittiefststände. Die Zinsen haben in den letzten Wochen begonnen, höher zu driften und könnten im Laufe des Jahres weiter leicht steigen. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Hypothek aufzunehmen oder eine bereits bestehende zu refinanzieren, müssen Sie eine Reihe von Faktoren berücksichtigen.
Die zentralen Thesen
- Die Hypothekenzinsen befinden sich aufgrund der wirtschaftlichen Umstände im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie nahe dem historischen Tiefststand aller Zeiten, der im Januar 2021 festgelegt wurde, aber sie haben begonnen, Zentimeter zu steigen und werden dies möglicherweise später in diesem Jahr fortsetzen.
- Wenn Sie planen, eine neue Hypothek aufzunehmen, ist es jetzt an der Zeit, Ihre Kreditauskunft zu überprüfen, sicherzustellen, dass alles korrekt ist, und korrigieren Sie alles, was nicht korrekt ist.
- Um einen besseren Hypothekenzins zu erhalten, verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit, indem Sie Schulden abbauen und die Verwendung von Kreditkarten einschränken.
- Eine Senkung Ihres Verhältnisses von Schulden zu Einkommen oder der Rückzahlung Ihrer Schulden im Vergleich zu Ihrem Gesamteinkommen kann den Kreditgebern zeigen, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen bezahlen können.
- Geben Sie nicht den Höchstbetrag aus, für den Sie sich qualifizieren; Planen Sie stattdessen, nur das auszugeben, was Sie sich in monatlichen Raten leisten können, z. B. 30 % Ihres Nettolohns.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie sich immer refinanzieren und später einen besseren Zinssatz erhalten können, da die Zinssätze im Laufe des Jahres steigen können.
Was beeinflusst die Hypothekenzinsen?
Die Hypothekenzinsen werden von einer Reihe verschiedener Faktoren beeinflusst: dem wirtschaftlichen Umfeld, der Inflation und der Federal Reserve.
Der Fed Funds Rate der Federal Reserve, der wichtigste Tagesgeldsatz der Banken, der alle möglichen anderen Zinssätze beeinflusst, liegt seit dem 15. März 2020, zu Beginn der COVID-19-Pandemie, in einem Zielkorridor von 0,0% bis 0,25%.12
Wenn sich die Wirtschaft im Jahr 2021 erholt, könnte die Federal Reserve beginnen, die Zinssätze anzuheben, was sich insgesamt auf Ihren Hypothekenzins auswirken kann. Wann und wie hängt davon ab, welche Art von Hypothek Sie haben. Langfristige Festhypotheken sind an die Renditen langfristiger US-Staatsanleihen gebunden. Steigen diese Renditen, steigen auch die Zinsen. Variable Hypotheken (ARMs) und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) sind an den Leitzins gebunden. Wenn die Fed ihren Leitzins erhöht, erhöhen die Banken ihren Leitzins und damit auch Ihren Hypothekenzins.
Laut Freddie Mac stieg die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek letzte Woche auf 3,17 % mit durchschnittlich 0,7 Punkten.(Punkte sind Gebühren, die ein Kreditgeber zusätzlich zum Zinssatz zahlen muss, in Höhe von 1% des Kreditbetrags). Während die Zinsen in der Nähe der historischen Tiefststände von 2,65 % im Januar 2021 bleiben, sind sie in den letzten sechs Wochen dennoch gestiegen. Da mehr Amerikaner geimpft werden, mehr Unternehmen wiedereröffnet werden und mehr Konjunkturgelder zur Ankurbelung der Wirtschaft beitragen, wird erwartet, dass die Raten in den kommenden Monaten um Zentimeter höher werden.
Da sich die Wirtschaft weiter erholt und sich auf die Hypothekenzinsen auswirkt, hielten wir es für sinnvoll, ein paar Gebote und Verbote für alle zu prüfen, die eine neue Hypothek aufnehmen möchten.
Alles, von der Geldpolitik über die Inflation bis hin zum Tempo des Wirtschaftswachstums, beeinflusst die Hypothekenzinsen.
Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft
Kreditgeber überprüfen Ihre Kreditauskunft, um festzustellen, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren und zu welchem Satz. Laut Gesetz haben Sie jedes Jahr Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft von jeder der „großen drei“ Ratingagenturen – Equifax, Experian und TransUnion. Schauen Sie sich Ihre Kreditauskunft genau an, um sicherzustellen, dass sie korrekt ist. Wenn es Fehler gibt, sollten Sie sofort Maßnahmen ergreifen, um diese zu beheben.
Achten Sie auf verdächtige Gegenstände, Identitätsdiebstahl, Daten eines ehemaligen Ehepartners, die Ihnen nicht mehr gehören, veraltete Informationen und falsche Vermerke bei geschlossenen Konten. Wenden Sie sich an den Kreditgeber oder Gläubiger, der den Gegenstand gemeldet hat, und stellen Sie sicher, dass Sie Inkonsistenzen direkt an die drei Agenturen melden.
Verbessern Sie Ihre Kredit-Score
Im Allgemeinen bedeutet eine hohe Kreditwürdigkeit, dass Sie sich für eine bessere Hypothek qualifizieren, daher lohnt es sich, sie so hoch wie möglich zu halten. Am gebräuchlichsten ist der FICO-Score, den viele Finanzinstitute ihren Kunden jeden Monat kostenlos zur Verfügung stellen. Sie können Ihren FICO-Score auch bei einer der drei Ratingagenturen erwerben.
Um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, zahlen Sie Schulden ab, richten Sie Zahlungserinnerungen ein, um Rechnungen pünktlich zu bezahlen, halten Sie Kreditkarten- und revolvierende Guthaben niedrig und reduzieren Sie die Höhe der geschuldeten Schulden. Eine der besten Möglichkeiten, dies zu tun, besteht darin, die Verwendung Ihrer Kreditkarten einzustellen (oder die Nutzung einzuschränken).
Senken Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Kreditgeber betrachten Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis – oder Ihre Schuldenrückzahlung im Vergleich zu Ihrem Gesamteinkommen – um Ihre Fähigkeit zu messen, Ihre monatlichen Zahlungen zu verwalten. Sie verwenden es auch, um zu bestimmen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Kreditgeber wünschen sich ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von weniger als 36%, wobei nicht mehr als 28% dieser Schulden für Hypothekenzahlungen oder das Front-End-Verhältnis verwendet werden. Je stärker diese Kennzahlen sind, desto besser ist Ihr Hypothekenzins.
Es gibt zwei Möglichkeiten, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu senken, um einen besseren Hypothekenzins zu erhalten:
- Reduzieren Sie Ihre monatlich wiederkehrenden Schulden: Hören Sie auf, Geld für alles auszugeben, außer für die dringendsten Einkäufe.
- Steigern Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen: Holen Sie sich einen zweiten Job oder arbeiten Sie zusätzliche Stunden, um Ihr Einkommenspotenzial zu steigern.
Obwohl diese Optionen möglich sind, denken Sie daran, dass keine dieser Optionen immer einfach zu bewerkstelligen ist.
Betrachten Sie den Betrag der Hypothek
Denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie sich für einen bestimmten Betrag qualifizieren, nicht so viel für ein Haus ausgeben müssen.
Ein konservativer Ansatz besteht darin, nicht mehr als 30 % Ihres Selbstbehalts für Wohnkosten auszugeben, einschließlich Hypotheken, Grundsteuern, Hausratversicherung und Hausbesitzerverbandsbeiträgen. Vergessen Sie nicht, die Wartungskosten hinzuzufügen , wenn Sie wirklich sicherstellen möchten, dass Sie in der richtigen Preisklasse suchen.
Entscheiden Sie beim Kauf von Häusern, was wichtiger ist: ein teureres Haus zu haben oder jeden Monat ein wenig mehr Spielraum in Ihrem Budget zu haben. Denken Sie daran, ein Hausbesitzer mit einer Hypothek ist eine 30-jährige Verpflichtung.
Verlassen Sie sich nicht auf eine Refinanzierung, um Ihren Zinssatz zu senken
Die Hypothekenzinsen haben begonnen, von historischen Tiefstständen zu steigen, und sie steigen möglicherweise weiter von den historischen Tiefstständen ab, sodass es möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt für eine Refinanzierung ist. Aber Sie können Geld sparen, indem Sie Ihre Kreditlaufzeit verkürzen.
Zum Beispiel durch den Wechsel von einer 30-jährigen Festhypothek zu einem 15-jährigen Darlehen mit einem besseren Zinssatz oder durch eine Cash-Out-Refinanzierung, bei der Ihr neuer Hypothekenbetrag höher ist als der bestehende. Auf diese Weise können Sie Ihr Eigenheimkapital nutzen, um andere Schulden zu begleichen. Auch wenn Ihre monatliche Zahlung steigen wird, können Sie am Ende Geld sparen, indem Sie höher verzinste Schulden wie Ihren Autokredit, Studienkredite und/oder Kreditkarten abbezahlen.
Bevor Sie eine Refinanzierung durchführen, sollten Sie die Zahlen zusammenfassen, um sicherzustellen, dass Sie Ihren finanziellen Stress nicht erhöhen.
Die Quintessenz
Selbst eine kleine Änderung der Zinssätze kann einen großen Unterschied bei den monatlichen Zahlungen, der Höhe der im Laufe des Darlehens gezahlten Zinsen und der Höhe des Darlehens (und des Hauses) ausmachen, für das Sie sich qualifizieren.
Wenn Sie beispielsweise eine 30-jährige Festhypothek von 200.000 US-Dollar zu 4 % haben, beträgt Ihre monatliche Zahlung 954,83 US-Dollar und Sie zahlen 143.739,01 US-Dollar an Gesamtzinsen. Wenn Sie den Zinssatz um 0,5 % erhöhen (insgesamt 4,5%), erhalten Sie eine monatliche Zahlung von 1.013,37 $ und Ihre gesamten gezahlten Zinsen belaufen sich auf 164.813,42 $ – das sind etwa 2 $ mehr pro Tag für 30 Jahre.
Angesichts der oben genannten Punkte ist es immer eine gute Idee, an der Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Kredithistorie und Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses zu arbeiten, damit Sie sich für den besten verfügbaren Zinssatz qualifizieren können. Und nehmen Sie natürlich nicht mehr Haus an, als Sie sich bequem leisten können.