Pachtbesitz
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist ein buchhalterischer Begriff für einen Vermögenswert, der geleast wird. Bei dem Vermögenswert handelt es sich in der Regel um eine Immobilie wie ein Gebäude oder einen Raum in einem Gebäude. Der Mieter schließt mit dem Vermieter einen Vertrag über das Recht ab, die Immobilie im Austausch für eine Reihe von geplanten Zahlungen über die Laufzeit des Mietvertrags zu nutzen. Die Anmietung von Flächen in einem Bürogebäude zur Nutzung durch ein Unternehmen oder die Anmietung eines Gebäudes zur Nutzung für ein Einzelhandelsgeschäft sind zwei Beispiele für ein gewerbliches Erbbaurecht.
Die zentralen Thesen
- Ein Erbbaurecht ist ein buchhalterischer Begriff, der sich auf einen Vermögenswert oder eine Immobilie bezieht, die ein Leasingnehmer (Mieter) von einem Leasinggeber (Grundstückseigentümer) für einen vereinbarten Zeitraum gegen Zahlung planmäßiger Zahlungen mietet.
- Besitzer von Einzelhandelsgeschäften nutzen häufig Erbpachtverträge für ihre Geschäfte, anstatt ihre eigenen Gebäude zu errichten.
- Der Pachtvertrag für Gewerbeimmobilien kann aus komplexen Vereinbarungen bestehen, die unter anderem die Zahlungsstruktur, Vertragsverletzungsklauseln und Pachtverbesserungsklauseln regeln.
- Im Vertrag wird festgelegt, welche Partei für die Durchführung von Mieterausbauten verantwortlich ist, die beispielsweise das Errichten von Wänden und Trennwänden, das Hinzufügen von Beleuchtungskörpern oder den Bau von Regalen umfassen.
- Der IRS erlaubt keinen Abzug von Mietereinbauten. Die Verbesserungen unterliegen jedoch der Abschreibung.
Erbbaurecht verstehen
In einem Mietvertrag sind die Vertragsbedingungen zwischen dem Mieter (Mieter) und dem Vermieter (Eigentümer oder Vermieter) festgelegt. Die Verträge für Gewerbeimmobilien – wie zum Beispiel Flächen in einem Bürogebäude – sind in der Regel komplexe Vereinbarungen, die Vermieterpflichten, Mieterpflichten, Kautionen, Vertragsverletzungsklauseln und Mietverbesserungsklauseln regeln. Größere Mieter können unter Umständen günstigere Konditionen verlangen, wenn sie mehr Fläche für längere Zeit anmieten. Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen in der Regel zwischen einem und zehn Jahren.
Arten von Pachtverträgen
Es gibt verschiedene Arten von Pachtverhältnissen, darunter das Mietverhältnis für Jahre, das periodische Mietverhältnis, das Mietverhältnis und das Mietverhältnis.
Mietverhältnis für Jahre
Ein Mietvertrag über Jahre ist eine Art Vertrag, in dem die Details dargelegt werden, einschließlich der Dauer des Aufenthalts eines Mieters in der Immobilie und der erwarteten Zahlung. Der Vertrag kann Tage oder Jahre dauern, ist aber durch ein bestimmtes Start- und Enddatum gekennzeichnet.
Periodisches Mietverhältnis
Bei einem periodischen Mietverhältnis wird die Zeit des Mieters in der Immobilie auf unbestimmte Zeit ohne vereinbartes Ablaufdatum vereinbart. Die Mietbedingungen wurden zunächst für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, das Enddatum läuft jedoch bis zur Kündigung durch den Eigentümer oder Mieter. Beispielsweise kann ein Jahresvertrag enden, sich dann aber zu einem monatlichen Vertrag entwickeln, bei dem nur eine einmonatige Kündigungsfrist erforderlich ist.
Mietverhältnis bei Leiden
Ein Mietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter des Mieters abgelaufen ist, der Mieter sich jedoch weigert, die Immobilie zu räumen und sich daher ohne Zustimmung des Vermieters aufhält. Dies führt in der Regel dazu, dass der Eigentümer ein Räumungsverfahren einleitet. Nimmt der Vermieter jedoch nach Ablauf des Mietvertrags eine Mietzahlung an, gilt die Immobilie auf Monatsbasis als neu vermietet.
Mietverhältnis bei Will
Ein Mietverhältnis nach Belieben ist eine Form des Mietverhältnisses, die sowohl vom Eigentümer/Vermieter als auch vom Mieter jederzeit gekündigt werden kann. Die Vereinbarung beinhaltet nicht die Unterzeichnung eines Vertrags oder Mietvertrags und gibt im Allgemeinen nicht an, wie lange ein Mieter die Miete nutzen wird, oder legt Einzelheiten zur Zahlung fest. Die Vereinbarung unterliegt dem staatlichen Recht mit je nach Staat unterschiedlichen Bedingungen. In Fällen von Diskriminierung gilt das Bundesgesetz.5
Mietereinbauten
Nach Abschluss eines Mietvertrags beginnt der Mieter oder Mieter, den Raum für seine Zwecke im vertraglich zulässigen Umfang auszubauen. Arbeiten an Wänden, Decken, Bodenflächen, Beleuchtungskörpern, zusätzlichen Sanitärinstallationen, Regalen und Schränken stellen Mietereinbauten dar, die als Anlagevermögen in der Bilanz eines Unternehmens erfasst werden.
Je nach Vertrag können Mieterausbauten, Vermieter oder eine Kombination aus beidem bezahlt werden. Einige Vermieter erklären sich möglicherweise bereit, für Mietereinbauten zu zahlen, um einen neuen Mieter zur Unterzeichnung eines Mietvertrags zu bewegen. Bei einer hohen Nachfrage nach einem Gebäude oder einer Bürofläche ist der Vermieter jedoch möglicherweise nicht bereit, den Mehraufwand für Mieterausbauten auf sich zu nehmen. Dauerhaft am Gebäude angebrachte Mietereinbauten bleiben oft auch nach Beendigung des Mietverhältnisses Eigentum des Vermieters.
Mieterausbauten werden am Inneren eines Gebäudes vorgenommen; Änderungen am Äußeren eines Gebäudes gelten nicht als Mietereinbauten.
Beispiel für ein Erbbaurecht
Pachtverträge sind am häufigsten für stationäre Einzelhändler. Best Buy Co., Inc. ist ein Beispiel. Das Unternehmen mietet einen Großteil seiner Gebäude an und führt Mieterausbauten durch, die seiner standardisierten funktionalen und ästhetischen Innenarchitektur entsprechen. Die meisten Mietverträge des Unternehmens enthalten Verlängerungsoptionen und Eskalationsklauseln sowie bedingte Mieten basierend auf bestimmten Umsatzprozentsätzen, was eine übliche Klausel in Mietverträgen für Einzelhändler ist.
Der Mietaufwand wird linear bis zum Ende der anfänglichen Mietdauer erfasst, und jede Differenz zwischen den linearen Kostenbeträgen und der zu zahlenden Miete wird als abgegrenzte Miete gebucht. Bei einigen Einzelhändlern machen Mieterausbauten einen erheblichen Teil der Bruttoaufwendungen für Sachanlagen aus.
Erbpachtzins
Eine Erbbaurechtsbeteiligung ist ein Vertrag, bei dem eine natürliche oder juristische Person oder ein Leasingnehmer ein Grundstück von einem Eigentümer oder Leasinggeber für einen bestimmten Zeitraum mietet. Der Mieter hat das ausschließliche Recht, für den angegebenen Zeitraum einen Vermögenswert oder ein Eigentum zu besitzen und zu nutzen. Es gibt vier Arten von Erbbaurechten, wie oben erwähnt: Mietverhältnis für Jahre, periodisches Mietverhältnis, Mietverhältnis auf Duldung und Mietverhältnis nach Belieben.
Erbpachtzinsen beziehen sich meistens auf einen Erbpachtvertrag und dauern daher in der Regel mehrere Jahre. Zum Beispiel könnte eine Person ein Grundstück für 40 Jahre von einem Eigentümer pachten und sich dafür entscheiden, eine Immobilie auf dem Gelände zu bauen. Diese Person könnte dann die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen, muss aber dennoch den Eigentümer für das Recht zur Nutzung des Grundstücks bezahlen.
Eine Erbpachtbeteiligung unterscheidet sich von einer Eigentumsbeteiligung oder einer einfachen Gebühr, bei der eine natürliche oder juristische Person das vollständige Eigentum an dem Land oder Eigentum hat und es nach Belieben nutzen kann.
Häufig gestellte Fragen zu Mietverträgen
Was ist ein Pachtgrundstück?
Ein Erbbaurecht ist eine Vereinbarung, dass ein Mieter das Eigentum eines Eigentümers für einen bestimmten Zeitraum nutzen kann. Hinter den Immobilien stehen häufig Verträge oder Pachtverträge, die die Mietdauer, die Nutzungsbedingungen, die erforderliche Zahlung und die Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Mieter regeln.
Wie werten Sie Mieterausbauten ab?
Der IRS erlaubt keinen Abzug von Mietereinbauten. Da Verbesserungen jedoch Teil des Gebäudes sind, werden sie abgeschrieben. Die Abschreibung von Mietereinbauten sollte einem 15-Jahres-Plan folgen, der jedes Jahr auf Grundlage seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer neu bewertet werden muss.
Welche Art von Erbbaurecht hat ein festes Anfangs- und Enddatum?
Ein Mietverhältnis für Jahre, in dem der Vertrag festgelegt ist, einschließlich eines klaren Anfangs- und Enddatums.
Die Quintessenz
Ein Erbbaurecht ist ein Vermögenswert, der geleast wird, beispielsweise ein Gebäude oder eine Einheit in einem Gebäude. Ein Mieter schließt mit dem Eigentümer oder Vermieter einen Vertrag über die Nutzung der betreffenden Immobilie gegen eine Reihe von Zahlungen über die Dauer des Mietverhältnisses ab. Bei einem gewerblichen Erbbaurecht handelt es sich um die Anmietung von Flächen zum Zwecke des Betreibens eines Ladens, einer Arztpraxis oder eines anderen Geschäfts, und bei einem Wohnbaupachtrecht handelt es sich um eine Immobilie, die für den persönlichen Gebrauch genutzt wird.