Sollten Sie Immobilien auf gepachtetem Land kaufen?
Die Eigentumswohnung oder ein Stadthaus kaufen. Es gibt eine andere Möglichkeit des Eigenheims: Nur das Haus kaufen und das Land, das es belegt, pachten.
Der Kauf eines Hauses in einer gepachteten Landgemeinschaft ermöglicht Ihnen, ein Haus zu besitzen, das Sie sich sonst möglicherweise nicht leisten können. Es gibt jedoch Nachteile, und dieser Art des Kaufs fehlen einige der Vorteile des traditionellen Wohneigentums.
Die Grundlagen
Mit geschultem Auge können Sie in der Regel ein gepachtetes Grundstück erkennen, auch wenn es nicht explizit angegeben ist. Zu den zu suchenden Stichwörtern gehören „Fertighaus“ und „Erbpachtinteresse“. Zu den Außeneinrichtungen können Gemeinschaftseinrichtungen wie ein „Vereinspool“ oder „Vereins-Tennisplätze“ gehören. Der Preis einer vermieteten Immobilie sinkt tendenziell unter den Marktwert einer ansonsten ähnlichen Immobilie.
Wenn beispielsweise der gängige Preis für ein traditionelles Haus mit drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und 1.600 Quadratmetern bei etwa 500.000 US-Dollar liegt, kann ein vergleichbares Haus auf gepachtetem Land 150.000 US-Dollar kosten. Ein gemietetes Haus kann auch gehobene Ausstattung für seinen Preis haben.
Steile Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) weisen auch darauf hin, dass ein Inserat für ein gepachtetes Grundstück erfolgen kann. Eine normale HOA-Gebühr kann etwa 250 US-Dollar pro Monat betragen, während eine HOA-Gebühr für ein gepachtetes Grundstück 900 US-Dollar pro Monat betragen kann. Wenn Sie sich eine Satellitenkarte der Nachbarschaft ansehen, in der sich das Haus befindet, können die Häuser nahe beieinander liegen und einen sehr ähnlichen Stil haben. Schließlich haben in einer typischen Nachbarschaft einige Häuser ihre eigenen Pools, während in einer Gemeinschaft mit gepachtetem Land dies nicht der Fall ist.
Immobilienangebote listen nicht immer verpachtete Grundstücke auf. Manchmal werden wichtige Informationen aus einem Immobilienangebot ausgelassen, weil ein Makler schlampig ist oder weil der Makler oder Verkäufer versucht, etwas zu verbergen. Untersuchen Sie die versteckten Fakten und kaufen Sie niemals ein gepachtetes Grundstück, ohne die Besonderheiten dieser Art von Wohneigentum gründlich zu verstehen.
Arten von Pachtgrundstücken
Es gibt verschiedene Arten von Wohn-Pachtgrundstücken, und die häufigste Art variiert je nach Region. In Hawaii und Delaware gibt esErbbaurechtseigentumswohnungen. 1 In Gebieten mit Indianerreservaten wie Palm Springs können Sie möglicherweise Eigentum auf gepachtetem Reservatland erwerben. In Los Angeles, wo selbst Wohnungen in den Vororten hoch sind, gibt es gepachtete Grundstücke in Vororten wie Canyon Country.4 In Florida und Arizona gibt es auch eine Reihe von Rentengemeinschaften mit gepachtetem Land.5
Pachtgrundstücke gibt es auch in anderen Gebieten, aber da das Pachtgrundstück eine unkonventionelle Art des Immobilienkaufs ist, ist diese Option nicht in jedem Bundesland verfügbar. Wohnwagenparks, vielleicht die häufigste Form der Pachtgemeinschaft, sind fast überall zu finden.
Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf einem gepachteten Grundstück kaufen, nehmen Sie wie gewohnt eine Hypothek auf das Grundstück auf. Die monatliche Hypothekenzahlung wird geringer sein, da der Kaufpreis des Hauses niedriger ist, aber Sie müssen auch eine erhebliche monatliche Pachtgebühr zahlen. Da sich Grundstückspachtimmobilien oft in ganzen Gemeinden mit ähnlichen Grundstücken befinden, kann eine gepachtete Grundstücksfläche auch mit HOA-Gebühren verbunden sein, um die Instandhaltung von Landschaftsgestaltung, Gemeinschaftspools, Gemeinschaftsgebäuden usw.
allgemeine Überlegungen
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Kauf einer Immobilie auf einem gepachteten Grundstück das Richtige für Sie sein könnte, sollten Sie Folgendes beachten.
Wie viel Zeit bleibt im Mietvertrag?
Wenn die Restmietdauer kürzer ist, als Sie sich erhoffen, in der Wohnung zu bleiben, sollten Sie sich erkundigen, was mit Ihrem Interesse an der Immobilie am Ende der Mietzeit passiert. Die Laufzeit des Mietvertrags wirkt sich auch auf Ihre Fähigkeit zur Finanzierung des Hauses aus. Es kann schwierig oder unmöglich sein, eine Hypothek zu bekommen, wenn die Restlaufzeit des Grundstücks 20 Jahre beträgt und Sie eine 30-jährige Hypothek wünschen.
Im Idealfall schützt ein Leasingvertrag, der Ihre potenzielle Restlaufzeit überschreitet, Ihre finanziellen Interessen und Ihren Seelenfrieden. Auch wenn Sie vielleicht nicht für den Rest Ihres Lebens in diesem Haus leben, ist es schön, diese Möglichkeit zu haben. Und wenn Sie das Haus verkaufen, wirkt sich eine lange Restlaufzeit des Mietvertrags positiv auf Ihren Verkaufspreis aus.
Was sind die Bedingungen der Übergabeklausel?
Überprüfen Sie die Bedingungen der Rückkaufsklausel, wenn der Mietvertrag ausläuft, während Sie noch das Haus besitzen. Wenn der Mietvertrag ausläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie die Nutzung des Grundstücks aufgeben, auf dem Ihr Haus gebaut wurde. Einige Übergabeklauseln sehen vor, dass Sie auch Verbesserungen des Landes (dh Ihrer Wohnung, Ihres Stadthauses oder Ihres Hauses) abgeben müssen. Vermeiden Sie hässliche Überraschungen, indem Sie sich vor dem Kauf informieren.
Wie viel monatlich, wie oft angepasst und um wie viel?
Wenn HOA-Gebühren anfallen, stellen Sie die gleichen Fragen dazu. Sie wollen sicherstellen, dass Sie mit dem Kauf einer Pacht-Immobilie wirklich Geld sparen und nicht eines Tages durch ausufernde Kosten zum Umzug gezwungen werden.
Miete ich besser?
Überlegen Sie, ob der Besitz eines Hauses auf gepachtetem Land der Miete vorzuziehen ist. Die beiden sind in vielerlei Hinsicht ähnlich, einschließlich der Zahlung von monatlichen Gebühren, die von einer anderen Partei festgelegt werden. Der Besitz eines traditionellen Eigenheims kann Ihnen ein größeres Maß an Freiheit geben; Wenn Ihnen das wichtig ist, kann es sich lohnen, für eine Anzahlung zu sparen oder Ihr Einkommen so weit zu erhöhen, dass Sie sich für eine gute Hypothek auf ein traditionelles Eigenheim qualifizieren.
Vorteile
Ein großer Vorteil dabei ist, dass Sie Ihr Haus für viel weniger als ein traditionelles Haus kaufen können, da Sie das Land nicht kaufen müssen. Gleichzeitig bieten gepachtete Grundstücke für Kinder und Haustiere möglicherweise eine bessere Umgebung als Wohnen in einer Wohnung, und Sie können das Geld investieren, das Sie durch Leasing sparen.
Käufer können in einer hochpreisigen Lage wohnen, die sie sich sonst nicht leisten könnten. In Huntington Beach, Kalifornien, gibt es beispielsweise mehrere Wohnmobilgemeinschaften in der Nähe des Pazifischen Ozeans. Um auch nur ein Einstiegshaus in Huntington Beach zu kaufen, benötigen Sie möglicherweise rund 400.000 US-Dollar.7 Der Kauf eines Einfamilienhauses in einem Wohnwagenpark könnte im Vergleich dazu nur 40.000 US-Dollar kosten.
Gepachtete Landgemeinden umfassen oft Einrichtungen, die in traditionellen Vierteln nicht immer zu finden sind, wie Clubhäuser, Pools, Tennisplätze, Spielplätze und Golfplätze. Aufgrund des Aspekts der Gemeindevereinigung können alle HOA-Gebühren das regelmäßige Mähen Ihres Rasens beinhalten.
Da Sie das Land nicht besitzen, werden Sie wahrscheinlich niedrige oder keine Grundsteuern haben, was die Zahlung von gepachtetem Land und HOA-Gebühren etwas entlasten kann. In einigen Gebieten schränken lokale Gesetze den Betrag ein, um den die Gebühren für gepachtetes Land jährlich steigen können.
Nachteile
Der größte Nachteil beim Besitz eines Eigenheims auf gepachtetem Land betrifft das Baukapital. Eigenkapital zu verlieren. Der Wiederverkauf des Eigenheims dürfte schwieriger sein als der Wiederverkauf eines traditionellen Eigenheims, zumal sich mit jedem Jahr die Restlaufzeit des Mietvertrags verkürzt.
Wenn Sie Ihren Erben etwas hinterlassen möchten, ist ein Haus auf einem gepachteten Grundstück daher bei weitem nicht so wertvoll wie ein traditionelles Eigenheim.
Pachtgrundstücke sind oft Teil einer HOA, was zusätzliche monatliche Gebühren bedeutet, die etwas unvorhersehbar sind. Während die HOA-Gebühren in der Regel jeden Monat einen festen Betrag haben, können sie jährlich steigen. Die HOA kann auch eine Sonderbewertung für größere Reparaturen oder Upgrades von Gemeinschaftseigentum erheben, die eine große, unerwartete Rechnung verursachen.
HOA-Gebühren können besonders problematisch sein für diejenigen, die keine üblichen Annehmlichkeiten wie Pools nutzen oder lieber ihre eigene Landschaftsgestaltung durchführen möchten, um Geld zu sparen.
Während traditionelles Wohneigentum eine gute Absicherung gegen Inflation sein kann, ist es nicht der Besitz eines gepachteten Grundstücks. Wenn Sie ein Haus mit einer Festhypothek kaufen, bleibt Ihre Zahlung bei steigender Inflation jedes Jahr gleich .
Schließlich kann die monatliche Zahlung für Ihr Eigenheim niedriger sein als für die Miete in Ihrer Nachbarschaft. Und während die Immobilienwerte schwanken, entsprechen die Preissteigerungen auf lange Sicht in der Regel der Inflationsrate oder übertreffen sie. In einer Gemeinde mit gepachtetem Land werden Ihre monatlichen Pachtzahlungen und HOA-Gebühren wahrscheinlich mindestens so stark steigen wie die Inflationsrate. In der Zwischenzeit verliert Ihr Haus an Wert, wenn sich das Ende der Mietzeit nähert.
Wenn Sie ein Fertighaus auf einem gepachteten Grundstück haben und der Mietvertrag ausläuft (und die Übergabeklausel keinen Verzicht auf das Grundstück erfordert), können Sie es theoretisch in eine andere Pachtgemeinschaft oder auf ein von Ihnen erworbenes Grundstück mitnehmen gekauft.
Dies ist jedoch nicht sehr realistisch, es sei denn, Sie kaufen einen Wohnwagen. Andernfalls müssen Sie das Haus demontieren und auf ein neues Grundstück transportieren lassen. Dies kann sehr unpraktisch sein und ist wahrscheinlich unerschwinglich teuer.
Die Quintessenz
Der Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land kann verlockend sein, wenn Sie den wettbewerbsfähigen Listenpreis sehen, aber der Kauf beinhaltet Überlegungen, die beim traditionellen Hauskauf nicht gelten. Traditionelles Wohneigentum erleichtert den meisten Menschen die finanzielle Sicherheit, aber der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land kann eine praktikable Alternative für diejenigen sein, deren Hauptpriorität darin besteht, eine bestimmte Gemeinde zu einem niedrigeren Preis als ein traditionelles Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, anstatt Eigenkapital aufzubauen.