Hypothekarkreditzertifikate
Was sind Hypothekarkreditzertifikate?
In Nordamerika ist ein Hypothekarkreditzertifikat, auch MCC genannt, ein Dokument, das der ursprüngliche Hypothekengeber dem Kreditnehmer zur Verfügung stellt und das einen Teil der vom Kreditnehmer gezahlten Hypothekenzinsen direkt in eine nicht erstattungsfähige Steuergutschrift umwandelt. Hauskäufer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen können ein MCC-Programm (Mortgage Credit Certificate) verwenden, um beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Hypothekarkreditzertifikate können entweder von Kreditvermittlern oder von den Kreditgebern selbst ausgestellt werden, sind jedoch kein Kreditprodukt.
Funktionsweise von Hypothekarkreditzertifikaten
Hypothekarkreditzertifikate sollen Erstkäufern helfen, sich für ein Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, indem sie ihre Steuerverbindlichkeiten unter das senken, was sie sonst zahlen müssten. Der Begriff „Hypothekarkreditzertifikat“ wird manchmal auch verwendet, um sich auf die Steuergutschrift zu beziehen, die berechtigten Kreditnehmern gewährt wird. Kreditnehmer können für einen Teil der Hypothekenzinsen, die sie jedes Jahr zahlen, eine Steuergutschrift von Dollar zu Dollar erhalten.
Die zentralen Thesen
Qualifizierte Kreditnehmer mit begrenztem Einkommen können ein Hypothekarkreditzertifikat verwenden, um den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher zu machen.
Kreditnehmer müssen bestimmte Richtlinien, einschließlich Einkommensgrenzen, erfüllen, um sich für ein Hypothekenkreditzertifikat zu qualifizieren.
MCC-Programme (Mortgage Credit Certificate) können von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein, und Kundencenter sind für Erstkäufer am häufigsten von Vorteil, obwohl andere Käufer nicht ausschließen sollten, sich für sie zu qualifizieren.
Kreditnehmer können eine maximale Steuergutschrift von 2.000 USD pro Jahr erhalten. Der genaue Betrag der Steuergutschrift, die ein Kreditnehmer erhält, wird anhand einer Formel berechnet, die den Hypothekenbetrag, den Hypothekenzinssatz und den Prozentsatz des Hypothekenkreditzertifikats berücksichtigt. Der Prozentsatz der Kreditrate hängt von der Höhe des ursprünglichen Hypothekendarlehens ab.
Besondere Überlegungen
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen Kreditnehmer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, jedoch vor dem Zeitpunkt des Abschlusses, Hypothekenkreditzertifikate beim ursprünglichen Kreditgeber. Die Partei, die das Hypothekenzertifikat-Programm verwaltet, erhebt für diesen Service eine nicht erstattungsfähige Gebühr. Die erteilte staatliche oder lokale Genehmigung kann bis zu 120 Tage gültig sein und ist normalerweise auf eine andere Immobilie übertragbar, wenn das aktuelle Darlehen nicht geschlossen wird. Ein Hypothekarkreditzertifikat hat Einkommens- und Kaufpreiskriterien, die Eigenheimkäufer erfüllen müssen, um sich zu qualifizieren.
Kreditnehmer, die keine Erstkäufer sind, können sich möglicherweise noch für eine Hypothekarkreditbescheinigung qualifizieren, wenn sie eine Immobilie in einem Gebiet kaufen, das als wirtschaftlich benachteiligt eingestuft wurde.
Durch die Reduzierung der Bundessteuerschuld des Käufers können die Hypothekarkreditbescheinigung und die damit verbundene Steuervergünstigung im Wesentlichen dazu beitragen, einen Teil der monatlichen Hypothekenzahlung zu subventionieren oder auszugleichen. Diese reduzierte Steuerschuld kann sogar dazu beitragen, dass sich Kreditnehmer während des Erstgenehmigungsprozesses für einen Kredit qualifizieren.
Sobald sie eine Hypothekarkreditbescheinigung erhalten haben, kann der Kreditnehmer diese weiterhin nutzen, um die Steuergutschrift jedes Jahr in Anspruch zu nehmen, solange sie weiterhin Zinsen für den Kredit zahlen, während sie im Haus bleiben und ihn als Hauptwohnsitz nutzen. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen refinanziert, kann das Hypothekarkreditzertifikat in den meisten Fällen neu ausgestellt werden.