Handelsimmobilien, um den Steuerbeamten in Schach zu halten

Wenn Sie als Kind schon einmal mit einem Freund Baseball-Karten getauscht haben, kennen Sie das Grundprinzip des „ gleichen Tausches “ bereits. Vielleicht liebte Ihr Kumpel José Canseco wirklich und wollte Ihre Canseco-Rookie-Karte, aber Sie hatten den Verdacht, dass seine Karriere schlecht enden könnte. Ihr beide habt zugestimmt, Canseco gegen ein paar seiner aufstrebenden Interessentenkarten einzutauschen. Sie berechneten den Wert Ihrer Karte und entschieden, welche Karten Sie im Gegenzug wollten, und tauschten dann aus. Es ist eine sichere Wette, dass die IRS keinen Teil der Aktion bekommen hat.

Eine ähnliche Börse (auch als Section 1031-Börse bezeichnet) ermöglicht es Immobilieninvestoren, etwas Ähnliches zu tun, indem sie Kapitalgewinne oder -verluste beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie aufschieben. Im Wesentlichen können Sie bei einer gleichartigen Börse den Tausch von Anlageimmobilien mit einem anderen Investor durchführen und den Finanzbeamten erst viel später aus dem Geschäft heraushalten, wenn die Immobilie schließlich gegen Bargeld verkauft wird. Natürlich ist der Vorgang nicht ganz so einfach wie das Austauschen einiger Baseballkarten, aber dieser Artikel zeigt Ihnen, wie es gemacht wird.

Warum sollen Sie einen Exchange Betrachten Sie die Möglichkeit absieht Verpflichtungen durch einen Austausch 1031 (benannt nach § 1031 des Internal Revenue Code) ermutigen Anleger Neuverteilung Immobilienportfolios und Gelder auf rentablere Verwendungen zu setzen, die sie sonst Bezahlung in Form von Steuern. Die Fähigkeit zur Neuausrichtung ist bei Immobilien besonders wichtig, da im Gegensatz zu einzelnen Aktien und Anleihen eine Immobilie einen erheblichen Teil des Wertes eines Portfolios ausmachen kann.

Aufgrund des konzentrierten Charakters einer Immobilienanlage ist es für Portfoliomanager wichtig, die Flexibilität zu haben, ihre Portfolios neu auszurichten und taktische Wetten entweder in verschiedenen Immobiliensektoren oder Anlageregionen einzugehen. Ein 1031-Austausch fördert eine solche Neuausrichtung, indem er es Anlegern ermöglicht, durch den Austausch einer Immobilie gegen eine andere in Immobilien ein- und auszusteigen, ohne dass sofort Kapitalertragssteuern anfallen. Durch die kontinuierliche Nutzung von 1031 Börsen beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien können Anleger die Kapitalertragsteuer aufschieben, bis es Zeit ist, das Portfolio ganz oder teilweise zu liquidieren, eine günstige Änderung des Steuerrechts vorliegt oder genügend Kapitalverluste aufgelaufen sind, die Kapitalertragsverpflichtung ausgleichen. (Weitere Informationen darüber, wie Sie Abschnitt 1031 für Sie arbeiten lassen, finden Sie unter Intelligente Immobilientransaktionen.)

Überblick Um sich für diese steuerliche Behandlung zu qualifizieren, müssen Anleger bestimmte Anforderungen und Einschränkungen hinsichtlich der Arten von Immobilien, die sie umtauschen können, der Lage der Immobilien und des Zeitpunkts bestimmter wichtiger Ereignisse einhalten. Der nächste Abschnitt enthält eine detaillierte Beschreibung der verschiedenen Anforderungen, aber es ist wichtig zu beachten, dass ein Hauptwohnsitz nicht qualifiziert ist, sodass Sie Ihre Eigentumswohnung in einem Vorort in Malibu leider nicht gegen ein Strandhaus tauschen können. (Weitere Informationen zum Verkauf eines Eigenheims finden Sie unter Wird Ihr Hausverkauf Sie mit Steuerschock zurücklassen? und Ist es wahr, dass Sie Ihr Haus verkaufen können, ohne Kapitalertragsteuer zu zahlen? )

Die Koordination der notwendigen Elemente kann eine ziemlich entmutigende Aufgabe sein. Um die erforderlichen Geschäfte und Dokumentationen zu erleichtern, müssen Anleger eine externe Clearingstelle namens „Qualified Intermediary (QI)“ beauftragen, die alle Mittel im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf und Tausch von Immobilien abwickelt. Da die Mittel nicht direkt über die Konten des Steuerzahlers fließen und der Steuerzahler niemals die Kontrolle über die durch die Transaktion erzeugten Barmittel hat, hat der Anleger die Veräußerungsgewinne effektiv in die getauschten Immobilien eingebracht und kann die Veräußerungsgewinnsteuer bis zum Verkauf aufschieben von Immobilienvermögen gegen Bargeld.

Die Einrichtung und Durchführung einer 1031-Börse und die entsprechende steuerliche Behandlung der Transaktion können sehr komplex sein. Der nächste Abschnitt enthält eine kurze und vereinfachte Beschreibung der Anforderungen und Schritte, die erforderlich sind, um einen 1031-Austausch durchzuführen.

TransaktionsvoraussetzungenQualifizierende Immobilien Die Börse funktioniert nur für Anlageimmobilien oder Geschäftsimmobilien. Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist eine Immobilie, die gekauft wird, um zu leasen und Erträge zu erzielen. Geschäftsimmobilien sind Eigentum eines Unternehmens und werden von diesem genutzt. Sie werden in der Bilanz als Vermögenswert ausgewiesen. Alle Immobilien in den USA, ob verbessert oder nicht verbessert, sind im Allgemeinen gleichartig. Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten gelten als „nicht gleichartige“ Immobilien. § 1031 gilt nicht für den Austausch von Inventar, Aktien, Obligationen, Schuldscheinen, anderen Wertpapieren oder persönlichem Eigentum jeglicher Art. (Eine Übersicht über die verschiedenen Immobilienarten finden Sie in unserem Tutorial Immobilieninvestments erkunden und in Immobilien investieren.)

Nicht qualifizierte Vermögenswerte und das Boot Wenn die Transaktion nicht qualifizierte Vermögenswerte (nicht gleichartige) Immobilien oder Barmittel umfasst, muss der Anleger den Veräußerungsgewinn anerkennen und entsprechend Steuern zahlen. Unter der Annahme, dass der Wert einer der ausgetauschten Immobilien höher ist als der Wert der anderen, werden die nicht qualifizierten Vermögenswerte, die zum Ausgleich des Wertes zwischen den Börsen verwendet werden, als “ Boot “ bezeichnet und unterliegen weiterhin der normalen Kapitalertragsteuer.

Timing Während Transaktionen nicht gleichzeitig sein müssen, gibt es Einschränkungen für bestimmte Transaktions-Timing-Elemente. Um beispielsweise eine Transaktion als 1031-Tausch zu qualifizieren, muss ein Investor die zu tauschende Immobilie vor dem Abschluss identifizieren und die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Vermögenswerts identifizieren. Darüber hinaus muss die Transaktion zum Erwerb der Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Geschäfts durchgeführt werden. Für die meisten Anleger besteht eine der schwierigsten Aufgaben darin, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des aufgegebenen Vermögenswertes Ersatzvermögen zu identifizieren. Es ist jedoch wichtig, dass sie dies tun, da diese zeitlichen Beschränkungen sehr streng sind und der IRS keine Verlängerungen gewährt.

Qualifizierter Vermittler Aufgrund der Komplexität dieser Vereinbarungen und der Anforderungen und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Börse müssen die Anleger, die die Börse sponsern,einen qualifizierten Vermittler beauftragen, um die Transaktion zu erleichtern. Der qualifizierte Vermittler, definiert als ein Unternehmen, das hauptberuflich in der Vermittlung von 1031 Börsen tätig ist, bietet keine Rechts- oder Steuerberatung an. Es kann sich nicht um eine Geschäftspartei wie eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einen Anwalt oder einen Immobilienmakler handeln, die innerhalb von 24 Monaten vor der ersten Immobilientransaktion eine Beziehung zu der steuerpflichtigen Partei hatte. Vorzugsweise sollte der QI ein Drittunternehmen sein, das zuvor keine dieser Dienstleistungen für Transaktionsteilnehmer erbracht hat.

Das QI erbringt verschiedene Moderationsleistungen und fungiert als Brücke zwischen den Beteiligten, um den Austausch zu strukturieren und durchzuführen. Zu seinen Aufgaben gehören:

• Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen und Tätigkeit als Clearingstelle, um sicherzustellen, dass alle entsprechenden Parteien die Unterlagen erhalten.
• Sicherstellen, dass Gelder auf einem gesicherten und versicherten Bankkonto gehalten werden und dass alle Auszahlungen auf Treuhandkonten erfolgen, wenn die Transaktionen abgeschlossen sind.
• Einreichen einer vollständigen Buchführung der Transaktionen für die Aufzeichnungen der Steuerzahler und Bereitstellung eines Formulars 1099 an die Steuerzahler und den IRS, das alle erforderlichen Steuern und gezahlten Kapitalertragsteuern dokumentiert.

Die strengen Regeln des IRS in Bezug auf bestimmte Anforderungen unterstreichen den Wert des qualifizierten Vermittlers und die Bedeutung der Auswahl eines geeigneten Vermittlers. Eine der wichtigsten Dienstleistungen des QI besteht darin, Transaktionsteilnehmer auf Kurs zu halten und sicherzustellen, dass sie die Voraussetzungen erfüllen, die Steuerzahler für eine steuerliche Vorzugsbehandlung ihrer Immobiliengewinne benötigen. Daher ist es wichtig, dass Anleger den Vermittler ihrer Transaktion sorgfältig recherchieren und auswählen. (Weitere Informationen finden Sie unter Die Vorteile der Verwendung eines Immobilienanwalts.)

Der nächste Abschnitt befasst sich mit dem Austausch mehrerer Immobilien und dem grundlegenden Zeitplan, den Anleger einhalten müssen.

Mehrfacher Immobilienaustausch Bei einem gleichartigen Austausch ist ein Investor nicht verpflichtet, einen Eins-zu-eins-Austausch von Immobilien durchzuführen. Mehrere Eigenschaften können auf beiden Seiten der Börse verwendet werden, solange die folgenden Regeln eingehalten werden. Diese Regeln werden allgemein als „Drei-Eigenschaften“, „95%“ und „200%“ Regeln bezeichnet.

• Die Drei-Eigenschaften-Regel – Alle drei Immobilien können sich unabhängig vom Marktwert qualifizieren.
• Die 95 %-Regel – Beliebig viele Immobilien können sich qualifizieren, solange der Fair Market Value (FMV) der bis zum Ende der Umtauschperiode erhaltenen Immobilien nicht mehr als 95 % des kumulierten FMV aller identifizierten potenziellen Ersatzimmobilien beträgt.
• Die 200-% – Regel – Es können beliebig viele Immobilien getauscht werden, solange der kumulierte FMV der Ersatzimmobilien zum Zeitpunkt der Erstübertragung nicht mehr als 200 % des kombinierten FMV aller ausgetauschten Immobilien beträgt.

Obwohl der IRS bei der Anzahl der Vermögenswerte, die er umtauschen lässt, recht flexibel ist, um den Aufschub der Kapitalertragssteuer zu unterstützen, ist der Zeitpunkt für die Identifizierung dieser Immobilien und die Durchführung des Austauschs sehr streng.

Transaktionsplan und Zeitplan Obwohl der Transaktionsplan und der Zeitplan für eine 1031-Börse äußerst komplex werden können, folgen bestimmte Elemente einem Grundformat und sind für die meisten Transaktionen ähnlich.

1. Ein Investor, der einen gleichartigen Tausch eingehen möchte, identifiziert zunächst die zu veräußernde(n) Immobilie(n) – die „aufgegebene Immobilie“ – und verkauft diese dann mit Hilfe des Vermittlers an einen Dritten. Der Vermittler erhält die Gelder als Verkäufer und sichert alle Gelder treuhänderisch.
2. Mit den treuhänderischen Mitteln hat der Anleger 45 Tage Zeit, eine oder mehrere „Ersatzimmobilien“ für den Tausch auszuwählen, die innerhalb von 180 Tagen nach der ersten Transaktion von einem Drittanbieter erworben werden müssen. Der Vermittler tritt als Käufer auf, sichert die Gelder treuhänderisch und leitet die entsprechenden Gelder dann an den Verkäufer oder die Verkäufer weiter. (Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach einem Ersatz benötigen, lesen Sie die finden Sie Glück in Gewerbeimmobilien.)
3. Als nächstes bereitet der QI alle Buchhaltungsunterlagen für den Steuerzahler vor, aus denen hervorgeht, dass die Gelder eine QI-Clearingstelle durchlaufen haben und die Konten des Steuerzahlers/Investors keine Gelder erhalten haben. Der QI erstellt auch ein Formular 1099, in dem alle Kapitalgewinne aus der Schaffung eines nicht qualifizierten „Boot“ und alle im Rahmen der Transaktion gezahlten Steuern aufgeführt sind, und leitet das Formular an den IRS weiter.
4. Schließlich reicht der Steuerzahler das IRS-Formular 8824 beim IRS ein, plus alle ähnlichen Dokumente, die von dem Staat verlangt werden, in dem sich die Immobilien befinden oder der Steuerzahler wohnt. Der qualifizierte Vermittler stellt neben der Ermöglichung des Umtausches auch alle für die Geschäfte erforderlichen Umtauschdokumente wie die Grundstücks- und Liegenschaftsverträge aus.

Da der QI die Mittel sowohl aus dem Verkauf als auch aus dem Kauf der getauschten Immobilien kontrolliert hat und der Investor Immobilien anstelle von Barmitteln für den Verkauf des aufgegebenen Vermögenswerts erhalten hat, werden Veräußerungsgewinne abgegrenzt. Mit Ausnahme eines „Boot“ können Kapitalgewinne kontinuierlich durch gleichartige Börsen aufgeschoben werden, bis schließlich Vermögenswerte gegen Bargeld verkauft werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die angesammelten Kapitalgewinne nach den geltenden Besteuerungsmethoden besteuert.

Fazit Ein ähnlicher Tausch ist vielleicht nicht so einfach wie der Baseballkartenhandel Ihrer Jugend, aber er ermöglicht es Ihnen, Ihre Anlageimmobilien zu handeln und den Steuerbeamten aus dem Geschäft herauszuhalten. Durch die kontinuierliche Teilnahme an diesen gleichartigen Börsen können Anleger Immobilienübertragungen durchführen, um das Engagement in bestimmten Immobiliensektoren zu erhöhen oder zu verringern, und gleichzeitig Kapitalgewinne aufschieben, bis die Immobilien schließlich gegen Barzahlung verkauft werden. Sobald Sie die Spielregeln verstanden haben, ist dies eine großartige Möglichkeit, Ihr Immobilienportfolio effizient neu auszurichten.

Weitere Strategien, um dem Steuerberater einen Schritt voraus zu sein, finden Sie unter Steuertipps für Privatanleger und Steuertipps zum Sparen zum Jahresende.