Mietereinbauten
Was ist eine Pachtverbesserung?
Der Begriff Erbbaurechts Verbesserung bezieht sich auf alle Änderungen einer Ferienunterkunft anpassen Eigenschaft auf die besonderen Bedürfnisse eines bestimmten Mieter gerecht zu werden. Diese Änderungen und Umbauten können Malerarbeiten, das Installieren von Trennwänden, das Ändern des Bodenbelags oder das Anbringen von kundenspezifischen Leuchten umfassen. Nachbesserungen können vom Vermieter oder vom Mieter vorgenommen und vom Mieter bezahlt werden. Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten zwischen fünf und zehn Jahren liegt, schreibt der Internal Revenue Code (IRC) vor, dass die Abschreibung für solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes erfolgt.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietvertragsverbesserung ist eine Änderung an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen.
- Vermieter können diesen Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter zustimmen.
- Mieterausbauten können vom Vermieter oder Mieter vorgenommen werden.
- Streichen, Trennwände oder kundenspezifische Beleuchtungskörper installieren und Bodenbeläge ändern sind alles Verbesserungen im Mietrecht.
- Erweiterungen von Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz, Alarm- und Sicherheitsanlagen sowie HLK-Anlagen gelten nicht als Mietereinbauten.
Wie eine Pachtverbesserung funktioniert
Mieterausbauten werden gemeinhin als Mieterausbauten oder Ausbauten bezeichnet. Diese Änderungen werden in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen und können für einen bestehenden oder neuen Mieter vorgesehen werden. Die vorgenommenen Änderungen sind auf die spezifischen Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten und machen die Fläche für ihn attraktiver und attraktiver.
Es gibt bestimmte Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit Änderungen als Mietereinbauten gelten. Änderungen an der Innenausstattung müssen vorgenommen werden, um den spezifischen Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden, einschließlich der folgenden:
- Strukturelle Änderungen
- Neuer Trockenbau und Bodenbelag
- Updates zu Beleuchtung, Elektrik, Technik
- Anbau von Räumen, Kabinen, Trennwänden
- Regale und Arbeitsplatten2
Nicht alle Änderungen gelten als Mietereinbauten.Änderungen, die für einen Mieter vorgenommen wurden, gelten nicht für andere Mieter, einschließlich deren Nachbarn. AuchAußenrenovierungen von Gebäudenwie Landschaftsgestaltung, Reparatur von Parkplätzen oder Dacheindeckungen kommen nicht in Frage. Auch Innenumbauten wie Modernisierungen am Aufzug eines Gebäudes oder an HLK-Systemen gelten nicht als Mieterausbau. Das liegt daran, dass sie einem bestimmten Mieter nicht zugute kommen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören die Verbesserungen grundsätzlich dem Vermieter, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, hat er sie ohne Beschädigung des Eigentums zu entfernen.
Mietereinbauten gelten für steuerliche Zwecke als qualifizierte Verbesserungsimmobilien, zusammen mit Gebäudeausbauten, qualifizierten Restaurantimmobilien und qualifizierten Einzelhandelsausbauten gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2017.
Arten von Erbbaurechtsverbesserungen
Mieterverbesserungsbeihilfe
Diese Art der Mietwohnungsverbesserung gibt dem Mieter die Befugnis, das Projekt zu überwachen, und entlastet den Vermieter, insbesondere wenn der Prozess zeitaufwändig ist. Der Vermieter trifft in der Regel im Mietvertrag Rückstellungen, die das Budget der Mieterzulagenverbesserung abdecken. Dies wird normalerweise als Pauschalbetrag oder pro Quadratmeter angegeben. Vermieter können entweder das Renovierungs-/Bauunternehmen direkt bezahlen oderdem Mieter direkt erstatten. Bei Überschreitung des Projektbudgets übernimmt der Mieter den Restbetrag.
Mietrabatt
Der Vermieter kann dem Mieter Mietrabatte für Mietereinbautenanbieten. Wenn diese Option im Mietvertrag enthalten ist, kann der Mieter eine Art Mietminderung erhalten, beispielsweise einen kostenlosen Monat oder eine reduzierte Miete für bestimmte Zeiträume pro Jahr. Dadurch kann der Mieter Raumänderungen sparen. Wie beim TIA überwacht der Mieter das Projekt und kontrolliert die Mietverbesserungen. Der Mieter haftet auch, wenn die Kosten das Budget überschreiten.
Gebäudestandardzulage
Diese Option wird auch als Ausbau bezeichnet. In diesem Fall präsentiert der Vermieter dem Mieter ein Verbesserungspaket oder andere Optionen. Der Vermieter ist in der Regel derjenige, der das Projekt verwaltet, sodass der Mieter mehr Zeit für sein Geschäft hat. In den meisten Fällen erhalten Mieter möglicherweise nicht die Änderungen, die sie tatsächlich zumWachstumihres Unternehmens benötigen. Wenn sie sich dazu entschließen, die Änderungen zu ergänzen, müssen sie die zusätzlichen Kosten tragen.
Schlüssel drehen
Diese Art der Mieterausbau wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen. In den meisten Fällen werden Kostenvoranschläge und -pläne vom Mieter vorgelegt, während der Vermieter alle Arbeiten überwacht und bezahlt.
Regeln für Mieterverbesserungen
Im Dezember 2015 verabschiedete der US-Kongress den Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, der viele Steuervorschriften im Zusammenhang mit Abschreibungen, einschließlich Mietereinbauten, modifiziert und erweitert. Der Gesetzentwurf sah eine dauerhafte Steuerersparnis vor, die eine lineare Kostendeckung von 15 Jahren für qualifizierte Mietereinbauten ermöglichte. Nach diesen Richtlinien:
- Vermieter und Mieter durften nicht verwandt werden
- Verbesserungen kamen nur in Frage, wenn sie im Inneren des Gebäudes vorgenommen wurden und nur dieser Mieter den Raum bewohnte
- Nach drei Jahren, in denen das Gebäude zum ersten Mal für den Service genutzt wurde, mussten die Mietereinbauten abgeschlossen werden
Die Verabschiedung desTax Cuts and Jobs Act im Jahr 2017 hat die Art und Weise geändert, wie Vermieter und Mieter Abzüge bei Mieterausbauten geltend machen können. Das neue Gesetz hat einige der Anforderungen geändert. Im Inneren des Gebäudes müssen noch Verbesserungen vorgenommen werden, dh Erweiterungen von Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HLK-Systeme sind immer noch nicht qualifiziert.
Für die qualifizierte Verbesserungsimmobilie müssen nicht mehr beide Parteien (Vermieter und Mieter) unabhängig sein. Es beseitigte auch die Drei-Jahres-Anforderung, die besagte, dass alle Verbesserungen „nach dem Datum der ersten Inbetriebnahme der Immobilie“ vorgenommen werden können, so der Internal Revenue Service (IRS).9
DasCoronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act nahm bei seiner Verabschiedung im Jahr 2020 einige Änderungen an der qualifizierten Verbesserungsimmobilie (QIP) vor. Das Gesetz sah eine 15-jährige Erholungsphase für QIP vor und ermöglichte den Antragstellern, eine Abschreibung im ersten Jahr geltend zu machen für jede QIP.
Die meisten Kreditgeber erlauben keine Rückzahlungsbedingungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses hinaus, wenn eine Finanzierung erforderlich ist, um etwaige Mietereinbauten zu finanzieren.
Bilanzierung von Mieterausbauten
Der IRS erlaubt keine Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, sind sie anfällig für Wertminderungen. Der IRS erlaubt Abschreibungsabzüge, solange diese Bedingungen erfüllt sind. Wer die Arbeiten verrichtet, darf den Abschreibungsabzug vornehmen, egal ob Vermieter oder Mieter. Das neue Steuergesetz erhöhte den zulässigen Höchstbetrag von 500.000 US-Dollar auf 1 Million US-Dollar.
Buchhaltungsexperten schlagen vor, Verbesserungen, die im selben Zeitraum unter dem Kapitalisierungslimit des Unternehmens liegen, als Aufwand zu erfassen.Übersteigen sie diesen Betrag, ist der Gesamtbetrag zu aktivieren undüber die Laufzeit des Leasingverhältnisses bzw. über die kürzere Nutzungsdauer der Verbesserungen abzuschreiben.3
Mieterausbau vs. Gebäudeausbau
Während es sich tatsächlich um Gebäudeverbesserungen handeln kann, unterscheiden sich Mietereinbauten deutlich. Das liegt daran, dass sie nur für einen bestimmten Mieter einen wirklichen Einfluss auf den Raum haben. Gebäudeverbesserungen hingegen kommen allen Anwesenden zugute und verändern in der Regel die Gesamtstruktur des Gebäudes selbst.
Beispiele für Gebäudeverbesserungen sind das Aufstellen eines neuen Dachs, das Pflastern einer Auffahrt und/oder eines Parkplatzes, das Hinzufügen eines Parkplatzes, die Renovierung der Lobby, das Hinzufügen eines neuen oder die Reparatur eines bestehenden Aufzugs und die Aktualisierung des HLK-Systems. Gebäudeverbesserungen tragen somit dazu bei, die Gesamtlebensdauer der Struktur zu verlängern.
Beispiele für eine Pachtverbesserung
Vermieter können für Mietereinbauten zahlen, um Mieter zu ermutigen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere im Einzelhandel. Zum Beispiel mietet ein Geschäftsinhaber ein Gebäude für seinen Discgolf-Laden. Der Vermieter kann die Mietfläche um vier Wände erweitern, um eingebaute Displays und Lagerflächen für die Discs zu schaffen. Diese Änderungen gelten als Mietereinbauten.
Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Store A beschließt, über Unternehmen B Flächen zu mieten. Der Store hat nur vier Wände und keine weiteren Annehmlichkeiten. Durch den Mietvertrag Verhandlung, Company-B der Vermieter-stimmt einen Service – Schalter für Kassen, und eine Anzeigeeinheit mit spezieller Beleuchtung installieren Regale, bevor Speicher A seine Türen öffnet.
Häufig gestellte Fragen zu Mietvertragsverbesserungen
Was sind Beispiele für Verbesserungen im Erbbaurecht?
Ein Mieterausbau ist alles, was einem bestimmten Mieter zugute kommt, normalerweise in einer Gewerbeimmobilie. Dazu gehören das Streichen, das Hinzufügen neuer Wände, das Aufstellen von Ausstellungsregalen, das Ändern von Bodenbelägen und Beleuchtung sowie das Hinzufügen von Büros, Wänden und Trennwänden.
Wer zahlt für Mieterausbauten?
Vermieter budgetieren und bezahlen für Verbesserungen, indem sie eine Mieterverbesserungszulage oder durch Mietnachlässe anbieten. Sie können auch bezahlen, indem sie dem Mieter ein Änderungspaket anbieten, aus dem sie wählen können. Der Mieter trägt in der Regel alle Mehrkosten, die das Budget überschreiten.
Sind Mieterausbauten steuerlich absetzbar?
Mietereinbauten können nicht abgezogen werden. Der IRS erlaubt jedoch den Gebäudeeigentümern, ihre Abschreibungen zu berücksichtigen, da alle vorgenommenen Verbesserungen als Teil des Gebäudes betrachtet werden.