Nur Entschädigung
Was ist nur eine Entschädigung?
Nur Entschädigung bezieht sich auf die Entschädigung, die Einzelpersonen erhalten, wenn ihr Eigentum von der Regierung zur öffentlichen Verwendung beschlagnahmt wird. Als zum Beispiel in den 1950er Jahren das National Highway System gebaut wurde, wurde das Eigentum vieler Hausbesitzer beschlagnahmt, weil die Regierung das Land für den Bau des Interstate Highway Systems benötigte.
Die gerechte Entschädigungsmaßnahme wird durch die Einnahmeklausel des fünften Zusatzartikels bereitgestellt und wird normalerweise als angemessener Marktwert angesehen. Was die Regierung jedoch für gerechte Entschädigung hält, kann von der Person, deren Eigentum beschlagnahmt wird, nicht als „gerecht“ angesehen werden. Die Fähigkeit der Regierung, Privateigentum für öffentliche Zwecke zu nutzen, wird als herausragende Domäne bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Den Eigentümern wird lediglich eine Entschädigung für die rechtmäßige Beschlagnahme von persönlichem Eigentum oder Land gezahlt.
- Sie ist gesetzlich in der Einnahmeklausel in der fünften Änderung definiert.
- Grundstückseigentümer erhalten einen angemessenen Marktwert für ihre Immobilie, aber es kann oft schwierig sein, den angemessenen Marktwert zu bestimmen.
- Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, darunter der Marktansatz, der Ertragsansatz und der Kostenansatz.
Verständnis von gerechter Entschädigung
Die Idee hinter einer gerechten Entschädigung besteht darin, den Nachlass der Person zu reparieren, als ob die Eigentumsentnahme nicht stattgefunden hätte. Dies bedeutet, den fairen Marktwert für die Immobilie zu zahlen.
Personen, die ihr Zuhause durch einen bedeutenden Akt verlieren, können jedoch den angemessenen Marktwert der Immobilie nicht als Entschädigung für ihren Verlust betrachten, da er Zeit, Stress und Kosten für den Umzug in eine neue Immobilie nicht berücksichtigt. Eine gerechte Entschädigung berücksichtigt auch nicht den Verlust sozialer Bindungen in der Nachbarschaft oder die emotionale Bindung des Eigentümers an die Immobilie. Der beizulegende Zeitwert wird in bedeutenden Domänenfällen häufig umstritten.
Faktoren einer gerechten Entschädigung
Bei der Bestimmung einer gerechten Entschädigung werden die folgenden Aspekte berücksichtigt:
Fairer Marktwert des Landes
Der Preis, den der Grundstückseigentümer erhalten würde, wenn er bereit und nicht gezwungen wäre, das Land zu verkaufen, kann verwendet werden, um den angemessenen Marktwert des Landes zu bestimmen. Wenn beispielsweise ein Grundbesitzer beschließt, ein größeres Stück Land zu haben, und sein vorhandenes Eigentum versteigert, wird der Auktionspreis als angemessener Marktwert angesehen.
Fairer Marktwert der Landverbesserung
Bodenverbesserung bezieht sich auf Strukturen, die den Wert des beschlagnahmten Landes verbessern. Die Bodenverbesserung kann freistehende Wohnungen, Scheunen und separate Garagen umfassen. Auch immaterielle Landverbesserungen sind zu berücksichtigen. Beispielsweise kann Land in der Nähe eines Gebiets mit natürlichen Ressourcen als Landverbesserung betrachtet werden.
Rückstandsschaden
Wird nur ein Teil des Eigentums beschlagnahmt, ist der Restschaden der durch die Beschlagnahme entstandene Schaden an dem verbleibenden Eigentum. Restschäden können die Unfähigkeit, den besten Teil des Landes zu nutzen, jede Änderung oder Form des Landes und die neue Nähe des Landes zu öffentlichen Infrastrukturen wie Straßen oder Versorgungseinrichtungen umfassen.
Leistungen
Obwohl seltener, können Grundstückseigentümer davon profitieren, dass ihr Land beschlagnahmt wird. Wenn beispielsweise ein Teil des Grundstücks eines Eigentümers für eine neue Nebenstraße beschlagnahmt wird, auf der das Grundstück unterteilt werden kann, kann dieser Vorteil verwendet werden, um die insgesamt erhaltene Entschädigung auszugleichen.
Methoden zur Immobilienbewertung
Es gibt drei allgemein anerkannte Methoden, um eine Eigenschaft in einem wichtigen Domain-Fall zu bewerten. Dazu gehören die folgenden:
1. Marktansatz
Der Marktansatz ist ziemlich einfach, da die beschlagnahmten Immobilien mit kürzlich erfolgten Immobilienverkäufen mit ähnlichen Merkmalen verglichen werden. Diese Methode wird in der Regel zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet.
2. Einkommensansatz
Der Ertragsansatz wird am besten für Objekte verwendet, die Erträge erwirtschaften. In diesen Fällen müssen zunächst die Betriebserträge der Immobilie ermittelt werden. Dann werden das Einkommen und der Kapitalisierungssatz verwendet, um den Wert zu erhalten.
3. Kostenansatz
Der Kostenansatz berücksichtigt eine sehr spezifische Struktur auf der Immobilie, die so einzigartig ist, dass der Eigentümer sie auf jeder zukünftigen Immobilie neu erstellen müsste. Der Wert des leeren Grundstücks würde zuzüglich der Kosten für den Ersatz des neuen Gebäudes und abzüglich der Abschreibung des aktuellen Gebäudes berücksichtigt.