Jumbo-Kredit
Was ist ein Jumbo-Kredit?
Ein Jumbo-Darlehen, auch als Jumbo-Hypothek bezeichnet, ist eine Finanzierungsart, die die vom Bundesamt für Wohnungsfinanzierung (FHFA) festgelegten Grenzen überschreitet. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken kann ein Jumbo-Darlehen nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden. Jumbo-Hypotheken wurden zur Finanzierung von Luxusimmobilien und -immobilien in hart umkämpften lokalen Immobilienmärkten entwickelt und haben einzigartige Zeichnungsanforderungen und steuerliche Auswirkungen. Diese Art von Hypotheken hat an Bedeutung gewonnen, da sich der Immobilienmarkt nach der Großen Rezession weiter erholt.
Der Wert einer Jumbo-Hypothek variiert je nach Bundesstaat – und sogar nach Landkreis. Die FHFA legt die konforme Kreditlimitgröße für verschiedene Bereiche jährlich fest, ändert sich jedoch selten. Ab 2019 wurde das Limit für den größten Teil des Landes auf 484.350 USD festgelegt. Diese wurde von 453.100 US-Dollar im Jahr 2018 erhöht. Für Landkreise mit höheren Eigenheimwerten liegt das Basislimit bei 726.525 US-Dollar oder 150% von 484.350 US-Dollar.
Die FHFA hat für Gebiete außerhalb der kontinentalen Vereinigten Staaten andere Bestimmungen für die Berechnung von Kreditlimits. Infolgedessen beträgt das Basislimit für einen Jumbo-Kredit in Alaska, Guam, Hawaii und den US-amerikanischen Jungferninseln ab 2019 ebenfalls 726.525 USD. Dieser Betrag kann in Landkreisen mit höheren Eigenheimwerten sogar noch höher sein.
Die zentralen Thesen
- Ein Jumbo-Darlehen ist eine Art der Finanzierung, die die von der Federal Housing Finance Agency festgelegten Grenzen überschreitet und von Fannie Mae oder Freddie Mac nicht gekauft, garantiert oder verbrieft werden kann.
- Eigenheimbesitzer müssen sich strengeren Kreditanforderungen unterziehen als diejenigen, die einen herkömmlichen Kredit beantragen.
- Die Genehmigung erfordert eine hervorragende Kreditwürdigkeit und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
- Der durchschnittliche effektive Jahreszins einer Jumbo-Hypothek liegt oft auf dem Niveau herkömmlicher Hypotheken, während die Anzahlungen etwa 10 bis 15 % des Gesamtkaufpreises betragen.
So funktioniert ein Jumbo-Kredit
Wenn Sie ein Haus im Visier haben, das fast eine halbe Million Dollar oder mehr kostet – und Sie nicht so viel auf einem Bankkonto haben –, werden Sie wahrscheinlich eine Jumbo-Hypothek benötigen. Und wenn Sie versuchen, einen zu bekommen, werden Sie mit viel strengeren Kreditanforderungen konfrontiert als Hausbesitzer, die einen herkömmlichen Kredit beantragen. Das liegt daran, dass Jumbo-Kredite für den Kreditgeber ein höheres Kreditrisiko bergen, da es keine Garantie von Freddie Mac gibt. Es gibt auch mehr Risiko, weil mehr Geld im Spiel ist.
Genau wie bei herkömmlichen Hypotheken sind die Mindestanforderungen für einen Jumbo seit 2008 immer strenger geworden. Um genehmigt zu werden, benötigen Sie einen hervorragenden Kredit-Score – 700 oder mehr – und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Der DTI sollte unter 43 % und vorzugsweise näher bei 36 % liegen. Obwohl es sich um nicht konforme Hypotheken handelt, müssen Jumbos dennoch den Richtlinien dessen entsprechen, was das Consumer Financial Protection Bureau als „qualifizierte Hypothek“ betrachtet – ein Kreditsystem mit standardisierten Bedingungen und Regeln, wie dem 43% DTI.
Sie müssen nachweisen, dass Sie über verfügbare Barmittel verfügen, um Ihre Zahlungen zu decken, die wahrscheinlich sehr hoch sein werden, wenn Sie sich für eine standardmäßige 30-jährige Festhypothek entscheiden. Spezifische Einkommenshöhen und Rücklagen hängen von der Höhe des Gesamtdarlehens ab, aber alle Kreditnehmer benötigen 30 Tage Gehaltsabrechnungen und W2-Steuerformulare, die sich über zwei Jahre erstrecken. Wenn Sie selbstständig sind, sind die Einkommensanforderungen höher: Zwei Jahre Steuererklärung und mindestens 60 Tage aktueller Kontoauszug. Der Kreditnehmer benötigt außerdem nachweisbare liquide Mittel, um sich zu qualifizieren, und Barreserven in Höhe von sechs Monaten der Hypothekenzahlungen. Und alle Antragsteller müssen ordnungsgemäße Unterlagen zu allen anderen gehaltenen Krediten und den Nachweis des Eigentums an nicht liquiden Vermögenswerten (wie bei anderen Immobilien) vorlegen.
Jumbo-Kreditzinsen
Während Jumbo-Hypotheken früher höher verzinst waren als konventionelle Hypotheken, hat sich die Lücke in den letzten Jahren geschlossen. Heute liegt der durchschnittliche effektive Jahreszins (APR) für eine Jumbo-Hypothek oft auf dem Niveau konventioneller Hypotheken – und in manchen Fällen sogar darunter. Im März 2019 berechnete Wells Fargo beispielsweise einen effektiven Jahreszins von 4,092% für ein 30-jähriges, festverzinsliches Darlehen und 3,793% für die gleiche Laufzeit für ein Jumbo-Darlehen.
Auch wenn die staatlich geförderten Unternehmen damit nicht umgehen können, werden Jumbo-Kredite oft von anderen Finanzinstituten verbrieft; Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko bergen, werden sie mit einem Renditeaufschlag gegenüber herkömmlichen verbrieften Hypotheken gehandelt. Dieser Spread wurde jedoch mit dem Zinssatz der Kredite selbst reduziert.
Anzahlung für einen Jumbo-Kredit
Glücklicherweise haben sich die Anzahlungsanforderungen im gleichen Zeitraum gelockert. In der Vergangenheit verlangten Jumbo-Hypothekenkreditgeber von Hauskäufern oft 30% des Kaufpreises der Wohnung (im Vergleich zu 20% bei herkömmlichen Hypotheken). Inzwischen ist diese Zahl auf 10 bis 15 Prozent gesunken. Wie bei jeder Hypothek kann eine höhere Anzahlung verschiedene Vorteile haben – unter anderem um die Kosten der privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden, die Kreditgeber für Anzahlungen unter 20 % verlangen.
Wer sollte einen Jumbo-Kredit aufnehmen?
Wie viel Sie letztendlich ausleihen können, hängt natürlich von Ihrem Vermögen, Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Wert der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten. Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für ein Segment von Hochverdienern, die zwischen 250.000 und 500.000 US-Dollar pro Jahr verdienen. Dieses Segment ist als HENRY bekannt, ein Akronym für Hochverdiener, noch nicht reich. Im Grunde sind dies Leute, die im Allgemeinen viel Geld verdienen, aber noch keine Millionen an zusätzlichem Bargeld oder anderen Vermögenswerten angehäuft haben.
Während eine Person im HENRY-Segment möglicherweise nicht das Vermögen angehäuft hat, um ein teures neues Eigenheim mit Bargeld zu kaufen, haben solche Personen mit hohem Einkommen in der Regel eine bessere Kreditwürdigkeit und eine umfassendere Kredithistorie als der durchschnittliche Eigenheimkäufer, der einen herkömmlichen Hypothekenkredit für ein geringerer Betrag. Sie haben auch tendenziell solider eingerichtete Rentenkonten. Sie zahlen oft schon länger Beiträge als Geringverdiener.
Erwarten Sie keine großen Steuererleichterungen bei einem Jumbo-Darlehen. Die Obergrenze für den Hypothekenzinsabzug ist auf 750.000 USD für neue Hypothekenschulden begrenzt.
Dies sind genau die Arten von Personen, die Institutionen gerne für langfristige Produkte anmelden, auch weil sie oft zusätzliche Vermögensverwaltungsdienste benötigen . Außerdem ist es für eine Bank praktischer, eine einzelne Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar zu verwalten, als 10 Darlehen im Wert von jeweils 200.000 US-Dollar.
Besonderheiten bei einem Jumbo-Kredit
Nur weil Sie sich für eines dieser Darlehen qualifizieren können, heißt das nicht, dass Sie eines aufnehmen sollten. Das sollten Sie auf keinen Fall, wenn Sie damit rechnen, dass es Ihnen beispielsweise eine erhebliche Steuererleichterung verschafft.
Sie wissen wahrscheinlich, dass Sie die Hypothekenzinsen, die Sie für ein bestimmtes Jahr gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können, sofern Sie Ihre Abzüge aufschlüsseln. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie um die Obergrenze sorgen, die die IRS für diesen Abzug festlegt – eine Obergrenze, die durch die Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze gesenkt wurde. Jeder, der am 14. Dezember 2017 oder früher eine Hypothek aufgenommen hat, kann Zinsen auf bis zu 1 Million US-Dollar Schulden abziehen, was dem Betrag der alten Obergrenze entspricht. Bei Hauskäufen nach dem 14. Dezember 2017 können Sie jedoch nur die Zinsen für Hypothekenschulden von bis zu 750.000 USD abziehen. Wenn Ihre Hypothek höher ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Wenn Sie beispielsweise planen, eine Jumbo-Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar aufzunehmen, die jährlich 80.000 US-Dollar verzinst, können Sie nur 30.000 US-Dollar abziehen – die Zinsen für die ersten 750.000 US-Dollar Ihrer Hypothek. Tatsächlich erhalten Sie nur auf 37,5% der Hypothekenzinsen eine Steuererleichterung.
Das bedeutet, dass Sie vorsichtig leihen und die Zahlen sorgfältig prüfen sollten, um zu sehen, was Sie sich wirklich leisten können und welche Arten von Steuervorteilen Sie erhalten. Da der staatliche und lokale Steuerabzug auf 10.000 US-Dollar pro Jahr begrenzt ist, kostet eine hoch besteuerte Immobilie aufgrund der gleichen Steuerrechnung auch mehr. Eine andere Strategie: Vergleichen Sie die Konditionen, um zu sehen, ob sich die Aufnahme eines kleineren konformen Kredits und eines zweiten Kredits anstelle eines großen Jumbos auf lange Sicht als besser für Ihre Finanzen erweisen könnte.