Land Trust
Was ist ein Land Trust?
Ein Land Trust ist eine juristische Person, die auf Geheiß des Grundstückseigentümers Eigentum oder Autorität über ein Grundstück übernimmt. Land Trusts sind lebende Trusts, die die Verwaltung von Eigentum zu Lebzeiten ermöglichen. Wie bei anderen Arten von Trusts sind die Bedingungen jedes Land Trusts jedoch einzigartig und können an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden.
Die zentralen Thesen
- Land Trusts sind Organisationen, die auf Geheiß des Grundbesitzers das rechtliche Eigentum, die Verwaltung oder die teilweise Kontrolle über das Eigentum übernehmen.
- Land Trusts mit Eigentumsrechten, auch als Illinois Land Trusts bekannt, schützen die Anonymität der Landbesitzer und halten Eigentum aus dem Nachlass heraus.
- Conservation Land Trusts haben die Aufgabe, unbebautes Land zu verwalten, um natürliche Ressourcen, historische Stätten und öffentliche Erholungsgebiete für zukünftige Generationen zu erhalten.
- Landbesitzer, die Naturschutzdienstbarkeiten nutzen, um Entwicklungsrechte an einen Naturschutzland-Trust zu übertragen, können für ihre gemeinnützigen Spenden einen Steuerabzug erhalten.
- Aufgrund einiger Betrugsfälle sind einige Spenden für Naturschutzerleichterungen und die Land Trusts, die sie annehmen, einer verstärkten Prüfung unterzogen worden.
So funktioniert ein Land Trust
Für die Nachlassplanung werden häufig Land Trusts verwendet, bei denen es sich um Trusts handelt, die an Immobilien gebunden sind. Es soll zu Lebzeiten für die Verwaltung von Immobilien verwendet werden. Sie sind widerrufliche Trusts, dh sie können gekündigt oder geändert werden. Land Trusts können Immobilien (zB Gebäude oder Wohnungen) oder Eigentumsbriefe und Hypotheken umfassen. Sie werden typischerweise für das Land verwendet, das für Naturschutz- oder Wildtierzwecke oder für Immobilienentwicklungszwecke verwendet wird.
Land Trusts bestehen aus drei wesentlichen Teilen – dem Zuschussgeber, dem Treuhänder und dem Begünstigten. Der Schenker ist derjenige, der den Trust gründet und das Eigentum überträgt. Der Treuhänder verwaltet den Trust und der Begünstigte ist derjenige, der vom Land Trust profitiert.
Die Gewährungsgeber regeln die Übertragung von Vermögenswerten in den Trust und legen die Bedingungen des Trusts fest. Treuhänder kümmern sich um die intimen Details der Immobilie. Wenn beispielsweise ein Mietobjekt in einem Land Trust gehalten wird, kann ein Treuhänder für die Überwachung der Instandhaltung und den Einzug der Mietzahlungen verantwortlich sein.
Arten von Land Trusts
Es gibt zwei Haupttypen von Land Trusts – Eigentums- und Erhaltungsland-Trusts. Eigentums-Trusts ermöglichen es Einzelpersonen oder Körperschaften, Land anonym zu halten. Der große Unterschied zu einem Conservation Land Trust besteht darin, dass der Eigentümer auf einige Landnutzungs- und Entwicklungsrechte verzichten muss.
Titelhaltender Land Trust
Ein Eigentums-Trust ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, alle Rechte an dem Grundstück anonym zu behalten und die Handlungen des Land-Trusts zu lenken. Diese Trusts werden auch allgemein als „Illinois Land Trusts“ bezeichnet, da sie im 19. Jahrhundert in Chicago zum ersten Mal populär wurden. Damals durften Grundstückseigentümer nicht an den gleichen Orten, an denen sie Land besaßen, über Stadtprojekte abstimmen. Um dieses Gesetz zu umgehen, würden wohlhabende Geschäftsleute und Politiker Land Trusts verwenden, um anonym Land zu kaufen und so ihre Stimmrechte zu schützen.
Nicht alle 50 Staaten verfügen über eine rechtliche Struktur für einen titelbesitzenden Land Trust. Die meisten Bundesstaaten lehnen sich jedoch an die Land-Trust-Gesetze von Illinois, wenn sie keine eigenen haben, was bedeutet, dass jede Person in jedem Staat mit angemessener rechtlicher Anleitung einen „Illinois-ähnlichen“ Land Trust gründen kann.
Conservation Land Trust
Conservation Land Trusts verlangen, dass der Grundstückseigentümer einige Rechte über Landnutzung und Erschließung aufgibt. Das Ziel eines Naturschutzgebiets ist es, wild lebende Tiere, historische oder kulturelle Stätten und natürliche Ressourcen vor kommerzieller Entwicklung oder anderen Aktivitäten zu schützen, die zu Störungen oder Umweltverschmutzung führen können.
Voraussetzungen für einen titelbesitzenden Land Trust
Bei einem titelbesitzenden Land Trust unterzeichnet der Grundeigentümer ein Dokument, das als Treuhandvertrag bezeichnet wird und das rechtliche Eigentum an der Immobilie überträgt. Bei der Gründung des Trusts kann der Grundeigentümer (der gleichzeitig Trust-Grant und Begünstigter ist) festlegen, wie das Land bewirtschaftet werden soll, wer die Kontrolle darüber hat und wie die daraus erwirtschafteten Einnahmen verteilt werden. Dies bedeutet, dass der Trust zwar auf dem Papier der Inhaber des Eigentums ist, der Grundeigentümer jedoch die vollständige Kontrolle über das Eigentum behält.
Eigentums-Trusts werden verwendet, um Immobilienbesitzern die Anonymität zu wahren und wertvolle Vermögenswerte aus dem Nachlass herauszuhalten. Sie können auch eine Reihe anderer Vorteile bei der Nachlassplanung bieten und Vermögenswerte vor Urteilen oder Pfandrechten schützen. Dies kann besonders für sehr wohlhabende, prominente und große Unternehmen nützlich sein, die Entwicklungspläne unter Verschluss halten möchten.
Voraussetzungen für einen Conservation Land Trust
In einem Naturschutzgebietsfonds übernimmt der Trust nicht unbedingt den Landtitel, es sei denn, das Grundstück wird vollständig gespendet. Stattdessen kann ein Gutsbesitzer in ein rechtlich verbindliches Abkommen geben, eine Erhaltung genannt Dienstbarkeit und damit ihre Entwicklungsrechte für das Vertrauen „spenden“. Der Trust hat die Aufgabe, die Durchsetzung der Dienstbarkeit sicherzustellen und in einigen Fällen die Immobilie zu verwalten.
Naturschutzdienstbarkeiten können so zugeschnitten werden, dass der Grundeigentümer Eigentums- und Nutzungsrechte behält – beispielsweise das Recht, die Landwirtschaft oder die Viehzucht fortzusetzen – und gleichzeitig sicherzustellen, dass das Land auf Dauer unbebaut bleibt. Konservierungsdienstbarkeiten „folgen dem Land“, was bedeutet, dass die Bedingungen der Dienstbarkeit auch dann in Kraft bleiben, wenn das Land verkauft oder an Erben weitergegeben wird.
56 Millionen
Die Gesamtzahl der Hektar unbebauten Land, die von mehr als 1.300 privaten Naturschutz-Land-Trusts in den USA verwaltet werden
Beispiele für Land Trusts
Ein Beispiel für einen titelbesitzenden Land Trust ist Disneys Resort in Florida. Das Walt Disney World Resort in Orlando, FL, wurde ursprünglich 1965 von einem titelbesitzenden Land Trust erworben. Die ursprünglichen Besitzer der Sumpfgebiete von Florida, in denen das Resort gebaut wurde, hatten keine Ahnung, dass Disney (zu dieser Zeit bereits ein bekannter Name) hinter dem Kauf stand. Hätten sie die Identität des Käufers gekannt, hätten sie wahrscheinlich ihre Preisvorstellung erhöht.
Inzwischen gibt es viele Beispiele für Naturschutzland-Trusts in den USA. Three’s the Ozark Land Trust, der Dutzende von Projekten auf 28.000 Hektar in der Ozark-Region abdeckt. Der Trust ist eine gemeinnützige Organisation, die Landbesitzern hilft, Land in der Gegend von Ozark zu erhalten und vor Stadtentwicklung zu schützen. Der Ozark Land Trust hilft dabei, dies mit Naturschutzgebieten und Erhaltungsdienstbarkeiten zu erreichen.
Vor- und Nachteile von Land Trusts
Der Hauptvorteil von Land Trusts besteht darin, dass sie Haftung und Datenschutz bieten. Es ermöglicht Immobilieninvestoren, Eigentum von persönlichen Finanzen zu trennen. Die Verwendung eines Land Trust hilft, die Details des Nettovermögens privat zu halten. Immobilieninvestoren verwenden häufig Land Trusts, um Eigentum von anderen Vermögenswerten zu trennen.
Es gibt jedoch Nachteile bei einem Immobilien-Trust. Erstens, wenn Sie die Immobilie unter einem Land Trust erwerben, gehen alle Rücknahmerechte verloren. Das heißt, das Recht, das Eigentum kurz vor (oder nach) der Zwangsvollstreckung zurückzufordern. Zweitens werden die meisten Land Trusts automatisch von Sekundärmarktdarlehen ausgeschlossen.
Das andere Problem bei Land Trusts ist, dass sie die Illusion vermitteln, dass es keine Haftung gibt. Land Trusts haften immer noch, selbst in Illinois. Der Immobilieneigentümer, und nicht nur der Trust oder Treuhänder, kann für Dinge haftbar gemacht werden. Außerdem ist die Privatsphäre nicht garantiert und Gerichtsbeschlüsse können den Schleier der Privatsphäre durchdringen.
Vorteile
-
- Trennen Sie persönliche Finanzen von Immobilien
-
- Datenschutz – anonyme Eigentumsrechte
-
- Bestimmte Haftungsabsicherungen
-
- Einfaches Nachlassverfahren
Nachteile
-
- Rücknahmerechte verlieren
-
- Kann sich nicht für Sekundärmarktkredite qualifizieren
-
- Kein vollumfänglicher Haftungsschutz
-
- Sichtschutz kann durchbohrt werden
Besondere Überlegungen
Es gibt noch einen weiteren wichtigen Unterschied zwischen Eigentums- und Erhaltungsland-Trusts: Eine Spende an letztere könnte Ihnen eine große Steuererleichterung einbringen.
Wenn ein Grundeigentümer seine Entwicklungsrechte an einen Naturschutz-Trust spendet, kann er einen Steuerabzug in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des belasteten Grundstücks (mit vorhandener Dienstbarkeit) und dem Wert erhalten, den es wert sein könnte, wenn es für seine Zwecke entwickelt würde. höchste und beste Verwendung.“ In einigen Fällen kann dieser Abzug Millionen von Dollar wert sein.
Typischerweise sind Landbesitzer entweder Bauern und Viehzüchter, die das Grundstück seit Generationen besitzen, oder sehr wohlhabende Einzelpersonen, Familien oder Unternehmen, die es sich leisten können, Grundstücke direkt zu kaufen. In jüngster Zeit hat sich jedoch eine neue Investitionsnische entwickelt, die die Steuervorteile des Naturschutzes einem größeren Teil der Bevölkerung erschließen soll.
Investitionen in denkmalpflegerische Einrichtungen
Unter Verwendung einer Partnerschaft mit mehreren Mitgliedern(oder „Syndikat“) ermöglichen diese Investmentgesellschaften mehreren akkreditierten Investoren, ihr Geld zu bündeln, um Land für den Naturschutz zu kaufen. Nach der Schenkung der Grundstückserschließungsrechte an einen Land Trust über eine Erhaltungsdienstbarkeit teilen sich die Gesellschafter der Personengesellschaft den Steuerabzug anteilig. Zum Teil dank dieser Naturschutzpartnerschaften hat sich der Landschutz zwischen 2005 und 2015 schätzungsweise um 175% erhöht.
Kontroverse um den Naturschutz
Natürlich wird das System immer dann missbraucht, wenn Gewinnpotenzial besteht. Es gab einige prominente Fälle, in denen Menschen sehr hohe Abzüge für die Spende von Dienstbarkeiten auf Golfplätzen, Wohnsiedlungen und anderen Immobilien gemacht haben, die eigentlich keinen großen ökologischen oder kulturellen Wert haben.
Als Reaktion darauf gab es eine aggressive Gegenreaktion insbesondere gegen syndizierte Investitionen und die Land Trusts, die ihre Dienstbarkeitsspenden annehmen. Dieser singuläre Fokus kann jedoch kein vollständiges Bild der Probleme vermitteln. Ob von Landwirten, Milliardären oder syndizierten Investoren gespendet, es ist klar, dass die Gesetze zum Spenden von Naturschutzdienstbarkeiten eine genauere Prüfung erfordern, um sicherzustellen, dass das Missbrauchsrisiko minimiert wird, ohne den Anreiz zum Naturschutz zu beseitigen.
Häufig gestellte Fragen zur Land Trust-Definition
Wie funktioniert ein Land Trust?
Land Trusts funktionieren wie andere Trusts und ermöglichen es dem Zuschussgeber, einzigartige Bedingungen festzulegen, die seinen Bedürfnissen entsprechen. Land Trusts bestehen aus drei wesentlichen Teilen – dem Zuschussgeber, dem Treuhänder und dem Begünstigten. Die Schenker gründen den Trust und übertragen das Eigentum in ihn, Treuhänder verwalten den Trust und der Begünstigte profitiert vom Trust.
Was ist der Zweck eines Land Trusts?
Land Trusts sollen Haftung und Datenschutz für Landbesitzer schaffen. Immobilieninvestoren, Einzelpersonen und Unternehmen verwenden Land Trusts, um eine Trennung zwischen persönlichen Finanzen und Eigentum zu schaffen.
Wer kauft das Land in einem Land Trust?
Das Land wird in der Regel von einer Einzelperson oder einem Unternehmen gekauft, das das Eigentum dann in einen Land Trust überträgt. Der Zuschussgeber des Land Trust ist die natürliche oder juristische Person, die den Trust gründet und das Eigentum überträgt.
Wie lange dauert ein Land Trust?
Land Trusts dauern in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 20 Jahre. Es obliegt dem Begünstigten, die Treuhandlaufzeit nach Ablauf zu verlängern, wenn die Immobilie nicht verkauft wird.
Das Fazit
Land Trusts ähneln anderen Trusts, sind jedoch ausschließlich für Immobilien gedacht. Beachten Sie, dass sie auch andere immobilienbezogene Vermögenswerte wie Hypotheken und Schuldscheine halten können. Jedes Land kann für einen Land Trust verwendet werden, es wird jedoch hauptsächlich für den Erhalt von Land oder für Entwicklungsimmobilien verwendet.