Mietwohnungen in Spanien: sinkende Rentabilität und steigende Delinquenzraten
Madrid, 20. November – Die Turbulenzen auf dem Wohnungsmarkt von der Pandemie abgeleitet hat die Rentabilität der Vermietung gezogen und hat Mieter Delinquenz geschossen, die zusammen mit dem „Lärm“ der künftigen Wohnungsbaugesetz zeichnet eine unsichere Aussicht für die Erhöhung des Angebots.
Diese Ungewissheit hat 20 % der Kleinvermieter, deren Mietvertrag in diesem Jahr auslief, dazu veranlasst, ihre Wohnungen zum Verkauf anzubieten, während dieser Prozentsatz vor der Pandemie nicht mehr als 2 % betrug, wie aus den Daten der Rental Negotiating Agency hervorgeht.
SINKENDE RENTABILITÄT
Obwohl einige Betreiber von einer Stabilisierungsphase sprechen, ist die Rentabilität der Mieten seit 2018 um 30 % gesunken und liegt nun bei 4,5 % für neue Wohnungen und 6 % für Gebrauchtwohnungen (auf die sich der Großteil des Angebots konzentriert). Und der Trend ist landesweit rückläufig.
Der von Euroval und seinem Institut für Immobilienanalyse (Instai) erstellte Bericht Rentability of Rent 2021 erklärt, dass die Tatsache, dass die Mietpreise nicht in gleichem Maße gestiegen sind wie die Kaufpreise, zu einem allgemeinen Rückgang der Rentabilität führt, der allerdings bei neuen Wohnungen (bis zu fünf Jahre alt) stärker ausgeprägt ist.
Nach diesem Bericht, zu dem Efe Zugang hatte, die beiden größten Wohnungsmärkte, Madrid und Barcelona, präsentieren eine unterschiedliche Entwicklung: seit 2018 in der spanischen Hauptstadt hat die Rentabilität der Vermietung von neuen Wohnungen um 33% und in der katalanischen 14% reduziert.
Der Grund für diese Diskrepanz liegt in der Desynchronisation des Anstiegs der Wohnungspreise und der Mieten, denn die Rentabilität wird berechnet, indem der Bruttobetrag der Miete (die monatliche Miete multipliziert mit zwölf Monaten) durch den Preis der Wohnung geteilt wird.
Dies erklärt, warum hohe Mieten oft mit geringer Rentabilität einhergehen und umgekehrt.
„Vor dem Hintergrund stark steigender Immobilienpreise ist es verständlich, dass sich die Mietpreise, die in den vergangenen Jahren schneller gestiegen sind als die Verkaufspreise, tendenziell verlangsamen, was zu einer Verringerung ihrer Rentabilität führt“, erklärt Gumersindo Ruiz, Senior Consultant bei Instai.
ABWÄRTSTREND
Diesem Experten zufolge ist es wahrscheinlich, dass zumindest kurzfristig die Kaufpreise weiter steigen und die Mietrenditen weiter sinken werden.
„Alles in allem und für neue Wohnungen sprechen wir von Mietrenditen von rund 4 %, ein Wert, der über dem üblichen Wert für viele Finanzprodukte liegt“, betont er.
Kantabrien (5,8 %), Navarra (5,8 %) und Katalonien (5,7 %) führen die Rangliste der Mietrenditen für neue Wohnungen an, während die Kanarischen Inseln (4,3 %), Kastilien und León (4,3 %), Madrid (4,2 %), Aragonien (3,9 %) und die Balearen (2,2 %) die Rangliste abschließen.
Bei gebrauchten Wohnungen sind die Mieten in Murcia (7,5 %), der Comunidad Valenciana (7,1 %) und Castilla y León (7 %) am günstigsten, während die Kanarischen Inseln (5 %), Madrid (4,8 %) und die Balearen (4,2 %) die niedrigsten Mieten aufweisen.
66% MEHR ZAHLUNGSAUSFÄLLE
In der Zwischenzeit hat Covid dafür gesorgt, dass die Zahl der Mietausfälle im Jahr 2020 um 66,2 % gestiegen ist und ein höheres Niveau erreicht hat als in den schwersten Jahren der Finanzkrise (2009-2012), als die Fälle um 55,5 % zunahmen.
Die dreizehnte Studie des Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) über „Morosidad en Arrendamientos urbanos en España“, die diese Woche vorgestellt wurde, zeigt, dass die Mieter ihren Vermietern im vergangenen Jahr durchschnittlich 6.373 Euro schuldeten.
Madrid (8.974 Euro), die Balearen (8.718 Euro) und das Baskenland (7.269 Euro) sind die Regionen, in denen die Schulden der Mieter am höchsten sind.
Murcia wiederum war die Region, in der die Zahlungsausfälle am stärksten zunahmen (93,6 %), gefolgt von Madrid (80,7 %) und Katalonien (80 %).
Die Prognosen deuten darauf hin, dass das Jahr 2021 mit „viel weniger ausgeprägten Schwankungen“ abschließen wird, so Sergio Cardona, Direktor für Studien und Qualität bei Fichero de Inquilinos Morosos.
In den schlimmsten Monaten der Pandemie“, fügt er hinzu, „verdreifachte sich die Zahl der Zahlungsausfälle“ im Vergleich zu den gleichen Monaten des Vorjahres, aber „eine gute Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern ermöglichte es ihnen, Vereinbarungen über Zahlungserleichterungen oder -aufschübe zu treffen“.
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