Hypothekenkreditzertifikate
Was sind Hypothekarkreditzertifikate?
In Nordamerika ist ein Hypothekenkreditzertifikat, auch MCC genannt, ein Dokument, das der ursprüngliche Hypothekengeber dem Kreditnehmer zur Verfügung stellt und das einen Teil der vom Kreditnehmer gezahlten Hypothekenzinsen direkt in eine nicht rückzahlbare Steuergutschrift umwandelt. Eigenheimkäufer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen können ein Hypothekenkreditzertifikat (MCC)-Programm verwenden, um ihnen beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Hypothekarkreditzertifikate können entweder von Kreditvermittlern oder von den Kreditgebern selbst ausgestellt werden, sind jedoch kein Kreditprodukt.
So funktionieren Hypothekenkreditzertifikate
Hypothekarkreditzertifikate sollen Erstkäufern helfen, sich für ein Wohnungsdarlehen zu qualifizieren, indem sie ihre Steuerschulden unter den Wert senken, den sie sonst zahlen müssten. Der Begriff „Hypothekenkreditbescheinigung“ wird manchmal auch verwendet, um sich auf die Steuergutschrift zu beziehen, die berechtigten Kreditnehmern gewährt wird. Kreditnehmer können für einen Teil der Hypothekenzinsen, die sie jedes Jahr zahlen, eine Steuergutschrift in Dollar erhalten.
Die zentralen Thesen
Qualifizierte Kreditnehmer mit begrenztem Einkommen können einen Hypothekarkredit verwenden, um den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher zu machen.
Kreditnehmer müssen bestimmte Richtlinien, einschließlich Einkommensgrenzen, erfüllen, um sich für ein Hypothekenkreditzertifikat zu qualifizieren.
Programme für Hypothekenkreditzertifikate (MCC) können von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren, und MCCs sind meistens für Erstkäufer von Eigenheimen von Vorteil, obwohl andere Käufer nicht ausschließen sollten, dass sie sich dafür qualifizieren.
Kreditnehmer können eine maximale Steuergutschrift von 2.000 USD pro Jahr erhalten. Die genaue Höhe der Steuergutschrift, die ein Kreditnehmer erhält, wird anhand einer Formel berechnet, die den Hypothekenbetrag, den Hypothekenzinssatz und den Prozentsatz des Hypothekenkreditzertifikats berücksichtigt. Der Kreditzinssatz hängt von der Höhe des ursprünglichen Hypothekendarlehens ab.
Besondere Überlegungen
Verfahrenstechnisch beantragt der Kreditnehmer nach Unterzeichnung des Kaufvertrages, jedoch noch vor dem Zeitpunkt des Closings, Hypothekarkreditzertifikate beim originären Kreditgeber. Für diesen Service erhebt der Betreiber des Hypothekenprogramms eine nicht erstattungsfähige Gebühr. Die erteilte staatliche oder örtliche Genehmigung kann bis zu 120 Tage gültig sein und ist in der Regel auf eine andere Immobilie übertragbar, wenn das laufende Darlehen nicht ausläuft. Ein Hypothekenkreditzertifikatsprogramm hat Einkommens- und Kaufpreiskriterien, die Hauskäufer erfüllen müssen, um sich zu qualifizieren.
Kreditnehmer, die keine Erstkäufer von Eigenheimen sind, können möglicherweise dennoch einen Hypothekenkredit erhalten, wenn sie eine Immobilie in einem als wirtschaftlich notleidenden Gebiet erwerben.
Durch die Reduzierung der Bundessteuerschuld des Käufers können das Hypothekenkreditzertifikat und die damit verbundene Steuervergünstigung im Wesentlichen dazu beitragen, einen Teil der monatlichen Hypothekenzahlung zu subventionieren oder auszugleichen. Diese reduzierte Steuerpflicht kann Kreditnehmern sogar helfen, sich während des anfänglichen Genehmigungsverfahrens für einen Kredit zu qualifizieren.
Nach Erhalt eines Hypothekarkreditzertifikats kann der Kreditnehmer diesen weiterhin jedes Jahr nutzen, um die Steuergutschrift in Anspruch zu nehmen, solange er die Zinsen für das Darlehen zahlt, während er in der Wohnung bleibt und diese als Hauptwohnsitz bewohnt. Refinanziert der Kreditnehmer den Kredit, kann der Hypothekarkredit in den meisten Fällen neu ausgestellt werden.