Was Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten
Wenn Sie noch nie eine Eigentumswohnung gekauft haben – in der Regel nur auf Eigentumswohnung verkürzt – werden Sie möglicherweise überrascht sein, welche verschiedenen Aspekte zu berücksichtigen sind. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht gleich der Kauf eines Hauses. Sie haben wahrscheinlich angrenzende Wände mit Ihren Nachbarn sowie andere physische Elemente, die sich von einem freistehenden Haus unterscheiden.
Darüber hinaus kann sich der gesamte Prozess, den Sie durchlaufen müssen, um Ihre Entscheidung zu treffen und eine Hypothek zu erhalten, erheblich unterscheiden.
Die zentralen Thesen
- Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen dem Wohnen in einer Eigentumswohnung und einem Einfamilienhaus zu verstehen und festzustellen, ob der Lebensstil der Eigentumswohnung für Sie geeignet ist.
- Eigentumswohnungen sind in der Regel günstiger als Einfamilienhäuser und haben einen geringeren Wartungsaufwand. Dies macht sie zu einer guten Option für Hauskäufer mit kleinem Budget oder für Leute, die nach einer Verkleinerung suchen.
- Kredite für eine Eigentumswohnung können schwieriger zu bekommen sein, da einige Kreditgeber strenge Anforderungen an die Eigentümerbelegung und das Belehnungsverhältnis stellen.
- Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen sich an die Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs) des Komplexes halten oder riskieren, mit einer Geldstrafe belegt, zur Einhaltung gezwungen oder verklagt zu werden.
- Eigentümer von Eigentumswohnungen zahlen monatliche Gebühren, die die Kosten für die laufende Wartung und Reparatur von Gemeinschaftsbereichen innerhalb des Komplexes wie Gelände, Pools, Lobbys, Aufzüge und Aufenthaltsräume decken.
Wer sollte eine Eigentumswohnung besitzen?
Eines der ersten Dinge, die Sie sich fragen müssen, ist: “ Sind Sie der Typ einer Eigentumswohnung? “ Was genau bedeutet das? Ein Städter zu sein, für einen. Viele Eigentumswohnungen befinden sich in städtischen Umgebungen. Eigentumswohnungen schießen in städtischen Innenstädten aus dem Boden, und einige bauen sogar Convenience-Artikel direkt in die Entwicklung ein, darunter Lebensmittelgeschäfte, Bankfilialen und andere Unternehmen. Mit diesem Komfort können mehr Lärm und Staus einhergehen.
Wenn Sie über einen bestimmten Standort für den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken, überprüfen Sie die Umgebung zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten, um zu sehen, wie laut oder hell es ist. Wenn Lärm oder Licht für Sie ein Problem darstellen, ist dies möglicherweise nicht die richtige Wahl.
Eines der Dinge, die mit Eigentumswohnungen einhergehen, ist die Homeowners Association (HOA). Es enthält eine Erklärung von Covenants, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs), die Dinge auflistet, die Sie als Eigentümer der Eigentumswohnung einhalten müssen, um dort zu leben. Wenn Sie feststellen, dass Sie die CC&Rs nicht einhalten können, ist das Leben in einer Eigentumswohnung möglicherweise nichts für Sie. Eine Nichteinhaltung kann bedeuten, dass Sie mit einer Geldstrafe belegt, zur Einhaltung gezwungen oder sogar verklagt werden können.
Eigentumswohnungen können für einen bestimmten Personentyp eine geeignete Wahl sein, beispielsweise für einen Erstbesitzer, der sich ein teureres Einfamilienhaus nicht leisten kann. Eigentumswohnungen bieten zudem den Vorteil einer geringen Wartung. Dies kann ein attraktives Merkmal für ältere Menschen sein, die weniger nach einem Zuhause suchen, das sie physisch verwalten können. Eigentumswohnungen können auch eine attraktive Wahl für die Person sein, die zentral in einer Großstadt liegen möchte.
Kreditprobleme
Der Kauf einer Eigentumswohnung kann schwieriger sein als der Kauf eines Hauses. Kreditgeber sind sehr vorsichtig, wenn sie Kredite für diese Art von Wohnsitz vergeben. Sie verlangen normalerweise, dass ein bestimmter Prozentsatz der Einheiten Menschen in sich hat oder, wie sie es nennen, “ Eigentumswohnungen “ sind.
Eine weitere Einschränkung kann sein, wie viele Eigentumswohnungen ein Investor besitzen darf. Normalerweise möchten Kreditgeber nicht, dass eine Person mehr als 10% der Einheiten in einem Gebäude besitzt. Oftmals haben Kreditgeber auch Vorschriften bezüglich der Auslastung des Gebäudes. Einige Kreditgeber verlangen, dass mindestens 90% der Einheiten verkauft werden, bevor sie eine Finanzierung anbieten.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Kreditgeber können auch strengere Belehnungsquoten (LTV) und Einschränkungen für diejenigen haben, die Eigentumswohnungen kaufen. Ein LTV-Verhältnis gibt an, wie viel die Eigentumswohnung wert ist, im Vergleich zu dem, was darauf geschuldet wird. Wenn Sie beispielsweise 20 % auf ein Haus einzahlen, beträgt Ihr LTV 80 %.
Federal Housing Administration (FHA) -besicherte Hypotheken für Eigentumswohnungen existieren für bis zu 30 Jahre;sie sind als Darlehen nach Abschnitt 234(c) bekannt. Während die Bedingungen für Kreditnehmer denen für Wohnungsbaudarlehen ähneln, gibt es viele Einschränkungen für Eigentumswohnungen; das Gebäude muss zu Beginn mehr als vier Einheiten haben.
Sonstige Kosten
Mit dem Besitz einer Eigentumswohnung können weitere Kosten anfallen. Auch wenn die Versicherungs HOA Angebote, müssen Sie zusätzlich tragen Hausbesitzer Abdeckung als auch. Lesen Sie alle Unterlagen sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass die von der HOA angebotene Versicherung das Risiko nicht auf Sie verlagert, um niedrigere Prämien aufrechtzuerhalten.
Beachten Sie auch, dass Sie eine monatliche Gebühr für Eigentumswohnungen zahlen müssen. Alle Eigentümer eines Wohnkomplexes zahlen Gebühren für die laufende Wartung und Reparatur der Gemeinschaftsbereiche innerhalb des Komplexes. Die Gebühren decken in der Regel die Wartung von Bereichen wie Lobbys, Aufzügen, Schwimmbädern, Aufenthaltsräumen, Parkplätzen und dem Gelände innerhalb des Komplexes ab. Einige Mittel werden möglicherweise in Reserve gehalten, um größere Reparaturen zu bezahlen, wie z. B. einen Dachaustausch oder einen Außenanstrich. Die Gebühren für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe des Komplexes und den angebotenen Annehmlichkeiten.
Eigentumswohnungen mit Problemen vermeiden
Eines der wichtigsten Dinge, die Sie tun können, um sich beim Kauf einer Eigentumswohnung zu schützen, besteht darin, die HOA zu recherchieren und an einem HOA-Meeting teilzunehmen. Sie können auch mit den Nachbarn sprechen, um zu sehen, ob sie mit der Verwaltung der Wohnung zufrieden sind. Überprüfen Sie die Satzung, um festzustellen, was von der HOA abgedeckt wird. Sie können auch die Protokolle der letzten Vorstands- und Mitgliederversammlungen anfordern und herausfinden, wie stark die HOA-Beiträge in den letzten Jahren gestiegen sind.
Ein weiterer zu untersuchender Bereich ist die Prozessgeschichte des Boards, sowohl für Steuern als auch für andere allgemeine Fragen. Möglicherweise stellen Sie fest, dass Rechtsstreitigkeiten anhängig sind, an denen Sie möglicherweise nicht teilnehmen möchten, sollten Sie kaufen. Einige Eigentumswohnungsverbände wurden wegen unbezahlter HOA-Gebühren in die Insolvenz gezwungen. Wenn sie mit dem Erhalt der Gebühren in Verzug geraten, können Kreditgeber auch die Finanzierung der Anteile einstellen, was sich auf den Wiederverkaufswert auswirken könnte.
Überprüfen Sie die Finanzunterlagen auf Ausfälle und Rücklagen. Ein guter Verein sollte mindestens 25 % des Bruttoeinkommens für Notfälle und Reparaturen zurückhalten. Wenn ihnen das Geld ausgeht, können Sie von einer Bewertung betroffen sein. Informieren Sie sich auch über die aktuellen Steuerbescheide. Wenn der Verkaufspreis Ihrer Eigentumswohnung niedrig ist, aber die Steuerbescheide hoch sind, müssen Sie möglicherweise mit einer höheren Steuerrechnung rechnen, als Sie erwartet hatten. Achten Sie darauf, dass die Steuern dem wahren Wert der Immobilie entsprechen.
Die Quintessenz
Sorgfaltspflicht erfüllen und überprüfen Sie die HOA, CC&Rs und alle Steuer- und Versicherungssituationen.
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie einen Immobilienmakler und einen Kreditsachbearbeiter mit viel Erfahrung im Verkauf von Eigentumswohnungen suchen, da die Probleme bei einem solchen Kauf nicht so einfach sind wie bei einem traditionellen Einfamilienhaus.