Land Flip

Was ist ein Land Flip?

Ein Land Flip ist eine betrügerische Immobilienpraxis, bei der Käufer und Verkäufer zusammenarbeiten, um ein Stück unbebautes Land untereinander auszutauschen, um den Preis der Immobilie über den Marktwert hinaus zu erhöhen.

Obwohl dies häufig mit Programmen verbunden ist, beinhaltet das Umdrehen von Grundstücken wie das Umdrehen von Häusern häufig legitime Investitionen in unerwünschte Grundstücke, deren Preis unter dem Marktwert liegt, und deren Verbesserung, die später zu Marktpreisen mit Gewinn verkauft werden.

Die zentralen Thesen

  • Ein Land Flip ist eine betrügerische Immobilienpraxis, bei der Käufer und Verkäufer zusammenarbeiten, um ein Stück unbebautes Land untereinander auszutauschen, um den Preis der Immobilie über den Marktwert hinaus zu erhöhen.
  • Diese Transaktionen können durchgeführt werden, um verschiedene Probleme mit dem Eigentum zu verbergen, z. B. versteckte rechtliche Probleme, toxische Verschmutzung, Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten.
  • Finanzinstitute sind dem Risiko eines Landflips ausgesetzt, wenn sie Kredite für den Kauf von unbebauten Grundstücken vergeben, vor allem, weil der Wert und die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken schwer zu bestimmen sind.

Wie ein Land Flip funktioniert

Nach der Manipulation des Marktpreises einer Immobilie verkaufen Landflip-Täter diese zu einem überhöhten Preis an einen ahnungslosen externen Käufer. Wenn dieser Käufer versucht, das Land zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuverkaufen, kann sein Wert viel niedriger sein als der Ort, an dem er es gekauft hat. Landflips können durchgeführt werden, um verschiedene Probleme zu verbergen, z. B. versteckte rechtliche Probleme, toxische Verschmutzung, Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten.

Zum Beispiel könnte eine fünfköpfige Land-Flip-Gruppe ein Stück Land für 10.000 US-Dollar kaufen. Jedes Mitglied der Gruppe verkauft das Grundstück zu einem etwas höheren Preis an ein anderes. Wenn das fünfte und letzte Mitglied die Immobilie von den anderen gekauft hat, ist der Preis auf 14.000 USD gestiegen. Zu diesem Zeitpunkt verkauft die Gruppe das Land für 15.000 USD an einen unabhängigen Käufer, wodurch ein betrügerischer Gewinn von 5.000 USD erzielt wird.

Besondere Überlegungen

Finanzinstitute sind dem Risiko eines Landflips ausgesetzt, wenn sie Kredite für den Kauf von unbebauten Immobilien vergeben. Dies liegt zum großen Teil daran, dass der Wert und die Nachfrage nach einem unbebauten Grundstück schwer zu bestimmen sind.

Der Kreditgeber kann das unbebaute Paket zurücknehmen, wenn ein Käufer mit dem Kredit in Verzug gerät. Es kann jedoch schwierig sein, die Immobilie weiterzuverkaufen, selbst zu einem Break-Even-Preis. Viele Kreditgeber verlangen bis zu 50% Anzahlung für unbebautes Land, um sich vor dem Ausfallrisiko zu schützen. 

Unternehmen, die einen Landflip durchführen, können potenzielle Investoren telefonisch, über Anzeigen in lokalen Medien und mit attraktiven Direktwerbungskampagnen ansprechen. Diese Werbeaktionen versprechen enorme Gewinne und beinhalten Geschenke, um das Engagement der Anleger anzulocken.

Beispiel eines Land Flip

Im Jahr 2006 meldeten die Washington Post und andere Nachrichtenagenturen einen erheblichen Land-Flip-Skandal, an dem Total Realty Management beteiligt war. In diesem Fall fielen die freien Grundstücke entlang der Küste von North Carolina, die für bis zu 400.000 US-Dollar verkauft wurden, plötzlich auf 20.000 US-Dollar.

In einigen Fällen wurden Immobilien zwischen Mitarbeitern von Total Realty Management hin und her verkauft. Zum Beispiel kaufte TRM eine Immobilie für 180.000 USD und verkaufte sie am selben Tag für 250.000 USD an einen Mitarbeiter. Der Mitarbeiter verkaufte die Immobilie an TRM zurück, die sie dann für 310.000 USD an einen anderen Colluder verkaufte. Letztendlich wurde die Immobilie für 354.000 US-Dollar an ein ahnungsloses Ehepaar verkauft.

Berichten über den Skandal zufolge haben mindestens 1.500 betroffene Investoren jeweils Hunderttausende von Dollar verloren. Auch die Zwangsvollstreckung von Banken verlor zig Millionen.