Leben in New York City: Genossenschaften gegen Eigentumswohnungen
Genossenschaften gegen Eigentumswohnungen: Ein Überblick
Eigentumswohnungen und Genossenschaften haben Gemeinsamkeiten, aber auch einzigartige Eigenschaften, die den Bewohnern eine Vielzahl von Optionen bieten. In vielerlei Hinsicht ist der New Yorker Immobilienmarkt anders als jeder andere in den Vereinigten Staaten. Einer der größten Unterschiede ist, dass Wohnungen zum Verkauf in NYC entweder Eigentumswohnungen oder Genossenschaften sind.
In den meisten Orten sind Eigentumswohnungen die Regel, aber nicht im Big Apple. Obwohl die Anzahl der Eigentumswohnungen in NYC um etwa 75% höher ist als die der meisten Schätzungen, sind zu jedem Zeitpunkt mehr Eigentumswohnungen auf dem aktiven Markt.
Beginnen wir mit einer kurzen Untersuchung des Unterschieds zwischen einer Genossenschaft und einer Eigentumswohnung. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung sowie ein Prozentsatz der öffentlichen Bereiche Ihnen. Wenn Sie eine Genossenschaft kaufen, kaufen Sie Ihre Wohnung nicht wirklich. Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist. Die Größe Ihres Anteils hängt von der Größe Ihrer Wohnung ab. Durch den Kauf der Aktien können Sie eine Einheit im Genossenschaftsgebäude belegen. Beim Abschluss einer Wohnung erhalten Sie eine Urkunde; Beim Abschluss eines Koop erhalten Sie einen eigenen Mietvertrag.
Zum größten Teil haben sowohl Eigentumswohnungen als auch Genossenschaften einen Portier und einen Superintendenten im Personal; Einige werden einen Concierge hinzufügen, der alles tut, was die anderen beiden nicht tun. Die Annehmlichkeiten können zurückhaltend (möglicherweise nur ein Abstellraum im Keller) oder umfassend sein, z. B. eine angelegte Terrasse, ein Billardraum, ein Klavierzimmer, ein Vorführraum, ein Kinderspielzimmer und ein Fitnessstudio.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung sowie ein Prozentsatz der öffentlichen Bereiche Ihnen.
- Wenn Sie einen Stall kaufen, kaufen Sie Ihre Wohnung nicht wirklich. Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist.
- Die Preise für Eigentumswohnungen sind höher als für Genossenschaften, aber Genossenschaften erfordern eine höhere Anzahlung, höhere monatliche Gebühren und ein langwieriges Genehmigungsverfahren.
- Eigentumswohnungen erlauben im Allgemeinen die Untervermietung der Wohnung, während nur einige Genossenschaften die Untervermietung erlauben und die Regeln komplex sind.
Eigentumswohnungen
In den neueren Stadtteilen, die einst als Ausreißer galten, jetzt aber als angesagt gelten, finden Sie die Eigentumswohnungen. Gary Malin, Präsident von Citi Habitats, einem Immobilienmakler in New York, sagte: „Wenn das Leben in einem Glashaus am Himmel eher Ihr Stil ist, werden Sie sich wahrscheinlich viele Eigentumswohnungen ansehen. Eigentumswohnungsgebäude wurden nicht üblich.“ in New York City bis in die 1970er Jahre, daher sind sie oft moderner als Genossenschaften. “
„Da das verfügbare Land für neue Eigentumswohnungen in Manhattan begrenzt ist“, fügt Malin hinzu, „werden die neuesten Eigentumswohnungen wahrscheinlich in aufstrebenden und Randvierteln im Fernen Osten und Westen zu finden sein. In Queens und Brooklyn wurden in ehemaligen Industriegebieten entlang der Uferpromenade in Long Island City und Williamsburg sowie in der Innenstadt von Brooklyn viele Neubau-Eigentumswohnungen gebaut. “
Anzahlung und Preis
Die Kosten können häufig den Entscheidungsprozess für den Kauf von Immobilien bestimmen, und Eigentumswohnungen bieten attraktive Anzahlungen, wobei normalerweise nur 10% des Kaufpreises erforderlich sind. Eigentumswohnungen haben jedoch tendenziell höhere Preise als Genossenschaften.
Abschlusskosten
Die Abschlusskosten für eine Eigentumswohnung sind höher als für eine Genossenschaft. Für Details haben wir den New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone gebeten, die beiden zu vergleichen. Hier ist, was er sich ausgedacht hat. Für eine $ 1 Million Wohnung mit einer Hypothek $ 800.000, Schließungskosten wären:
- Eigentumsversicherung für den Käufer: 4.500 USD
- Eigentumsversicherung für den Kreditgeber, 1.000 US-Dollar
- Titelsuche, $ 700
- Aufnahmegebühren : 700 US-Dollar
- New York State Villensteuer, 10.000 US-Dollar
- Hypothekenerfassungssteuer des Staates New York: 15.370 USD
- Gesamtsumme : 32.270 USD (ohne Kreditgebergebühren, die je nach Kreditgeber variieren)
Für alle, die sich fragen, wie hoch die Villensteuer ist, erklärt Stone: „Der Staat New York hat eine Transfersteuer von 0,4% des Verkaufspreises, die dem Verkäufer von Wohnimmobilien in Rechnung gestellt wird. Es gibt auch eine Transfersteuer von 1% für Käufer, die auch als „Villensteuer“ bezeichnet wird, da sie nur für Wohnimmobilien gilt, deren Preis 1 Million US-Dollar oder mehr beträgt. “
Monatliche Gebühren
Eigentümer von Eigentumswohnungen haben eine monatliche Rechnung mit dem Namen „Gemeinkosten“, die für die Instandhaltung des Gebäudes verwendet wird – Gemeinschaftsräume, Landschaftsgestaltung, Bezahlung des Personals und häufig einige der Versorgungsunternehmen.
Eigentümer von Eigentumswohnungen schreiben jeden Monat zwei Schecks aus (einen für den Unterhalt des Gebäudes und einen für die Grundsteuer), aber häufig ist die Gesamtsumme des Eigentümers der Wohnung niedriger als die Wartungsrechnung des Eigentümers der Genossenschaft.
Die Tafel
Condo-Boards sind in der Regel weniger anspruchsvoll als Coop-Boards. Genossenschaften haben einen längeren Genehmigungsprozess, einschließlich eines Interviews. Der Verwaltungsrat entscheidet, ob ein potenzieller Käufer die Genossenschaft erwerben kann.
Laut Warner M. Lewis von The Harkov Lewis – Team am Halstead Property „Mit einer Wohnung, ein Gebäude, ein Paket auf den Käufern verlangen kann“, sagt Lewis „, aber es gibt kein Interview, und das Gebäude hat nur das Recht der ersten Ablehnung (dh entweder müssen sie es genehmigen oder die Wohnung muss es selbst kaufen), was bedeutet, wenn Sie einen unterschriebenen Vertrag haben, es sei denn, dem Käufer (oder der Finanzierung) passiert etwas, ist das Geschäft so gut wie erledigt. “
Regeln
Eigentumswohnungen haben tendenziell weniger Regeln, einschließlich Einschränkungen bei der Verwendung ausländischer Mittel für den Kauf. Mit Eigentumswohnungen können internationale Investoren ihre Flächen kaufen und vermieten. normalerweise mit einigen Einschränkungen, aber keine, die belastend sind. Mit Eigentumswohnungen kann die Wohnung im Vergleich zur Untervermietung für Genossenschaften relativ einfach untervermietet oder an eine andere Partei vermietet werden. Einige Eigentumswohnungsverbände können jedoch mehr Regeln auferlegen als andere. Daher ist es wichtig, dass potenzielle Käufer ihre Nachforschungen anstellen, um festzustellen, was erlaubt ist und was nicht.
Die Präferenz des Käufers
Gary Malin, Präsident von Citi Habitats, erklärt: „Wenn Sie lieber im Takt Ihres eigenen Schlagzeugers marschieren möchten – und Flexibilität schätzen , ist eine Eigentumswohnung möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Verstehen Sie jedoch, dass diese Freiheit ihren Preis hat. Eigentumswohnungen sind fast immer teurer als gleichwertige Genossenschaften. Wenn es für Sie außerdem ein Problem ist, regelmäßig neue Gesichter im Aufzug zu sehen, schauen Sie woanders hin. Mieter können in Eigentumswohnungen üblich sein. Eigentümer nutzen oft die liberalere Politik einer Eigentumswohnung. “
Genossenschaften
Generell überwiegen in den älteren, etablierten Wohngebieten die Genossenschaften. Gary Malin erklärt: „Wenn Sie historische Immobilien mögen, werden Sie wahrscheinlich in eine Genossenschaft geraten, da fast alle Vorkriegsgebäude auf diese Weise organisiert sind. Da Genossenschaftsgebäude in der Regel älter sind als Eigentumswohnungen, befinden sie sich häufig an zentraleren Standorten. Zum Beispiel sind fast alle Wohngebäude, die die Park Avenue an der Upper East Side säumen (in jeder Hinsicht eine erstklassige Lage), Genossenschaften. “
Anzahlung und Preis
Wie bei einer Eigentumswohnung hängt die Entscheidung möglicherweise davon ab, wie viel Sie ausgeben und für eine Anzahlung gespart haben können. Obwohl es möglich ist, nur 10% des Kaufpreises einer Eigentumswohnung zu zahlen, kann eine Genossenschaft eine viel höhere Anzahlung erfordern – in der Nähe von 20% bis 50% des Kaufpreises. Die gute Nachricht ist, dass der Kaufpreis einer Genossenschaft tendenziell niedriger ist als der von Eigentumswohnungen. Die Preise können jedoch je nach Nachbarschaft variieren.
Abschlusskosten
Laut dem New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone hat eine Genossenschaft niedrigere Abschlusskosten. In dem oben genannten Beispiel für eine Eigentumswohnung mit Kosten von über 32.000 US-Dollar hat eine Genossenschaft nur die Villensteuer von 10.000 US-Dollar. Der wesentliche Unterschied ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass es sich bei der Wohnung um Immobilien handelt, während es sich bei den Genossenschaftsanteilen um persönliches Eigentum handelt.
„Für manche mag es nur eine Semantik sein, aber nicht für die Berechnung der Abschlusskosten“, fügt Stone hinzu.
Monatliche Gebühren
Genossenschaftsinhaber schreiben monatlich einen Scheck, der als „Wartungskosten“ bezeichnet wird. Ähnlich wie bei Eigentumswohnungen fließt die monatliche Gebühr in die Grundversorgung des Grundstücks und des Personals, das für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes erforderlich ist. Die Koop-Gebühren sind in der Regel höher als die Gebühren für Eigentumswohnungen, da die Gebühr häufig zumindest einen Teil der Hypothek für das Gebäude enthält. Obwohl die monatlichen Gebühren je nach Größe des Gebäudes variieren können.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Wartung und allgemeine Kosten nicht in Stein gemeißelt sind. Jede größere Ausgabe – ein neues Dach, eine neue Lobby, mehr Mitarbeiter – kann eine Bewertung auslösen, über die sich die Vorstandsmitglieder entscheiden und die nur selten rückgängig gemacht werden kann.
Die Tafel
Wie bereits erwähnt, haben die meisten Genossenschaftsgremien ein strenges und oft langwieriges Bewerbungsverfahren, bei dem der Käufer Finanzinformationen übergeben, sich einer Beschäftigungsüberprüfung unterziehen und möglicherweise eine persönliche Hintergrundprüfung durchführen muss.
Warner M. Lewis vom Harkov Lewis-Team bei Halstead Property fasst es so zusammen: „In einer Genossenschaft muss man nicht nur das Geld haben, um die Wohnung zu kaufen (oder die Finanzierung dafür), sondern auch genehmigt werden von der Kammer nach Einreichung eines Antrags, der in der Regel sehr detailliert und zeitaufwändig ist. Dann kann ein Käufer ohne oder mit geringem Grund nach dem Vorstellungsgespräch oder sogar vorher abgelehnt werden, nur weil etwas in seinem Paket enthalten ist. Ich habe Geschäfte gemacht und Geschäfte gesehen, bei denen es keinen Reim oder Grund für Ablehnungen gibt. “
Regeln
Koop-Boards haben in der Regel mehr Regeln als Eigentumswohnungen und können vorschreiben, wann Sie Ihre Posaune üben können, ob Sie Weihnachtsdekorationen an Ihrer Tür anbringen können und ob Ihr Haustier bei Ihnen einziehen kann. Die meisten Regeln sollen Harmonie, Ruhe und die Höflichkeit des kooperativen Lebens fördern.
Aber die Regeln, die einige inländische Käufer und fast alle internationalen Käufer entmutigen, sind kooperative Beschränkungen der Untervermietung. Die Richtlinien variieren je nach Gebäude. Wenn Genossenschaften es den Aktionären jedoch ermöglichen, ihre Wohnungen zu untervermieten, ist dies in derRegelbegrenzt, beispielsweise für ein oder zwei von fünf Jahren. Die Eigentümer müssen in der Regel vor der Untervermietung einen bestimmten Zeitraum in der Immobilie gewohnt haben – in einigen Fällen sogar drei Jahre. Eigentümer zahlen in der Regel eine Gebühr für die Untervermietung. Potenzielle Untervermieter müssen einen Antrag ausfüllen und müssen möglicherweise einer Hintergrundprüfung unterzogen werden. Die Zustimmung des Verwaltungsrats ist ein Muss.
Eine andere Regel von Genossenschaften, die Einkäufe von internationalen Einzelpersonen unmöglich macht, ist, dass sie wahrscheinlich niemanden akzeptieren, dessen Geld außerhalb der USA liegt
Laut Lewis geht es bei „Genossenschaften darum, eine stabile, auf lange Sicht bestehende Gruppe von Bewohnern aufzubauen. Eigentumswohnungen scheinen darüber nicht ganz so besorgt zu sein. “
Die Präferenz des Käufers
Wenn es darum geht, Ihre Präferenz zu wählen, sagt Gary Malin Folgendes:
Genossenschaften sind eine kluge Wahl für diejenigen, die Wert auf Stabilität legen und Wurzeln in einem Gebäude pflanzen möchten. Fragen Sie sich einfach: „Sind Sie auf lange Sicht dabei?“ Genossenschaften sind viel weniger vorübergehend als Eigentumswohnungen, daher sind sie ein großartiger Ort zum Leben, wenn Sie Ihre Nachbarn kennenlernen möchten. Seien Sie einfach darauf vorbereitet, analysiert, gestoßen und gestoßen zu werden, aber verstehen Sie, dass dieser Prozess eine Genossenschaft zu einer stabilen und bemerkenswert sicheren Investition macht.