Jumbo-Darlehen
Was ist ein Jumbo-Darlehen?
Ein Jumbo-Darlehen, auch als Jumbo-Hypothek bezeichnet, ist eine Finanzierungsart, die die vom Bundesamt für Wohnungsfinanzierung (FHFA) festgelegten Grenzen überschreitet. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken kann ein Jumbo-Kredit nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden. Jumbo-Hypotheken wurden zur Finanzierung von Luxusimmobilien und -immobilien in hart umkämpften lokalen Immobilienmärkten entwickelt und haben einzigartige Zeichnungsanforderungen und steuerliche Auswirkungen. Diese Art von Hypotheken hat an Bedeutung gewonnen, da sich der Immobilienmarkt nach der großen Rezession weiter erholt.
Der Wert einer Jumbo-Hypothek variiert je nach Bundesstaat und sogar nach Landkreis. Die FHFA legt jährlich die konforme Kreditlimitgröße für verschiedene Bereiche fest, die sich jedoch nur selten ändert. Ab 2019 wurde das Limit für den größten Teil des Landes auf 484.350 USD festgelegt. Dies wurde von 453.100 USD im Jahr 2018 erhöht. Für Bezirke mit höheren Hauswerten wird das Basislimit auf 726.525 USD oder 150% von 484.350 USD festgelegt.
Die FHFA hat für Gebiete außerhalb der kontinentalen Vereinigten Staaten andere Bestimmungen für die Berechnung von Kreditlimits festgelegt. Infolgedessen beträgt das Basislimit für einen Jumbo-Kredit in Alaska, Guam, Hawaii und den US-amerikanischen Jungferninseln ab 2019 ebenfalls 726.525 USD. Dieser Betrag kann in Landkreisen mit höheren Hauswerten sogar noch höher sein.
Die zentralen Thesen
- Ein Jumbo-Darlehen ist eine Finanzierungsart, die die von der Federal Housing Finance Agency festgelegten Grenzen überschreitet und von Fannie Mae oder Freddie Mac nicht gekauft, garantiert oder verbrieft werden kann.
- Hausbesitzer müssen strengere Kreditanforderungen erfüllen als diejenigen, die einen konventionellen Kredit beantragen.
- Die Genehmigung erfordert eine hervorragende Kreditwürdigkeit und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
- Der durchschnittliche Jahreszins für eine Jumbo-Hypothek entspricht häufig den herkömmlichen Hypotheken, während die Anzahlungen etwa 10% bis 15% des Gesamtkaufpreises betragen.
Wie ein Jumbo-Darlehen funktioniert
Wenn Sie ein Haus im Visier haben, das fast eine halbe Million Dollar oder mehr kostet – und Sie nicht so viel auf einem Bankkonto haben , brauchen Sie wahrscheinlich eine Jumbo-Hypothek. Und wenn Sie versuchen, einen zu bekommen, werden Sie viel strengeren Kreditanforderungen gegenüberstehen als Hausbesitzer, die einen konventionellen Kredit beantragen. Dies liegt daran, dass Jumbo-Kredite ein höheres Kreditrisiko für den Kreditgeber darstellen, da es keine Garantie von Freddie Mac gibt. Es gibt auch mehr Risiko, weil mehr Geld involviert ist.
Genau wie bei herkömmlichen Hypotheken sind die Mindestanforderungen für einen Jumbo seit 2008 immer strenger geworden. Um genehmigt zu werden, benötigen Sie einen hervorragenden Kredit-Score von 700 oder mehr und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Der DTI sollte unter 43% und vorzugsweise näher bei 36% liegen. Obwohl es sich um nicht konforme Hypotheken handelt, müssen Jumbos immer noch den Richtlinien entsprechen, die das Consumer Financial Protection Bureau als „qualifizierte Hypothek“ ansieht – ein Kreditsystem mit standardisierten Bedingungen und Regeln wie dem 43% DTI.
Sie müssen Sie zugänglich Barmitteln beweisen, Ihre Zahlungen zu decken, die wahrscheinlich sehr hoch sein, wenn Sie für eine Standard – 30-Jahr entscheiden Festhypothek. Das spezifische Einkommensniveau und die Reserven hängen von der Höhe des gesamten Kredits ab. Alle Kreditnehmer benötigen jedoch 30 Tage Lohnabrechnung und W2-Steuerformulare mit einer Laufzeit von zwei Jahren. Wenn Sie selbstständig sind, sind die Einkommensanforderungen höher: Zwei Jahre Steuererklärung und mindestens 60 Tage aktueller Kontoauszug. Der Kreditnehmer benötigt auch nachweisbare liquide Mittel, um sich zu qualifizieren, und Bargeldreserven in Höhe von sechs Monaten der Hypothekenzahlungen. Alle Antragsteller müssen eine ordnungsgemäße Dokumentation aller anderen gehaltenen Kredite und einen Eigentumsnachweis für nicht liquide Vermögenswerte (wie bei anderen Immobilien) vorlegen.
Jumbo-Kreditzinsen
Während Jumbo-Hypotheken früher höhere Zinssätze hatten als herkömmliche Hypotheken, hat sich die Lücke in den letzten Jahren geschlossen. Heutzutage ist der durchschnittliche jährliche Prozentsatz (APR) für eine Jumbo-Hypothek oft gleich hoch wie bei herkömmlichen Hypotheken – und in einigen Fällen sogar niedriger. Ab März 2019 berechnete Wells Fargo beispielsweise einen Jahreszins von 4,092% für ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen und 3,793% für dieselbe Laufzeit für ein Jumbo-Darlehen.
Obwohl die von der Regierung geförderten Unternehmen nicht damit umgehen können, werden Jumbo-Kredite häufig von anderen Finanzinstituten verbrieft. Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko bergen, werden sie mit einer Renditeprämie gegenüber herkömmlichen verbrieften Hypotheken gehandelt. Dieser Spread hat sich jedoch mit dem Zinssatz der Kredite selbst verringert.
Anzahlung auf einen Jumbo-Kredit
Glücklicherweise haben sich die Anzahlungsanforderungen im gleichen Zeitraum gelockert. In der Vergangenheit forderten Jumbo-Hypothekengeber häufig von Käufern von Eigenheimen, 30% des Kaufpreises der Residenz zu zahlen (im Vergleich zu 20% bei herkömmlichen Hypotheken). Jetzt ist diese Zahl auf 10% bis 15% gefallen. Wie bei jeder Hypothek kann eine höhere Anzahlung verschiedene Vorteile haben – unter anderem, um die Kosten zu vermeiden, die die privaten Hypothekenversicherer für Anzahlungen unter 20% benötigen.
Wer sollte einen Jumbo-Kredit aufnehmen?
Wie viel Sie letztendlich ausleihen können, hängt natürlich von Ihrem Vermögen, Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Wert der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten. Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für ein Segment von einkommensstarken Personen, die zwischen 250.000 und 500.000 USD pro Jahr verdienen. Dieses Segment ist bekannt als HENRY, eine Abkürzung für Hochverdiener, die noch nicht reich ist. Im Grunde sind dies Leute, die im Allgemeinen viel Geld verdienen, aber noch keine Millionen an zusätzlichem Geld oder anderen angesammelten Vermögenswerten haben – noch nicht.
Während eine Person im HENRY-Segment möglicherweise nicht das Vermögen angehäuft hat, um ein teures neues Haus mit Bargeld zu kaufen, haben solche Personen mit hohem Einkommen in der Regel bessere Kredit-Scores und eine umfassendere Bonitätshistorie als der durchschnittliche Käufer, der ein herkömmliches Hypothekendarlehen für ein Haus sucht geringere Menge. Sie haben auch tendenziell solider eingerichtete Rentenkonten. Sie haben oft über einen längeren Zeitraum einen Beitrag geleistet als Geringverdiener.
Erwarten Sie keine große Steuervergünstigung für einen Jumbo-Kredit. Die Obergrenze für den Hypothekenzinsabzug ist auf 750.000 USD für neue Hypothekenschulden begrenzt.
Dies sind genau die Personen, die Institutionen gerne für langfristige Produkte anmelden, auch weil sie häufig zusätzliche Vermögensverwaltungsdienste benötigen . Außerdem ist es für eine Bank praktischer, eine einzelne Hypothek in Höhe von 2 Mio. USD zu verwalten, als 10 Kredite im Wert von 200.000 USD pro Stück.
Besondere Überlegungen für ein Jumbo-Darlehen
Nur weil Sie sich für eines dieser Darlehen qualifizieren können, heißt das nicht, dass Sie eines aufnehmen sollten. Sie sollten es sicherlich nicht tun, wenn Sie sich darauf verlassen, dass Sie beispielsweise eine erhebliche Steuervergünstigung erhalten.
Sie wissen wahrscheinlich, dass Sie die Hypothekenzinsen, die Sie für ein bestimmtes Jahr gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können, sofern Sie Ihre Abzüge auflisten. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie um die Obergrenze sorgen, die die IRS für diesen Abzug festlegt – eine Obergrenze, die durch die Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze gesenkt wurde. Jeder, der am 14. Dezember 2017 oder früher eine Hypothek erhalten hat, kann Zinsen für Schulden in Höhe von bis zu 1 Million US-Dollar abziehen, was der Höhe der alten Obergrenze entspricht. Bei Hauskäufen, die nach dem 14. Dezember 2017 getätigt wurden, können Sie jedoch nur die Zinsen für Hypothekenschulden in Höhe von bis zu 750.000 USD abziehen. Wenn Ihre Hypothek größer ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Wenn Sie beispielsweise eine Jumbo-Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar aufnehmen möchten, für die jährlich Zinsen in Höhe von 80.000 US-Dollar anfallen, können Sie nur 30.000 US-Dollar abziehen – die Zinsen für die ersten 750.000 US-Dollar Ihrer Hypothek. Tatsächlich erhalten Sie nur eine Steuervergünstigung für 37,5% der Hypothekenzinsen.
Das heißt, Sie sollten vorsichtig Kredite aufnehmen und die Zahlen sorgfältig zusammenstellen, um zu sehen, was Sie sich wirklich leisten können und welche Arten von Steuervorteilen Sie erhalten. Da der staatliche und lokale Steuerabzug aufgrund der gleichen Steuerbelastung auf 10.000 USD pro Jahr begrenzt ist, kostet Sie eine hoch besteuerte Immobilie auch mehr, um sie zu besitzen. Eine andere Strategie: Vergleichen Sie die Bedingungen, um festzustellen, ob sich die Aufnahme eines kleineren konformen Kredits sowie eines zweiten Kredits anstelle eines großen Jumbo auf lange Sicht als besser für Ihre Finanzen erweisen könnte.