Mortgage-Backed Revenue Bond

Was ist eine hypothekenbesicherte Revenue Bond?

Eine hypothekenbesicherte Ertragsanleihe ist eine Schuldverschreibung, die normalerweise von einer Gemeinde ausgegeben wird und zur Finanzierung von Hypotheken mit niedrigem Zinssatz verwendet wird. Die Kuponzahlungen der Anleihe ergeben sich aus den Zinszahlungen für die Hypotheken, mit denen die Anleihen finanziert werden.

Grundlegendes zu einer hypothekenbesicherten Ertragsanleihe

Hypothekenbesicherte Ertragsanleihen werden ausgegeben, um die Finanzierung von Hypotheken mit niedrigem Zinssatz zu erhalten. Die Hypothekenzahlungen aus den finanzierten Darlehen liefern die Kuponzahlungen der Anleihe. Im Wesentlichen lagert das Unternehmen, das das Darlehen ausgibt, die Hypothekenfinanzierung an Anleihegläubiger aus, denen ein auf dem Hypothekenzins basierender Coupon ausgezahlt wird. Kommunen geben diese Art von Anleihen üblicherweise über Immobilienfinanzierungsagenturen (HFAs) aus.

Hypothekenbesicherte Revenue Bonds ähneln hypothekenbesicherten Wertpapieren. Hypothekenbesicherte Revenue Bonds werden jedoch von Kommunen ausgegeben, während hypothekenbesicherte Wertpapiere von privaten Unternehmen oder einem staatlich geförderten Unternehmen (GSE) ausgegeben werden.

Kommunen finden hypothekenbesicherte Ertragsanleihen attraktiv, weil sie innerhalb der Gemeinde Sozialleistungen erbringen. Durch die Unterstützung der Emission von Niedrigzinshypotheken können Kommunen Erstkäufern mit niedrigem Einkommen helfen, die sich die mit einer Standardhypothek verbundenen monatlichen Zahlungen möglicherweise nicht leisten können.

Revenue Bonds

Revenue Bonds beziehen sich im Allgemeinen auf eine Untergruppe von Kommunalanleihen, bei denen die geliehenen Mittel für ein umsatzgenerierendes Projekt oder eine Investition verwendet werden. Die Einnahmen aus der Investition werden wiederum zur Rückzahlung der Anleihegläubiger verwendet.

Da ihre Rückzahlungen an einen bestimmten Einkommensstrom gebunden sind, sind Ertragsanleihen mit einem höheren Risiko verbunden als allgemeine Schuldverschreibungen, die die Kommunen aus einer Reihe von Quellen, einschließlich Steuereinnahmen, zurückzahlen. Theoretisch sollte dieses zusätzliche Risiko den Anlegern im Allgemeinen eine bessere Rendite aus einer Ertragsanleihe im Vergleich zu einer allgemeinen Schuldverschreibung bieten.

Bei hypothekenbesicherten Revenue Bonds, auch als Housing Bonds bezeichnet, sind die Couponzahlungen, die Anleger erhalten, in der Regel steuerfrei. Diese steuerlich begünstigte Behandlung ermöglicht es den Anleihen, attraktiv zu bleiben, obwohl niedrigere Zinssätze im Einklang mit den Hypotheken, die sie unterstützen, zurückgegeben werden.

Der Erlös aus Anleihen könnte auch zur Finanzierung anderer Arten der Immobilienentwicklung verwendet werden, beispielsweise für erschwingliche Mietwohnungen. In diesen Fällen leistet der Bauträger Zinszahlungen, die aus der auf dem Grundstück gesammelten Miete finanziert werden.

Strukturierung einer hypothekenbesicherten Ertragsanleihe

Hypothekenbesicherte Revenue Bonds werden häufig durch eine Zusammenarbeit zwischen Freddie Mac oder Ginnie Mae und HFAs geschaffen. Die ursprünglichen Kreditgeber der Hypotheken bündeln sie in Wertpapieren, die von Freddie Mac oder Ginnie Mae unterstützt werden. Die Wertpapiere werden dann an die Immobilienfinanzierungsagenturen verkauft. Es ist wichtig zu beachten, dass die einzelnen Hypotheken nicht verkauft werden, sondern nur die Wertpapiere.

Diese Wertpapiere werden dann von staatlichen oder lokalen Regierungen in Zusammenarbeit mit Immobilienfinanzierungsagenturen ausgegeben.

Investition in eine hypothekenbesicherte Revenue Bond

Wie bei jeder Revenue Bond müssen Anleger darauf achten, dass sie eine angemessene Entschädigung für das eingegangene Risiko erhalten. Das Potenzial für einen Ausfall von Hypothekarkrediten bleibt ein Risiko für jede durch Immobilien besicherte Anleihe, selbst wenn die Kredite unter den Marktpreis fallen.

Bei der Investition in eine hypothekenbesicherte Ertragsanleihe spielt die Qualität des Underwritings eine Rolle. Ebenso kann die Laufzeit der Anleihe variieren. Die meisten decken kurzfristig ab, wodurch das mit einer bestimmten Emission verbundene Ausfallrisiko weiter verringert und die Zinssätze relativ niedrig gehalten werden.

Die Steuervorteile von Immobilienanleihen können auch die damit verbundenen Risiken ausgleichen. Aus Anlegersicht ergibt sich der Wert steuerfreier Zinsen aus dem tatsächlichen Steuerbetrag, der im Vergleich zu einer ähnlichen Investition eingespart wurde. Daher steigt der Wert steuerfreier Zinsen neben dem Grenzsteuersatz eines Anlegers.