Mello-Roos
Was ist ein Mello-Roos?
Ein Mello-Roos ist ein Ad-hoc-Steuerbezirk in Kalifornien, der geschaffen wurde, um ein Infrastrukturprojekt zu finanzieren. Ein Bezirk kann nur mit Zustimmung von zwei Dritteln der Wähler gebildet werden und erlaubt die Erhebung einer Sondersteuer auf seine Einwohner. Das bundesstaatliche Gesetz, das solche Bezirke erlaubt, wurde 1982 eingeführt, um den lokalen Regierungen die Möglichkeit zu geben, die 1978 festgelegte Obergrenze für Grundsteuererhöhungen des Staates zu umgehen.
Das Mello-Roos-Steuergesetz bleibt umstritten. Es ist bekannt, dass kalifornische Entwickler ihre neu gebauten Häuser als „No Mello-Roos!“
Mello-Roos verstehen
Ein Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kann von einer Stadt, einem Landkreis oder einem Schulbezirk gegründet werden.
Ein Mello-Roos ermöglicht es einer lokalen Kreis- oder Stadtverwaltung oder einem Schulbezirk, Anleihen zu verkaufen, um ein bestimmtes Projekt oder eine bestimmte Dienstleistung zu finanzieren. Projekte, die nach kalifornischem Recht zulässig sind, reichen von Infrastrukturverbesserungen bis hin zu Polizei- und Feuerwehrdiensten, Schulen, Parks und Kinderbetreuungseinrichtungen.
Die zentralen Thesen
- Ein Mello-Roos ist ein spezieller Steuerveranlagungsbezirk, der in Kalifornien geschaffen wurde, um lokale Infrastruktur oder Dienstleistungen zu finanzieren.
- Die Steuer wird nur auf Einwohner des Bezirks erhoben, der von dem Projekt profitiert.
- Das Gesetz, das den Mello-Roos-Distrikten erlaubt, wurde geschaffen, um es den Gemeinden zu ermöglichen, trotz der Beschränkungen der Grundsteuerobergrenzen von Proposition 13 Geld für lokale Projekte zu sammeln.
Der Steuerbescheid kann solange erhoben werden, bis die für den Landkreis ausgegebene Anleihe mit Zinsen vollständig zurückgezahlt ist.
Die Ursprünge von Mello-Roos
Die Mello-Roos-Steuer ist nach den Sponsoren des Gesetzes, dem kalifornischen Senator Henry Mello und dem Abgeordneten Mike Roos, benannt.
Ihr Gesetzentwurf war ein Workaround für Proposition 13. Diese Änderung der kalifornischen Verfassung von 1978 begrenzt die Grundsteuer auf 1% des geschätzten Wertes und begrenzt die Erhöhungsrate auf 2% pro Jahr.
Immobilienmakler müssen potenzielle Käufer informieren, wenn sich ein Haus in einem Mello-Roos Community Facilities District befindet.
Die Mello-Roos-Steuer wird auf das Grundstück angerechnet, basiert jedoch nicht auf dem geschätzten Wert der Immobilie. Auf diese Weise wird die von Proposition 13 auferlegte Obergrenze umgangen.
Heutzutage wird Mello-Roos am häufigsten verwendet, um Infrastruktur oder Unterstützungsdienste in und um neue Entwicklungen herum zu schaffen. Es bietet auch eine Möglichkeit, Verbesserungen in älteren und weniger wohlhabenden Vierteln vorzunehmen, die nicht mehr genügend Grundsteuern einbringen, um die Grundversorgung zu decken.
Vor- und Nachteile von Mello-Roos
Befürworter des Mello-Roos-Gesetzes sagen, es ermögliche den Wohnungsneubau zu geringeren Kosten für die späteren Käufer. Ein Bauträger, der eine große neue Gemeinde plant, könnte entweder den Preis für die Finanzierung neuer Infrastruktur in und um die Gemeinde scheuen oder die Kosten durch Anheben der Preise für die Häuser weitergeben.
Gegner verweisen auf die zusätzliche Steuerbelastung und die mögliche Schwierigkeit, eine Immobilie zu verkaufen, an die eine besondere Steuerveranlagung geknüpft ist.
Mello-Roos-Steuern sind im Allgemeinen nicht von den Bundessteuern abzugsfähig, da sie die IRS-Anforderungen für den Abzug nicht erfüllen.
Kleingedrucktes auf Mello-Roos
Die von einem CFD begebene Anleihe gilt als Pfandrecht an einer Immobilie und die Nichtzahlung der Steuer kann schnell zu einer Zwangsvollstreckung führen, da die Distrikte von Mello-Roos beschleunigten Zwangsvollstreckungsgesetzen unterliegen.
Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer zu informieren, wenn sich ein Haus in einem CFD befindet und somit einer besonderen Steuerveranlagung unterliegt.
Mello-Roos-Steuern werden normalerweise als Werbebuchung auf der jährlichen Steuerrechnung einer Immobilie aufgeführt, obwohl gelegentlich ein Bezirk Hausbesitzern eine separate Rechnung sendet. Die Bezirksämter führen Aufzeichnungen über die Bezirke von Mello-Roos.