Strategien zur Tilgung von Hypotheken

Für viele Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte finanzielle Einzelinvestition, die sie jemals tätigen werden. Aufgrund des hohen Preises benötigen die meisten Menschen in der Regel eine Hypothek. Bei einer Hypothek handelt es sich um eine Form des amortisierten Darlehens, bei der die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Die Amortisationszeit bezieht sich auf die Zeitspanne in Jahren, die ein Kreditnehmer zur Tilgung einer Hypothek auswählt.

Während die beliebteste Art die 30-jährige Festhypothek ist, haben Käufer auch andere Optionen, einschließlich 25-jähriger und 15-jähriger Hypotheken. Die Amortisationszeit beeinflusst nicht nur die Dauer der Rückzahlung des Darlehens, sondern auch die Höhe der Zinsen, die während der Laufzeit der Hypothek gezahlt werden. Längere Amortisationszeiten sind in der Regel mit geringeren monatlichen Zahlungen und höheren Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Darlehens verbunden.

Kürzere Amortisationszeiten bringen dagegen in der Regel höhere monatliche Zahlungen und geringere Gesamtzinskosten mit sich. Es ist eine gute Idee für jeden, der auf dem Markt für eine Hypothek ist, die verschiedenen Amortisationsoptionen zu prüfen, um diejenige zu finden, die in Bezug auf Handhabbarkeit und Einsparpotenzial am besten passt. Hier werfen wir einen Blick auf verschiedene Strategien zur Amortisation von Hypotheken für den heutigen Eigenheimkäufer.

Abschreibungspläne

Die genaue Höhe des Kapitals und der Zinsen, aus denen sich jede Zahlung zusammensetzt, ist im Tilgungsplan für Hypotheken (oder in der Tilgungstabelle) angegeben. Frühzeitig fließt mehr von jeder monatlichen Zahlung in die Zinsen. Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar. Wenn Sie sich in einer hohen Steuerklasse befinden, ist dieser Abzug von mehr Wert als bei denen mit niedrigeren Steuersätzen. Mit jeder weiteren Zahlung geht mehr und mehr der Zahlung an die Hauptschuld und weniger an die Zinsen, bis die Hypothek vollständig beglichen ist und der Kreditgeber beim Kreis- oder Grundbuchamt eine Hypothekenbefriedigung einreicht.

Längere Amortisationszeiten reduzieren die monatliche Zahlung

Kredite mit längeren Amortisationszeiten haben geringere monatliche Zahlungen, da Sie mehr Zeit haben, den Kredit zurückzuzahlen. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie Zahlungen wünschen, die überschaubarer sind. Die folgende Abbildung zeigt ein gekürztes Beispiel für einen Tilgungsplan für ein 30-Jahres-Darlehen mit einem festen Zinssatz von 200.000 USD zu 4,5%:

Zusammenfassung für das 30-jährige Festzinsdarlehen von 4,5%:

• Hypothekenbetrag = 200.000 USD
• Monatliche Zahlung = 1.013,37 $
• Zinsbetrag = 164.813,42 USD
• Gesamtkosten = $364.813,20

Kürzere Amortisationszeiten sparen Geld

Wenn Sie eine kürzere Amortisationsdauer wählen – zum Beispiel 15 Jahre – haben Sie zwar höhere monatliche Raten, sparen aber auch während der Laufzeit des Kredits deutlich an Zinsen und werden früher Ihr Eigenheim besitzen. Außerdem sind die Zinsen für kürzere Kredite in der Regel niedriger als für längere Laufzeiten. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie die höheren monatlichen Zahlungen ohne übermäßige Schwierigkeiten bequem erfüllen können.

Denken Sie daran, dass die Amortisationszeit zwar kürzer ist, jedoch 180 aufeinanderfolgende Zahlungen erforderlich sind. Es ist wichtig zu überlegen, ob Sie dieses Zahlungsniveau beibehalten können oder nicht.

Abbildung 2 zeigt, wie der Tilgungsplan für das gleiche 4,5%-Darlehen von 200.000 US-Dollar aussieht, jedoch mit einer 15-jährigen Tilgung (wiederum der Einfachheit halber eine gekürzte Version):

Zusammenfassung für das 15-jährige Festzinsdarlehen von 4,5%:

• Hypothekenbetrag = 200.000 USD
• Monatliche Zahlung = 1.529,99 $
• Zinsbetrag = 75.397,58 $
• Gesamtkosten = 275.398,20 $

Wie wir an den beiden Beispielen sehen können, führt die längere Amortisation über 30 Jahre zu einer günstigeren Zahlung von 1.013,37 USD im Vergleich zu 1.529,99 USD für das 15-jährige Darlehen, was einer Differenz von 516,62 USD pro Monat entspricht. Das kann einen großen Unterschied machen für Familien mit einem knappen Budget oder die einfach nur die monatlichen Ausgaben begrenzen möchten.

Die beiden Szenarien veranschaulichen auch, dass durch die 15-jährige Abschreibung 89.416 USD an Zinskosten eingespart werden. Kann sich ein Kreditnehmer die höheren monatlichen Raten bequem leisten, können bei kürzerer Amortisationszeit erhebliche Einsparungen erzielt werden.

Beschleunigte Zahlungsoptionen

Selbst bei einer längeren Tilgungshypothek ist es möglich, durch beschleunigte Tilgung Zinsen zu sparen und den Kredit schneller zurückzuzahlen. Diese Strategie beinhaltet das Hinzufügen zusätzlicher Zahlungen zu Ihrer monatlichen Hypothekenrechnung, wodurch Sie möglicherweise Zehntausende von Dollar sparen und Jahre (zumindest in Bezug auf die Hypothek) Jahre früher schuldenfrei sein können.

Nehmen Sie die Hypothek von 200.000 US-Dollar mit 30 Jahren Laufzeit aus dem obigen Beispiel. Wenn jeden Monat eine zusätzliche Zahlung von 100 US-Dollar auf den Kapitalbetrag angewendet würde, würde das Darlehen in 25 statt in 30 Jahren vollständig zurückgezahlt werden, und der Kreditnehmer würde eine Einsparung von 31.745 US-Dollar an Zinszahlungen erzielen. Wenn Sie das jeden Monat auf zusätzliche 150 US-Dollar erhöhen, wäre das Darlehen in 23 Jahren mit einer Ersparnis von 43.204,16 US-Dollar befriedigt. Selbst eine einmalige zusätzliche Zahlung pro Jahr kann den Zinsbetrag reduzieren und die Amortisation verkürzen, solange die Zahlung dem Kapital und nicht den Zinsen zugute kommt (stellen Sie sicher, dass Ihr Kreditgeber die Zahlung auf diese Weise verarbeitet).

Natürlich sollten Sie nicht auf das Nötigste verzichten oder Geld aus rentablen Investitionen herausnehmen, um zusätzliche Zahlungen zu leisten. Aber es kann durchaus sinnvoll sein, unnötige Ausgaben zu reduzieren und dieses Geld für zusätzliche Zahlungen zu verwenden. Und im Gegensatz zur 15-jährigen Hypothek haben Sie die Flexibilität, einige Monate weniger zu zahlen.