Wichtige Tipps für die Investition in REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs) besitzen eine Reihe von Immobilien, die von Einkaufszentren bis hin zu Kinos, Mehrfamilienhäusern bis hin zu Büroparks, Hotels und Krankenhäusern reichen. Ein REIT kann sich auf einen bestimmten Immobiliensektor spezialisieren oder in eine Vielzahl von Immobilienarten diversifizieren. Die Investition in REITs ist aus mehreren Gründen attraktiv, insbesondere für einkommensorientierte Anleger. Auch wenn aktuell Risiken für den REIT-Markt insgesamt bestehen, haben sich REITs langfristig als Gewinner erwiesen.

Worauf Sie bei einem REIT achten sollten

Für Privatanleger bieten REITs mehrere Vorteile gegenüber Investitionen in Immobilien selbst. Zunächst einmal ist Ihre Anlage liquide. Sie können Aktien von REITs kaufen und verkaufen, die wie Aktien an einer Börse gehandelt werden. Aktien von REITs haben ebenfalls niedrige Mindestanlagebeträge; Eine direkte Investition in eine tatsächliche Immobilie erfordert oft ein viel größeres Engagement.

REITs erzielen Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung ihrer Immobilien. Der Großteil (90 %) des steuerpflichtigen Einkommens eines REITs muss in Form von Dividenden an die Aktionäre zurückgezahlt werden. Im Ergebnis setzen Anleger oft auf REITs als Anbieter eines stetigen Cash – Flow, obwohl die Aktien können auch zu schätzen wissen in Wert, wenn die Immobilienbestände tun.

Wenn Sie bereit sind, in einen REIT zu investieren, achten Sie auf Ertragssteigerungen, die sich aus höheren Einnahmen (höhere Auslastung und steigende Mieten), niedrigeren Kosten und neuen Geschäftsmöglichkeiten ergeben. Es ist auch unerlässlich, dass Sie das Management-Team recherchieren, das die Immobilien des REITs beaufsichtigt. Ein gutes Managementteam wird in der Lage sein, die Einrichtungen zu modernisieren und die Dienstleistungen eines nicht ausgelasteten Gebäudes zu verbessern, was die Nachfrage erhöht.

REIT-Vorbehalte

Es ist wichtig, dass Sie REITs nicht als Anlagevermögen für sich betrachten. Sie müssen sich die Branchentrends ansehen, bevor Sie bestimmen, welcher REIT-Typ am besten für Ihr Portfolio geeignet ist.

Zum Beispiel ist der Verkehr in Einkaufszentren aufgrund der zunehmenden Popularität des Online-Shoppings und des Niedergangs von Vorstadtvierteln zurückgegangen (dies ist das erste Mal seit den 1920er Jahren, dass das Stadtwachstum das Vorstadtwachstum überholt hat). Daher bergen REITs, die ausschließlich oder stark in Einkaufszentren investiert sind, ein höheres Risiko als solche, die in andere Arten von Immobilien investieren.

Oder nehmen Sie Hotels. In einen REIT zu investieren, der sich auf sie konzentriert, bedeutet, in die Reisebranche zu investieren. Auch wenn es der Branche zu einem bestimmten Zeitpunkt gut geht, haben Hotels das Potenzial, von reduzierten Geschäftsreisen betroffen zu sein, da Unternehmen nach Möglichkeiten zur Kostensenkung suchen und Webkonferenzen immer häufiger werden.

Im Hinblick auf die allgemeine Wirtschaftsentwicklung schränken eine niedrige Inflation und ein fehlendes Lohnwachstum – wie in den USA in den 2000er Jahren – häufig das Wachstumspotenzial für REITs ein, da sie Mietsteigerungen dämpfen. Trotzdem haben sich REITs angesichts dieses Gegenwinds gut behauptet.

Ein weit denkender REIT

Der Schlüssel ist, zukunftsorientiert zu sein. Zum Beispiel  bevorzugen Millennials das Wohnen in der Stadt gegenüber dem Wohnen in der Vorstadt, ein Trend, der zu dem oben erwähnten Rückgang des Verkehrs in Vorstädten und einer Zunahme des Straßeneinzelhandels (städtische Einkaufsstraßen, die von einem Lebensmittelgeschäft oder einem anderen großen Einzelhändler verankert sind) geführt hat. Ein REIT hat den Trend früh erkannt und sich entsprechend aufgestellt.

Der Acadia Realty Trust ( AKR ) konzentriert sich auf städtische Gebiete mit hohen Eintrittsbarrieren, die nur über ein begrenztes Angebot und eine hohe Bevölkerungsdichte verfügen. Es geht auch darum, sich nicht in einen bestimmten Einzelhändler zu verlieben, denn ein beliebter Einzelhändler von heute kann morgen kein beliebter Einzelhändler sein. Stattdessen investiert es in eine Straße, einen Block oder ein Gebäude, sodass es immer Anpassungen vornehmen kann, damit heiße Einzelhändler vor Ort sind. Aber was hier am wichtigsten ist, ist, dass Acadia Realty Trust durch starke Investitionen in den Straßeneinzelhandel buchstäblich mehr auf die Straße blickt als seine Konkurrenten. Mit einer Marktkapitalisierung von 2,30 Milliarden US-Dollar verfügt der REIT über 84 Immobilien in seinem Kernportfolio mit einer Gesamtfläche von 4,2 Millionen Quadratfuß; per Oktober 2018 wies sie eine Dividendenrendite von 3,6 % auf.

Die Quintessenz

Trotz der Vorteile sollte niemand ausschließlich in REITs investieren. Wie bei jeder Anlageklasse sollten diese immer Teil eines diversifizierten Portfolios sein.

Dan Moskowitz hat keine Positionen bei AKR.