Leben in New York City: Genossenschaften vs. Eigentumswohnungen
Genossenschaften vs. Eigentumswohnungen: Ein Überblick
Eigentumswohnungen und Genossenschaften haben Gemeinsamkeiten, haben aber auch einzigartige Eigenschaften, die den Bewohnern eine Vielzahl von Optionen bieten. In vielerlei Hinsicht ist der Immobilienmarkt in New York City anders als jeder andere in den Vereinigten Staaten. Einer der größten Unterschiede besteht darin, dass Wohnungen zum Verkauf in NYC entweder Eigentumswohnungen oder Genossenschaften sind.
An den meisten Orten sind Eigentumswohnungen die Regel, aber nicht im Big Apple. Obwohl die Anzahl der Eigentumswohnungen in NYC um etwa 75% höher ist als die der meisten Schätzungen, sind zu jedem Zeitpunkt mehr Eigentumswohnungen auf dem aktiven Markt.
Beginnen wir mit einer kurzen Untersuchung des Unterschieds zwischen einer Genossenschaft und einer Eigentumswohnung. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehört Ihre Wohnung sowie ein Teil der Gemeinschaftsräume Ihnen. Wenn Sie eine Genossenschaft kaufen, kaufen Sie nicht wirklich Ihre Wohnung; Stattdessen kaufen Sie Anteile an einer Gesellschaft, die Ihr Gebäude ist. Die Höhe Ihres Anteils richtet sich nach der Größe Ihrer Wohnung; Der Kauf der Anteile ermöglicht es Ihnen, eine Einheit im Genossenschaftsgebäude zu besetzen. Bei der Schließung einer Eigentumswohnung erhalten Sie eine Urkunde; bei der Abschlussveranstaltung für ein Co-op, erhalten Sie einen proprietären erhalten Mietvertrag.
Zum größten Teil haben sowohl Eigentumswohnungen als auch Genossenschaften einen Portier und einen Superintendent im Personal; einige werden einen Concierge hinzufügen, der alles tut, was die anderen beiden nicht tun. Die Annehmlichkeiten können zurückhaltend (vielleicht nur ein Abstellraum im Keller) oder allumfassend sein, wie eine begrünte Terrasse, ein Billardzimmer, ein Klavierzimmer, ein Vorführraum, ein Kinderspielzimmer und ein Fitnessraum.
Die zentralen Thesen
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört Ihnen Ihre Wohnung sowie ein Teil der Gemeinschaftsräume.
- Wenn Sie einen Coop kaufen, kaufen Sie nicht wirklich Ihre Wohnung; Stattdessen kaufen Sie Anteile an einer Gesellschaft, die Ihr Gebäude ist.
- Die Preise für Eigentumswohnungen sind höher als bei Genossenschaften, aber Genossenschaften erfordern eine größere Anzahlung, höhere monatliche Gebühren und einen langwierigen Genehmigungsprozess.
- Eigentumswohnungen erlauben im Allgemeinen die Untervermietung der Wohnung, während nur einige Genossenschaften eine Untervermietung zulassen, und die Regeln sind komplex.
Eigentumswohnungen
In den neueren Vierteln, die einst als Ausreißer galten, aber jetzt als hip gelten, finden Sie die Eigentumswohnungen. Laut Gary Malin, Präsident von Citi Habitats, einem New Yorker Immobilienmakler, „Wenn das Leben in einem Glashaus am Himmel eher Ihr Stil ist, werden Sie sich wahrscheinlich viele Eigentumswohnungen ansehen in New York City bis in die 1970er Jahre, daher sind sie oft moderner als Genossenschaften.“
„Da das verfügbare Land für neue Eigentumswohnungen in Manhattan begrenzt ist“, fügt Malin hinzu, „werden die neuesten Eigentumswohnungen wahrscheinlich in aufstrebenden und Randvierteln auf der fernen Ost- und Westseite gefunden. In Queens und Brooklyn haben wir viele Neubau-Eigentumswohnungen in ehemaligen Industriegebieten entlang der Uferpromenade von Long Island City und Williamsburg sowie in Downtown Brooklyn gesehen.“
Anzahlung und Preis
Die Kosten können oft den Entscheidungsprozess für den Kauf einer Immobilie bestimmen und Eigentumswohnungen bieten attraktive Anzahlungen, wobei in der Regel nur 10% des Kaufpreises erforderlich sind. Allerdings haben Eigentumswohnungen in der Regel höhere Preise als Genossenschaften.
Abschlusskosten
Die Schließungskosten einer Eigentumswohnung sind höher als bei einer Genossenschaft. Für Details haben wir den New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone gebeten, die beiden zu vergleichen. Hier ist, was er sich ausgedacht hat. Für eine $ 1 Million Wohnung mit einer Hypothek $ 800.000, Schließungskosten wären:
- Titelversicherung für den Käufer, 4.500 $
- Titelversicherung für den Kreditgeber, 1.000 USD
- Titelsuche, $700
- Aufnahmegebühren, $700
- Herrenhaussteuer im Staat New York, 10.000 US-Dollar
- Hypothekenaufnahmesteuer des Staates New York, 15.370 $ $
- Gesamtsumme : 32.270 USD (ohne Gebühren des Kreditgebers, die je nach Kreditgeber variieren)
Für alle, die sich fragen, wie hoch die Villensteuer ist, erklärt Stone: „Der Staat New York hat eine Transfersteuer von 0,4% des Verkaufspreises, die dem Verkäufer von Wohnimmobilien in Rechnung gestellt wird. Es gibt auch eine Erwerbssteuer von 1 %, die auch als „Herrenhaussteuer“ bezeichnet wird, da sie nur für Wohnimmobilien ab einem Preis von 1 Million US-Dollar gilt.“
Monatliche Gebühren
Eigentümer von Eigentumswohnungen haben eine monatliche Rechnung namens „gemeinsame Gebühren“, die für die Instandhaltung des Gebäudes verwendet werden – Gemeinschaftsbereiche, Landschaftsgestaltung, Bezahlung des Personals und oft einige der Nebenkosten.
Eigentümer von Eigentumswohnungen stellen jeden Monat zwei Schecks aus (einen für den Unterhalt des Gebäudes und einen für die Grundsteuer), aber oft ist die Gesamtsumme des Eigentumswohnungsbesitzers niedriger als die Wartungsrechnung des Genossenschaftsbesitzers.
Die Tafel
Condo-Boards sind in der Regel weniger anspruchsvoll als Co-op-Boards. Genossenschaften haben einen längeren Genehmigungsprozess, einschließlich eines Interviews. Der Vorstand entscheidet, ob ein Interessent die Genossenschaft erwerben kann.
Warner M. Lewis vom Harkov Lewis Team bei Halstead Property sagt: „Bei einer Eigentumswohnung kann ein Gebäude vom Käufer ein Paket verlangen“, sagt Lewis, „aber es gibt kein Interview, und das Gebäude hat nur das Vorkaufsrecht Weigerung (dh entweder sie müssen es genehmigen oder die Eigentumswohnung muss sie selbst kaufen), was bedeutet, dass, wenn Sie einen unterzeichneten Vertrag haben, es sei denn, dem Käufer (oder der Finanzierung) etwas passiert, ist der Deal so gut wie erledigt.“
Regeln
Eigentumswohnungen haben in der Regel weniger Regeln, einschließlich Beschränkungen für die Verwendung ausländischer Gelder für den Kauf. Eigentumswohnungen ermöglichen es internationalen Investoren, ihre Räume zu kaufen und zu vermieten; normalerweise mit einigen Vorbehalten, aber keine, die belastend sind. Bei Eigentumswohnungen kann die Wohnung auch relativ einfach unter- oder weitervermietet werden, verglichen mit der Untervermietung bei Genossenschaften. Einige Eigentumswohnungsverbände können jedoch mehr Regeln auferlegen als andere. Daher ist es wichtig, dass potenzielle Käufer ihre Nachforschungen anstellen, um festzustellen, was erlaubt ist und was nicht.
Die Präferenz des Käufers
Gary Malin, Präsident von Citi Habitats: „Wenn Sie lieber im Takt Ihres eigenen Schlagzeugers marschieren möchten – und Flexibilität schätzen –, dann ist eine Eigentumswohnung möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Verstehe jedoch, dass diese Freiheit ihren Preis hat. Eigentumswohnungen sind fast immer teurer als vergleichbare Genossenschaften. Wenn Sie außerdem regelmäßig neue Gesichter im Aufzug sehen, sollten Sie sich woanders umsehen. Mieter können in Eigentumswohnungen häufig sein. Eigentümer nutzen oft die liberaleren Richtlinien einer Eigentumswohnung.“
Genossenschaften
Generell ist in den älteren, etablierten Wohngebieten ein Übergewicht an Genossenschaften vorhanden. Gary Malin erklärt: „Wenn Sie historische Immobilien mögen, werden Sie wahrscheinlich in einer Genossenschaft landen, da fast alle Gebäude aus der Vorkriegszeit so organisiert sind. Da Genossenschaftsgebäude in der Regel älter sind als Eigentumswohnungen, befinden sie sich oft an zentraleren Standorten. Zum Beispiel sind fast alle Wohngebäude, die die Park Avenue auf der Upper East Side säumen (eine erstklassige Lage in jeder Hinsicht), Genossenschaften.“
Anzahlung und Preis
Wie bei einer Eigentumswohnung kann die Entscheidung davon abhängen, wie viel Sie ausgeben und für eine Anzahlung sparen können. Obwohl es möglich ist, nur 10 % des Kaufpreises einer Eigentumswohnung zu leisten, kann eine Genossenschaft eine viel höhere Anzahlung verlangen – in der Nähe von 20 bis 50 % des Kaufpreises. Die gute Nachricht ist, dass der Kaufpreis einer Genossenschaft tendenziell niedriger ist als der von Eigentumswohnungen. Die Preise können jedoch je nach Nachbarschaft variieren.
Abschlusskosten
Laut dem New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone hat eine Genossenschaft niedrigere Abschlusskosten. In dem oben zitierten Beispiel für eine Eigentumswohnung mit Kosten von über 32.000 US-Dollar hat eine Genossenschaft nur die Villensteuer von 10.000 US-Dollar. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass es sich bei der Eigentumswohnung um Immobilien handelt, während die Genossenschaftsanteile persönliches Eigentum sind.
„Für manche mag es nur Semantik sein, aber nicht bei der Berechnung der Abschlusskosten“, fügt Stone hinzu.
Monatliche Gebühren
Genossenschaftsbesitzer stellen monatlich einen Scheck aus, der als „Wartungsgebühren“ bezeichnet wird. Ähnlich wie bei Eigentumswohnungen wird die monatliche Gebühr für die grundlegende Instandhaltung der Immobilie und das Personal verwendet, das für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes erforderlich ist. Genossenschaftsgebühren sind in der Regel höher als die Gebühren für Eigentumswohnungen, da die Gebühr oft zumindest einen Teil der Hypothek für das Gebäude beinhaltet. Die monatlichen Gebühren können jedoch je nach Größe des Gebäudes variieren.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Wartung und allgemeine Gebühren nicht in Stein gemeißelt sind. Jede größere Ausgabe – ein neues Dach, eine neue Lobby, mehr Mitarbeiter – kann eine Bewertung auslösen, über die die Vorstandsmitglieder entscheiden und die selten rückgängig gemacht werden kann.
Die Tafel
Wie bereits erwähnt, haben die meisten Genossenschaftsvorstände einen strengen und oft langwierigen Bewerbungsprozess, bei dem der Käufer möglicherweise Finanzinformationen herausgibt, sich einer Beschäftigungsüberprüfung und möglicherweise einer persönlichen Hintergrundprüfung unterzieht.
Warner M. Lewis vom The Harkov Lewis Team bei Halstead Property fasst es zusammen: „In einer Genossenschaft muss man nicht nur das Geld haben, um die Wohnung zu kaufen (oder die Finanzierung dafür), sondern auch eine Genehmigung einholen durch den Vorstand nach Antragstellung, die in der Regel sehr ausführlich und zeitaufwendig ist. Dann kann ein Käufer ohne oder mit geringem Grund nach dem Vorstellungsgespräch oder sogar vorher abgelehnt werden, nur weil etwas in seinem Paket enthalten ist. Ich hatte Deals und habe Deals gesehen, bei denen es keinen Reim oder Grund für Ablehnungen gab.“
Regeln
Co-op-Boards haben in der Regel mehr Regeln als Eigentumswohnungen und können vorschreiben, wann Sie Ihre Posaune üben können, ob Sie Feiertagsdekorationen an Ihrer Tür anbringen dürfen und ob Ihr Haustier bei Ihnen einziehen darf. Die meisten Regeln sollen Harmonie, Ruhe und die Höflichkeit des kooperativen Lebens fördern.
Aber die Regeln, die einige inländische Käufer und fast alle internationalen Käufer abschrecken, sind Beschränkungen der Untervermietung. Die Richtlinien variieren je nach Gebäude, aber im Allgemeinen, wenn Genossenschaften Aktionären die Untervermietung ihrer Wohnungengestatten, ist dies begrenzt, beispielsweise für ein oder zwei von fünf Jahren. Eigentümer müssen in der Regel eine bestimmte Zeit lang in der Immobilie gewohnt haben, bevor sie untervermietet werden können – in einigen Fällen bis zu drei Jahren. Eigentümer zahlen in der Regel eine Gebühr, um untervermieten zu dürfen, und potenzielle Untermieter müssen einen Antrag ausfüllen und können einer Hintergrundüberprüfung unterzogen werden. Die Zustimmung des Vorstandes ist ein Muss.
Eine weitere Regel von Genossenschaften, die Käufe durch internationale Einzelpersonen unmöglich macht, ist, dass sie wahrscheinlich niemanden akzeptieren, dessen Gelder außerhalb der USA liegen
Lewis sagt: „Bei Genossenschaften geht es darum, eine stabile, langfristig angelegte Gruppe von Bewohnern aufzubauen. Eigentumswohnungen scheinen darüber nicht ganz so besorgt zu sein.“
Die Präferenz des Käufers
Wenn es darum geht, Ihre Präferenz zu wählen, drückt Gary Malin es wie folgt aus:
Genossenschaften sind eine kluge Wahl für diejenigen, die Wert auf Stabilität legen und in einem Gebäude Wurzeln schlagen möchten. Fragen Sie sich einfach: „Bin ich auf lange Sicht dabei?“ Genossenschaften sind viel weniger vergänglich als Eigentumswohnungen, daher sind sie ein großartiger Ort zum Leben, wenn Sie Ihre Nachbarn kennenlernen möchten. Seien Sie einfach darauf vorbereitet, analysiert, gestochen und angestoßen zu werden, aber verstehen Sie, dass dieser Prozess eine Genossenschaft zu einer stabilen und bemerkenswert sicheren Investition macht.