Fachmobilien, um den Taxan in Bay zu halten

Wenn Sie als Kind jemals mit einem Freund Baseballkarten getauscht haben, sind Sie bereits mit dem Grundprinzip eines “ ähnlichen Austauschs “ vertraut. Vielleicht hat Ihr Kumpel José Canseco wirklich geliebt und wollte Ihre Canseco-Rookie-Karte, aber Sie hatten den Verdacht, dass seine Karriere schlecht enden könnte. Sie beide haben vereinbart, Canseco gegen einige seiner aufstrebenden Interessentenkarten auszutauschen. Sie haben den Wert Ihrer Karte berechnet, entschieden, welche Karten Sie als Gegenleistung haben möchten, und dann einen Tausch getätigt. Es ist eine sichere Wette, dass die IRS keinen Teil der Aktion bekommen hat.

Eine ähnliche Börse (auch als Section 1031-Börse bezeichnet) ermöglicht es Immobilieninvestoren, ähnliche Maßnahmen zu ergreifen, indem sie Kapitalgewinne oder -verluste beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie aufschieben. Im Wesentlichen können Sie mit einer ähnlichen Börse als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit einem anderen Investor tauschen und den Finanzbeamten aus dem Geschäft heraushalten, bis die Immobilie viel später gegen Bargeld verkauft wird. Natürlich ist der Vorgang nicht ganz so einfach wie das Austauschen einiger Baseballkarten, aber dieser Artikel zeigt Ihnen, wie es gemacht wird.

Warum sollen Sie einen Exchange Betrachten Sie die Möglichkeit absieht Verpflichtungen durch einen Austausch 1031 (benannt nach § 1031 des Internal Revenue Code) ermutigen Anleger Neuverteilung Immobilienportfolios und Gelder auf rentablere Verwendungen zu setzen, die sie sonst Bezahlung in Form von Steuern. Die Fähigkeit zur Neuausrichtung ist bei Immobilien besonders wichtig, da im Gegensatz zu einzelnen Aktien und Anleihen eine Immobilie einen erheblichen Teil des Wertes eines Portfolios ausmachen kann.

Aufgrund des konzentrierten Charakters einer Immobilieninvestition ist es für Portfoliomanager wichtig, die Flexibilität zu haben, ihre Portfolios neu auszurichten und taktische Wetten in verschiedenen Immobiliensektoren oder Investmentregionen abzuschließen. Eine 1031-Börse fördert eine solche Neuausrichtung, indem sie es Anlegern ermöglicht, durch den Austausch einer Immobilie gegen eine andere in Immobilienengagements ein- und auszusteigen, ohne dass sofort Kapitalertragssteuern anfallen. Durch die kontinuierliche Nutzung von 1031 Börsen beim Erwerb und Verkauf von Immobilien können Anleger die Kapitalertragssteuer aufschieben, bis es an der Zeit ist, einen Teil oder das gesamte Portfolio zu liquidieren, das Steuergesetz günstig geändert wurde oder genügend Kapitalverluste entstanden sind Verrechnung der Kapitalgewinnverpflichtung. (Weitere Informationen dazu, wie Section 1031 für Sie funktioniert, finden Sie unter Intelligente Immobilientransaktionen.)

Überblick Um sich für diese steuerliche Behandlung zu qualifizieren, müssen Anleger bestimmte Anforderungen und Einschränkungen hinsichtlich der Arten von Immobilien, die sie tauschen können, des Standorts der Immobilien und des Zeitpunkts bestimmter Schlüsselereignisse einhalten. Der nächste Abschnitt enthält eine detaillierte Beschreibung der verschiedenen Anforderungen. Beachten Sie jedoch zunächst, dass ein Hauptwohnsitz nicht qualifiziert ist. Daher können Sie Ihre Vorortwohnung leider nicht gegen ein Strandhaus in Malibu tauschen. (Weitere Informationen über eine persönliche Residenz zu verkaufen, lesen wird Ihr Haus verkaufen lassen Sie mit Steuer Shock? Und Ist es wahr, dass Sie Ihr Haus verkaufen und keine Kapitalertragssteuer zahlen? )

Die Koordination der notwendigen Elemente kann eine ziemlich entmutigende Aufgabe sein. Um die erforderlichen Geschäfte und Unterlagen zu erleichtern, müssen Anleger eine Drittanbieter- Clearingstelle nutzen, die als „qualifizierter Vermittler (QI)“ bezeichnet wird und alle mit dem Kauf, Verkauf und Austausch von Immobilien verbundenen Mittel verwaltet. Da die Mittel nicht direkt über die Konten des Steuerpflichtigen fließen und der Steuerpflichtige niemals die Kontrolle über die durch die Transaktion erzielten Barmittel hat, hat der Anleger die Kapitalgewinne effektiv in die umgetauschten Immobilien gerollt und kann die Kapitalertragssteuer bis zum Verkauf von Immobilien gegen Barzahlung.

Der Aufbau und die Ausführung einer 1031-Börse und die entsprechende steuerliche Behandlung der Transaktion können sehr komplex sein. Der nächste Abschnitt enthält eine kurze und vereinfachte Beschreibung der Anforderungen und Schritte, die zum Ausführen eines 1031-Austauschs erforderlich sind.

TransaktionsanforderungenQualifizierende Immobilien Die Börse funktioniert nur für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien oder Geschäftsimmobilien. Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird gekauft, um Erträge zu leasen und zu erzielen. Geschäftsimmobilien sind Eigentum eines Unternehmens und werden von diesem genutzt. Sie werden in der Bilanz als Vermögenswert ausgewiesen. Alle Immobilien in den USA, ob verbessert oder nicht verbessert, sind im Allgemeinen gleichartig. Immobilien außerhalb der USA gelten als „nicht gleichartige“ Immobilien. § 1031 gilt nicht für den Umtausch von Vorräten, Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen, anderen Wertpapieren oder persönlichem Eigentum jeglicher Art. (Eine Übersicht über die verschiedenen Arten von Immobilien finden Sie in unserem Tutorial Exploring Real Estate Investments und Investing In Real Estate.)

Nicht qualifizierte Vermögenswerte und der Start Wenn es sich bei der Transaktion um nicht qualifizierte Vermögenswerte (nicht gleichartige Vermögenswerte) oder Bargeld handelt, muss der Anleger den Gewinn aus dem Verkauf erfassen und die Steuern entsprechend zahlen. Unter der Annahme, dass der Wert einer der ausgetauschten Immobilien größer ist als der Wert der anderen, werden die nicht qualifizierten Vermögenswerte, die zum Ausgleich des Werts zwischen den Börsen verwendet werden, als “ Boot “ bezeichnet und unterliegen weiterhin den normalen Kapitalertragssteuern.

Timing Während Transaktionen nicht gleichzeitig erfolgen müssen, gibt es Einschränkungen für bestimmte Transaktions-Timing-Elemente. Um beispielsweise eine Transaktion als 1031-Börse zu qualifizieren, muss ein Investor die zu tauschende Immobilie vor dem Abschluss identifizieren und die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Vermögenswerts identifizieren. Darüber hinaus muss die Transaktion zum Erwerb des Ersatzobjekts innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Geschäfts ausgeführt werden. Für die meisten Anleger besteht eine der schwierigsten Aufgaben darin, Ersatzgüter innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des abgetretenen Vermögenswerts zu identifizieren. Es ist jedoch wichtig, dass sie dies tun, da diese zeitlichen Einschränkungen sehr streng sind und der IRS keine Verlängerungen gewährt.

Qualifizierter Vermittler Aufgrund der Komplexität dieser Vereinbarungen und der Anforderungen und Einschränkungen im Zusammenhang mit der Börse müssen die Anleger, die die Börse sponsern, einen qualifizierten Vermittler einsetzen, um das Geschäft zu erleichtern. Der qualifizierte Vermittler, definiert als eine Gesellschaft, die in Vollzeit 1031 Börsen ermöglicht, bietet keine Rechts- oder Steuerberatung an. Es kann sich nicht um eine Geschäftspartei wie eine CPA-Firma, einen Anwalt oder einen Immobilienmakler handeln, die innerhalb von 24 Monaten vor der ersten Immobilientransaktion eine Beziehung zum Steuerpflichtigen hatte. Das QI sollte vorzugsweise ein Drittunternehmen sein, das zuvor keine dieser Dienstleistungen für Transaktionsteilnehmer erbracht hat.

Das QI erbringt verschiedene Moderationsdienste und fungiert als Brücke zwischen den beteiligten Parteien, um die Strukturierung und Durchführung des Austauschs zu unterstützen. Seine Aufgaben umfassen:

• Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen und Funktion als Clearingstelle, um sicherzustellen, dass alle geeigneten Parteien Unterlagen erhalten.
• Sicherstellen, dass die Gelder auf einem gesicherten und versicherten Bankkonto gehalten werden und dass alle Auszahlungen auf Treuhandkonten erfolgen, wenn die Transaktionen abgeschlossen sind.
• Übermittlung einer vollständigen Buchführung der Transaktionen für Steueraufzeichnungen und Bereitstellung eines Formulars 1099 an die Steuerpflichtigen und an das IRS, in dem alle erforderlichen Steuern und gezahlten Kapitalertragssteuern dokumentiert sind.

Die strengen Regeln des IRS in Bezug auf bestimmte Anforderungen unterstreichen den Wert des qualifizierten Vermittlers und die Wichtigkeit der Auswahl eines geeigneten. Eine der wichtigsten Dienstleistungen des QI besteht darin, die Transaktionsteilnehmer auf dem Laufenden zu halten und sicherzustellen, dass sie die Anforderungen erfüllen, die Steuerzahler erfüllen müssen, um sich für eine steuerliche Vorzugsbehandlung ihrer Immobiliengewinne zu qualifizieren. Daher ist es wichtig, dass Anleger den Vermittler ihrer Transaktion sorgfältig recherchieren und auswählen. (Weitere Informationen finden Sie unter Die Vorteile der Verwendung eines Immobilienanwalts.)

Der nächste Abschnitt befasst sich mit Multi-Property-Börsen und der grundlegenden Zeitlinie, die Anleger einhalten müssen.

Mehrere Immobilienbörsen Bei einem ähnlichen Austausch muss ein Investor keinen Eins-zu-Eins-Austausch von Immobilien durchführen. Auf beiden Seiten des Austauschs können mehrere Eigenschaften verwendet werden, solange die folgenden Regeln erfüllt sind. Diese Regeln werden üblicherweise als „Drei-Eigenschaften“ , „95%“ – und „200%“ -Regeln bezeichnet.

• Die Drei-Immobilien-Regel – Drei beliebige Immobilien können sich unabhängig vom Marktwert qualifizieren.
• Die 95% -Regel – Eine beliebige Anzahl von Immobilien kann qualifiziert sein, solange der beizulegende Zeitwert ( Fair Market Value, FMV) der bis zum Ende des Umtauschzeitraums erhaltenen Immobilien nicht mehr als 95% des kumulierten FMV aller identifizierten potenziellen Ersatzimmobilien beträgt.
• Die 200% -Regel – Eine beliebige Anzahl von Eigenschaften kann ausgetauscht werden, solange der kumulierte FMV der Ersatz-Eigenschaften zum anfänglichen Übertragungsdatum nicht mehr als 200% des kombinierten FMV aller ausgetauschten Eigenschaften beträgt.

Obwohl der IRS in Bezug auf die Anzahl der Vermögenswerte, die er austauschen kann, sehr flexibel ist, um die Stundung der Kapitalertragssteuer zu unterstützen, ist der Zeitpunkt für die Identifizierung dieser Immobilien und die Durchführung des Austauschs sehr streng.

Transaktionsplan und Zeitplan Obwohl der Transaktionsplan und der Zeitplan für eine 1031-Börse äußerst komplex werden können, folgen bestimmte Elemente einem Grundformat und sind für die meisten Transaktionen ähnlich.

1. Zunächst identifiziert ein Investor, der eine ähnliche Börse eingehen möchte, die zu verkaufende Immobilie oder die zu verkaufenden Immobilien – die „abgegebene Immobilie“ – und verkauft sie dann mit Hilfe des Vermittlers an einen Dritten. Der Vermittler erhält die Gelder als Verkäufer und sichert alle Gelder in einem Treuhandkonto.
2. Mit dem Treuhandvermögen hat der Anleger 45 Tage Zeit, um eine oder mehrere „Ersatzimmobilien“ für die Börse auszuwählen, die innerhalb von 180 Tagen nach der ersten Transaktion von einem Drittverkäufer gekauft werden müssen. Der Vermittler fungiert als Käufer, sichert die Treuhandmittel und leitet die entsprechenden Mittel an den Verkäufer oder die Verkäufer weiter. (Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach einem Ersatz benötigen, finden Sie das Vermögen in gewerblichen Immobilien.)
3. Als nächstes erstellt das QI alle Buchhaltungsunterlagen für den Steuerzahler, aus denen hervorgeht, dass die Mittel eine QI-Clearingstelle durchlaufen haben und dass die Konten des Steuerzahlers / Investors keine Mittel erhalten haben. Das QI erstellt außerdem ein Formular 1099, in dem alle Kapitalgewinne aufgeführt sind, die durch die Erstellung eines nicht qualifizierten „Boot“ entstehen, sowie alle im Rahmen der Transaktion gezahlten Steuern, und leitet das Formular an das IRS weiter.
4. Schließlich wird der Steuerpflichtige das IRS-Formular 8824 beim IRS einreichen, zuzüglich aller ähnlichen Dokumente, die von dem Staat verlangt werden, in dem sich die Immobilien befinden oder in dem der Steuerpflichtige wohnt. Neben der Erleichterung des Austauschs legt der qualifizierte Vermittler auch alle für die Transaktionen erforderlichen Umtauschdokumente vor, z. B. die Eigentumsurkunden und Immobilienverträge.

Da der QI die Mittel sowohl aus dem Verkauf als auch aus dem Kauf der ausgetauschten Immobilien kontrolliert hat und der Investor anstelle von Bargeld Immobilien für den Verkauf des abgetretenen Vermögenswerts erhalten hat, werden Kapitalgewinne abgegrenzt. Mit Ausnahme eines „Boot“ können Kapitalgewinne durch ähnliche Börsen kontinuierlich aufgeschoben werden, bis schließlich Vermögenswerte gegen Bargeld verkauft werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die kumulierten Kapitalgewinne nach den geltenden Steuermethoden besteuert.

Fazit Ein ähnlicher Umtausch ist vielleicht nicht so einfach wie der Handel mit Baseballkarten in Ihrer Jugend, aber Sie können damit Ihre Anlageimmobilien handeln und den Finanzbeamten aus dem Geschäft heraushalten. Durch den kontinuierlichen Abschluss dieser ähnlichen Börsen können Anleger Immobilientransfers durchführen, um das Engagement in bestimmten Immobiliensektoren zu erhöhen oder zu verringern, und gleichzeitig Kapitalgewinne aufschieben, bis die Immobilien schließlich gegen Bargeld verkauft werden. Sobald Sie die Spielregeln verstanden haben, ist dies eine großartige Möglichkeit, Ihr Immobilienportfolio effizient neu auszurichten.

Weitere Strategien, um dem Steuermann einen Schritt voraus zu sein, finden Sie unter Steuertipps für den einzelnen Anleger und Steuertipps zum Jahresende zum Geldsparen.