Hypothekenbesicherte Ertragsanleihe

Was ist eine hypothekenbesicherte Revenue Bond?

Eine hypothekenbesicherte Ertragsanleihe ist eine Schuldverschreibung, die normalerweise von einer Gemeinde ausgegeben wird und zur Finanzierung von Hypotheken mit niedrigen Zinsen verwendet wird. Die Kuponzahlungen der Anleihe stammen aus den Zinszahlungen der Hypotheken, die durch die Anleihen finanziert werden.

Verstehen einer hypothekenbesicherten Ertragsanleihe

Hypothekenbesicherte Ertragsanleihen werden ausgegeben, um die Finanzierung von Hypotheken mit niedrigem Zinssatz zu erhalten. Die aus den finanzierten Darlehen eingezogenen Hypothekenzahlungen bilden die Kuponzahlungen der Anleihe. Im Wesentlichen lagert das Darlehensgeber die Hypothekenfinanzierung an die Anleihegläubiger aus, die einen Kupon auf der Grundlage des Hypothekenzinssatzes erhalten. Gemeinden geben diese Art von Anleihen üblicherweise über Immobilienfinanzierungsagenturen (HFAs) aus.

Mortgage-Backed Revenue Bonds ähneln hypothekenbesicherten Wertpapieren. Hypothekenbesicherte Ertragsanleihen werden jedoch von Gemeinden ausgegeben, während hypothekenbesicherte Wertpapiere von privaten Unternehmen oder einem staatlich geförderten Unternehmen (GSE) ausgegeben werden.

Gemeinden finden hypothekenbesicherte Ertragsanleihen attraktiv, weil sie innerhalb der Gemeinde soziale Vorteile bieten. Durch die Unterstützung der Emission mit zinsgünstigen Hypotheken können die Gemeinden einkommensschwache Erstkäufer von Eigenheimen unterstützen, die sich die monatlichen Raten einer Standardhypothek möglicherweise nicht leisten können.

Ertragsanleihen

Ertragsanleihen beziehen sich im Allgemeinen auf eine Untergruppe von Kommunalanleihen, bei denen die geliehenen Mittel für ein ertragsgenerierendes Projekt oder eine Investition verwendet werden. Die Einnahmen aus der Investition werden wiederum zur Rückzahlung von Anleihegläubigern verwendet.

Da ihre Rückzahlungen an einen bestimmten Einkommensstrom gebunden sind, bergen Steuerschuldverschreibungen ein höheres Risiko als allgemeine Schuldverschreibungen, die die Gemeinden aus einer Reihe von Quellen, einschließlich Steuereinnahmen, zurückzahlen. Theoretisch sollte dieses zusätzliche Risiko den Anlegern im Allgemeinen eine bessere Rendite aus einer Ertragsanleihe im Vergleich zu einer allgemeinen Schuldverschreibung bieten.

Bei hypothekenbesicherten Ertragsanleihen, auch Wohnungsanleihen genannt, sind die Couponzahlungen, die Anleger erhalten, in der Regel steuerfrei.1 Durch diese steuerlich begünstigte Behandlung bleiben die Anleihen trotz niedrigerer Zinsen im Einklang mit den zugrunde liegenden Hypotheken attraktiv.

Der Erlös aus Anleihen könnte auch zur Finanzierung anderer Arten von Immobilienentwicklungen verwendet werden, wie zum Beispiel bezahlbarer Mietwohnungen. In diesen Fällen leistet der Bauträger Zinszahlungen, die durch die auf dem Grundstück vereinnahmte Miete finanziert werden.

Strukturierung einer hypothekenbesicherten Ertragsanleihe

Hypothekenbesicherte Revenue Bonds werden häufig durch eine Zusammenarbeit zwischen Freddie Mac oder Ginnie Mae und HFAs geschaffen. Die ursprünglichen Kreditgeber der Hypotheken bündeln sie in Wertpapieren, die von Freddie Mac oder Ginnie Mae besichert sind. Die Wertpapiere werden dann an die Wohnungsbaufinanzierer verkauft. Es ist wichtig zu beachten, dass die einzelnen Hypotheken nicht verkauft werden, sondern nur die Wertpapiere.

Diese Wertpapiere werden dann von staatlichen oder lokalen Regierungen in Zusammenarbeit mit Immobilienfinanzierungsagenturen ausgegeben.

In eine hypothekenbesicherte Ertragsanleihe investieren

Wie bei jeder Ertragsanleihe müssen Anleger darauf achten, dass sie für das eingegangene Risiko eine angemessene Entschädigung erhalten. Das Ausfallrisiko bei Hypothekendarlehen bleibt bei jeder immobilienbesicherten Anleihe ein Risiko, selbst wenn die Darlehen unter den Marktzins fallen.

Die Qualität des Underwritings ist wichtig, wenn Sie in eine hypothekenbesicherte Ertragsanleihe investieren. Ebenso kann die Laufzeit der Anleihe variieren. Die meisten decken kurzfristig ab, reduzieren das mit einer bestimmten Emission verbundene Ausfallrisiko weiter und halten die Zinssätze relativ niedrig.

Auch die steuerlichen Vorteile von Wohnungsbauanleihen können die damit verbundenen Risiken ausgleichen. Der Wert der steuerfreien Zinsen ergibt sich aus Anlegersicht aus der tatsächlichen Steuerersparnis gegenüber einer vergleichbaren Anlage. Daher steigt der Wert steuerfreier Zinsen neben dem Grenzsteuersatz eines Anlegers.