Gleichartiger Austausch
Was ist ein ähnlicher Austausch?
Ein gleichartiger Umtausch, der manchmal als gleichartiger Umtausch bezeichnet wird, ist eine steuerlich latente Transaktion, die die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht, ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Steuerschuld für Kapitalgewinne entsteht.
Bis zur Verabschiedung der Steuergesetzgebung im Dezember 2017 hätte dies den Austausch eines Geschäfts gegen ein anderes oder eines materiellen Eigentums wie Kunstwerke oder schweres Gerät gegen ein anderes beinhalten können. Nach 2017 gilt ein ähnlicher Umtausch nur noch für den Umtausch einer Geschäfts- oder Immobilieninvestmentimmobilie gegen eine andere Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Ein ähnlicher Umtausch wird verwendet, wenn jemand einen Vermögenswert verkaufen und einen ähnlichen erwerben möchte, während die Kapitalertragssteuer vermieden wird.
- Gleichartige Börsen werden vom IRS streng überwacht und erfordern eine genaue Buchführung, um sicherzustellen, dass keine Steuerbelastung entsteht.
- Versierte Verkäufer können den ähnlichen Umtausch nutzen, um andere spezifische Arten von Gewinnen, wie z. B. Abschreibungen, aufzuschieben.
Wie ein gleichartiger Austausch funktioniert
Wenn eine Gewerbeimmobilie oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu einem Gewinn verkauft wird, muss der Anleger eine Kapitalgewinnsteuer auf den erzielten Gewinn zahlen. Alle Kapitalgewinne werden entweder mit dem kurzfristigen Kapitalgewinnsatz zwischen 10% und 37% für Gewinne aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres oder mit dem langfristigen Satz besteuert, der zwischen 10% und 20% für Gewinne aus einem Verkauf nach einem Verkauf liegt ein Jahr nach dem ersten Kaufdatum.
Ein ähnlicher Austausch wird auch als 1031-Austausch oder Starker-Austausch bezeichnet.
Gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (IRC) ist ein Anleger jedoch von der Zahlung einer Steuer auf einen Gewinn befreit, wenn der Erlös aus dem Verkauf oder der Veräußerung der Immobilie im Rahmen einer Qualifizierung in eine ähnliche Immobilie von gleichem oder höherem Wert reinvestiert wird gleichartiger Austausch. Jede Immobilie, mit Ausnahme des eigenen Wohnsitzes, gilt als gleichwertig mit jeder anderen Immobilie. Im Allgemeinen ist jede Immobilie, die zur produktiven Nutzung im Handel oder Gewerbe oder zur Investition gehalten wird, für einen ähnlichen Austausch qualifiziert.
Ein Steuerpflichtiger, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft und innerhalb einer festgelegten Frist eine andere kauft, muss bei der ersten Veräußerung keine Steuern zahlen. Sie müssen beim Verkauf oder der Veräußerung der zweiten Immobilie Steuern zahlen, es sei denn, es erfolgt ein ähnlicher Austausch. In diesem Fall wird die Steuerzahlung erneut zurückgestellt.
Bei einem ähnlichen Austausch sind mehrere wichtige Überlegungen zu beachten, um sicherzustellen, dass beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht:
- Der verkaufte Vermögenswert muss eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein und darf kein persönlicher Wohnsitz sein.
- Der mit dem Erlös gekaufte Vermögenswert muss dem verkauften Vermögenswert ähnlich sein.
- Der Erlös aus dem Verkauf muss verwendet werden, um den anderen Vermögenswert innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Vermögenswerts zu kaufen. Sie müssen jedoch die Immobilie oder den Vermögenswert, den Sie an der gleichen Börse kaufen, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren.
Es gibt einige Einschränkungen hinsichtlich der Höhe des steuerlich latenten Kapitalgewinns. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die neuesten Steuervorschriften überprüfen, bevor Sie mit einem ähnlichen Umtausch fortfahren.
Besondere Überlegungen
Zusätzlich zu den Steuerstundungsvorteilen ermöglicht ein ähnlicher Austausch dem Verkäufer, seine Abschreibungsrücknahme aufzuschieben – den Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigem Kapitalvermögen, der für Einkommensteuerzwecke als Einkommen ausgewiesen werden muss. Ein Steuerzahler kann auch staatliche Steuern auf ähnliche Börsen vermeiden.
Beispielsweise verlangen einige Staaten, dass entweder ein Käufer oder ein Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie staatliche Einkommenssteuern zahlt, was als staatliche Quellensteuer bezeichnet wird. Eigentum, das in einem ähnlichen Umtausch übertragen wird, kann jedoch eine Befreiung erhalten. Um die Befreiung zu beantragen, muss der Steuerpflichtige ein vom Staat bereitgestelltes Befreiungsformular oder eine Bescheinigung unterzeichnen. Einige Staaten verlangen vom Verkäufer, dass er die Befreiung 20 Tage vor dem Abschluss einreicht, während andere Staaten möglicherweise zulassen, dass das Befreiungsformular beim Abschluss eingereicht wird.
Beispiel aus der Praxis für einen ähnlichen Austausch
Ein ähnlicher Austausch ist ideal für einen Geschäftsinhaber, der sein Geschäft verkaufen und in einen anderen investieren möchte, oder für einen Immobilieninvestor, der ein Mietobjekt verkaufen und ein ähnliches kaufen möchte. Beim Internal Revenue Service (IRS) muss ein 8824-Formular eingereicht werden, in dem die Vertragsbedingungen aufgeführt sind. Der Gewinn wird anerkannt, weil ein Boot – Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht gleichwertig ist und das in einem gleichartigen Umtausch gegeben oder empfangen wird – empfangen wurde. Er wird auf Formblatt 8949, Anhang D (Formblatt 1040) oder Formblatt 4797 als gemeldet anwendbar. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.