In Grundsteuerpfandrechte investieren
Eine Anlagenische, die von Anlegern oft übersehen wird, sind Grundsteuerpfandrechte. Die zunehmende Volatilität des Aktienmarktes in Kombination mit den immer noch historisch niedrigen Zinsen veranlasst viele Anleger, diese Art von Alternative zu suchen, um eine angemessene Rendite zu erzielen. In einigen Fällen kann diese einzigartige Gelegenheit sachkundigen Anlegern hervorragende Renditen bieten.
Eigentumspfandrechte können auch ein erhebliches Risiko bergen, was bedeutet, dass Anfänger die Regeln und möglichen Fallstricke verstehen müssen, die mit dieser Art von Vermögenswerten verbunden sind. Dieser Artikel befasst sich mit Steuerpfandrechten, wie Sie in sie investieren können und welche Nachteile diese Art von Anlageinstrument hat.
Die zentralen Thesen
- Ein Steuerpfandrecht ist ein Anspruch der Regierung auf eine Immobilie, wenn der Eigentümer die Grundsteuern nicht zahlt.
- Pfandrechte werden bei Auktionen verkauft, die manchmal Bieterkriege beinhalten.
- Wenn Sie eine Zwangsvollstreckung vornehmen müssen, können andere Pfandrechte gegen das Eigentum bestehen, die Sie daran hindern, in Besitz zu nehmen.
- Wenn Sie die Immobilie erhalten, kann es zu unvorhergesehenen Ausgaben wie Reparaturen oder sogar zur Räumung der aktuellen Bewohner kommen.
- Sie können auch in Immobilienfonds investieren.
Was ist ein Steuerpfandrecht?
Ein Steuerpfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen das Eigentum einer natürlichen oder geschäftlichen Person, die der Regierung geschuldete Steuern nicht zahlt. Wenn beispielsweise ein Grundbesitzer oder Hausbesitzer die Steuern auf sein Grundstück nicht zahlt, ist die Stadt oder der Landkreis, in dem sich das Grundstück befindet, befugt, ein Pfandrecht an dem Grundstück zu erteilen. Das Pfandrecht stellt einen Rechtsanspruch gegen die Immobilie für den nicht bezahlten Betrag dar, der geschuldet wird. Eigentum, das mit einem Pfandrecht verbunden ist, kann nicht verkauft oder refinanziert werden, bis die Steuern bezahlt und das Pfandrecht aufgehoben ist.
Wenn ein Pfandrecht ausgestellt wird, wird von der Gemeinde eine Bescheinigung über das Steuerpfandrecht erstellt, die den geschuldeten Betrag des Grundstücks zuzüglich fälliger Zinsen oder Strafen widerspiegelt. Diese Zertifikate werden dann an den höchstbietenden Anleger versteigert. Anleger können Steuerpfandrechte für nur wenige hundert Dollar erwerben, wenn es sich um eine sehr kleine Immobilie handelt. Die meisten kosten jedoch viel mehr.
Investoren können Grundsteuerpfandrechte von einer Gemeinde erwerben, so dass sie als neuer Pfandgläubiger Zahlungen mit Zinsen vom Immobilieneigentümer einziehen können. In einigen Fällen können sie das Eigentum ausschließen und erwerben.
Steuerpfandrechte nach Zahlen
Im Jahr 2017 wurden laut Brad Westover, Executive Director der National Tax Lien Association (NTLA), rund 14 Milliarden US-Dollar an Grundsteuern nicht gezahlt. Etwa ein Drittel dieser Grundpfandrechte wird anschließend an private Investoren veräußert. Kommunalverwaltungen profitieren von privaten Verkäufen, weil sie die geschuldeten Beträge für das betreffende Grundstück sofort zurückbekommen. Dreißig Staaten verkaufen Steuerpfandbriefe, sagt Westover.
Im Bundesstaat Florida sanken die unbezahlten Grundsteuern von 1,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2008 auf 740 Millionen US-Dollar im Jahr 2018, „fast die Hälfte des Höchststandes“, und dieser Rückgang der Verfügbarkeit von Grundpfandrechten für Investoren ist wahrscheinlich ein nationaler Trend.„[Wenn es] eine gesunde Wirtschaft gibt, macht es Sinn, dass mehr Menschen ihre Grundsteuer zahlen“, sagt er.
Eine 2012 vom National Consumer Law Center (NCLC) veröffentlichte Studie zu Amerikas „Other Foreclosure Crisis“ ergab, dass zusammen mit den Hypothekenausfällen und Arbeitslosenquoten die Grundsteuerausfälle während der Großen Rezession in die Höhe schossen. Laut der Studie ergab die Studie, dass die Bezirks- und Kommunalverwaltungen in den USA jährlich schätzungsweise 15 Milliarden US-Dollar an Grundsteuern nicht einziehen.
Wie kann ich in Steuerpfandrechte investieren?
Anleger können Grundsteuerpfandrechte auf die gleiche Weise erwerben, wie tatsächliche Immobilien auf Auktionen gekauft und verkauft werden können. Die Auktionen finden physisch oder online statt, und die Anleger können entweder auf den Zinssatz des Pfandrechtes bieten oder eine Prämie erhöhen, die sie dafür zahlen. Das Pfandrecht wird dem Anleger zugesprochen, der den niedrigsten Zinssatz akzeptiert oder den höchsten Aufschlag zahlt. Käufer geraten oft in Bietergefechte um eine bestimmte Immobilie, was die Rendite des gewinnenden Käufers senkt.
Käufer von Immobilien mit Steuerpfandrecht müssen sich der Reparaturkosten sowie aller anderen versteckten Kosten bewusst sein, die sie möglicherweise zahlen müssen, wenn sie das Eigentum an der Immobilie übernehmen. Die Eigentümer dieser Immobilien müssen sich möglicherweise mit unangenehmen Aufgaben befassen, wie z. B. der Räumung der aktuellen Bewohner, die möglicherweise die teure Hilfe eines Hausverwalters oder eines Anwalts erfordert.
Jeder, der ein Steuerpfandrecht erwerben möchte, sollte sich zunächst für die Art der Immobilie entscheiden, für die er ein Pfandrecht halten möchte – Wohn, Gewerbe, unbebautes Land oder Immobilien mit Verbesserungen. Sie können sich dann an das Büro ihres Stadt- oder Bezirksschatzmeisters wenden, um herauszufinden, wann, wo und wie die nächste Auktion stattfinden wird. Der Schatzmeister kann dem Investor mitteilen, wo er eine Liste der Grundpfandrechte erhält, die versteigert werden sollen, sowie die Regeln für die Durchführung des Verkaufs. In diesen Regeln werden alle Voraussetzungen für die Vorregistrierung, akzeptierte Zahlungsmethoden und andere relevante Details beschrieben.
Tipps für Käufer von Steuerpfandrechten
Käufer müssen auch ihre Due Diligence in Bezug auf verfügbare Immobilien durchführen. In einigen Fällen kann der aktuelle Wert der Immobilie geringer sein als die Höhe des Pfandrechts. Die NTLA empfiehlt, den Nennbetrag des rückständigen Steuerpfandrechts durch den Marktwert der Immobilie zu teilen. Liegt die Quote über 4%, sollten sich potenzielle Käufer von dieser Immobilie fernhalten. Darüber hinaus können auch andere Pfandrechte an der Immobilie bestehen, die den Bieter daran hindern, das Eigentum zu übernehmen.
Jeder Immobilie in einem bestimmten Landkreis mit einem Steuerpfandrecht wird innerhalb der jeweiligen Parzelle eine Nummer zugewiesen. Käufer können diese Pfandrechte anhand der Nummer suchen, um Informationen über sie vom Landkreis zu erhalten, was oft online erfolgen kann. Zu jeder Nummer hat der Landkreis die Adresse des Grundstücks, den Namen des Eigentümers, den geschätzten Wert des Grundstücks, die rechtliche Beschreibung und eine Aufschlüsselung des Zustands des Grundstücks und der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude.
Investieren Sie nicht in Steuerpfandrechte in der Erwartung, dass Sie daraus eine Immobilie bekommen;etwa 98% der Hausbesitzer lösen die Immobilie zurück, bevor das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt.
So profitieren Sie von einem Pfandrecht
Anleger, die daran interessiert sind, Anlagemöglichkeiten mit Steuerpfandrechten ausfindig zu machen, sollten sich an ihren örtlichen Finanzamt wenden, der für die Erhebung der Grundsteuer zuständig ist. Derzeit gibt es 2.500 Städte, Gemeinden oder Landkreise, die öffentliche Steuerschulden verkaufen.
Zwar sieht nicht jeder Staat den öffentlichen Verkauf säumiger Grundsteuern vor, aber wenn der Staat die öffentliche Versteigerung der unbezahlten Grundsteuergesetze zulässt, sollten Anleger bestimmen können, wann und wo diese Steuern zur öffentlichen Überprüfung veröffentlicht werden. Der Verkauf von Grundsteuern muss für einen bestimmten Zeitraum vor dem Verkauf ausgeschrieben werden. Typischerweise enthalten die Anzeigen den Eigentümer der Immobilie, die rechtliche Beschreibung und die Höhe der zu verkaufenden rückständigen Steuern.
Anleger, die Grundsteuerpfandrechte erwerben, müssen in der Regel sofort den vollen Betrag des Pfandrechts an die ausstellende Gemeinde zurückzahlen. In allen Staaten außer zwei kassiert der Emittent des Steuerpfandrechts den Kapitalbetrag, die Zinsen und alle Strafen;zahlt den Inhaber des Grundpfandrechtszertifikats und holt das Grundpfandrechtszertifikat ab, wenn es nicht hinterlegt ist. Der Grundstückseigentümer muss dem Investor das gesamte Pfandrecht zuzüglich Zinsen zurückzahlen, die von Staat zu Staat unterschiedlich sind, aber typischerweise zwischen 10 und 12 % liegen. Wenn der Anleger für das Pfandrecht eine Prämie bezahlt hat, kann diese in einigen Fällen zu dem zurückgezahlten Betrag hinzugerechnet werden.
Der Tilgungsplan dauert in der Regel zwischen sechs Monaten und drei Jahren. In den meisten Fällen kann der Eigentümer das Pfandrecht vollständig bezahlen. Kann der Eigentümer das Pfandrecht nicht fristgerecht begleichen, hat der Investor die Vollmacht zur Zwangsvollstreckung des Grundstücks, wie es die Gemeinde getan hätte, obwohl dies sehr selten vorkommt.
Passiv investieren durch einen institutionellen Anleger
Investitionen mit Steuerpfandrechten erfordern ein erhebliches Maß an Recherche und Sorgfalt, daher kann es sich lohnen, passiv über einen institutionellen Anleger zu investieren, der Mitglied der NTLA ist. Ungefähr 80% der Bescheinigungen über das Steuerpfandrecht werden an NTLA-Mitglieder verkauft.
Wenn Sie Mitglied der NTLA werden möchten, kostet dies 500 US-Dollar pro Jahr (für Anleger mit weniger als 1 Million US-Dollar). Für institutionelle Anleger liegen die Mitgliedsbeiträge je nach Größe ihres Anlageportfolios zwischen 2.000 und 10.000 US-Dollar. Institutionelle Anleger können Renditen zwischen 4% und 9% pro Jahr erzielen. Die NTLA kann dazu beitragen, interessierte Anleger, die Mitglied der NTLA werden, mit institutionellen Anlegern zusammenzubringen, die sich auf Investitionen mit Steuerpfandrechten konzentrieren.
Nachteile der Investition in Grundsteuerpfandrechte
Obwohl Grundsteuerpfandrechte zu erheblichen Zinssätzen führen können, müssen Anleger ihre Hausaufgaben machen, bevor sie in diese Arena einsteigen. Steuerpfandrechte sind im Allgemeinen für unerfahrene Anleger oder solche mit wenig Erfahrung oder Kenntnissen im Immobilienbereich ungeeignet.
Anlegern wird empfohlen, keine Pfandrechte für Immobilien mit Umweltschäden zu erwerben, beispielsweise bei einer Tankstelle, die gefährliches Material deponiert hat.
Vernachlässigte Eigenschaften
Anleger müssen sich auch mit dem tatsächlichen Grundstück vertraut machen, auf das das Pfandrecht gelegt wurde. Dies kann ihnen helfen sicherzustellen, dass sie das Geld tatsächlich vom Eigentümer abholen können. Eine heruntergekommene Immobilie im Herzen eines Slumviertels ist wahrscheinlich kein guter Kauf, unabhängig vom versprochenen Zinssatz. Der Grundstückseigentümer kann oder will die geschuldete Steuer nicht zahlen. Auch Grundstücke mit jeglicher Art von Umweltschäden, beispielsweise durch dort abgelagerte Chemikalien oder Gefahrstoffe, sind grundsätzlich unerwünscht.
Keine passive Investition
Pfandgläubiger müssen wissen, was ihre Verantwortlichkeiten sind, nachdem sie ihre Zertifikate erhalten haben. In der Regel müssen sie den Immobilieneigentümer innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich über ihren Kauf informieren. Außerdem müssen sie in der Regel gegen Ende der Rücknahmefrist ein zweites Mahnschreiben an sie senden, wenn die Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig erfolgt ist.
Steuerpfandrechte können verfallen
Steuerpfandrechte sind keine ewigen Instrumente. Viele haben ein Ablaufdatum nach dem Ende der Einlösefrist. Nach Ablauf des Pfandrechts ist der Pfandgläubiger nicht mehr in der Lage, ausstehende Beträge einzuziehen. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann der Pfandgläubiger andere Pfandrechte an dem Eigentum entdecken, die die Erlangung des Eigentums unmöglich machen können.
Wettbewerb
Viele kommerzielle Institutionen wie Banken und Hedgefonds interessieren sich für Grundpfandrechte. Dadurch konnten sie die Konkurrenz überbieten und die Erträge senken. Dies hat es einzelnen Anlegern erschwert, gewinnbringende Pfandrechte zu finden, und einige haben in der Folge aufgegeben. Es gibt jedoch inzwischen auch einige Fonds, die in Pfandrechte investieren, und dies kann für einen unerfahrenen Anleger eine gute Möglichkeit sein, mit einem geringeren Risiko in diese Arena einzusteigen.
Häufig gestellte Fragen zum Steuerpfandrecht
Was bedeutet es, wenn Sie ein Steuerpfandrecht haben?
Wenn Sie ein Steuerpfandrecht haben, bedeutet dies, dass die Regierung einen Rechtsanspruch gegen Ihr Eigentum erhoben hat, weil Sie eine Steuerschuld nicht oder nicht bezahlt haben. Im Falle eines Grundsteuerpfandrechts haben Sie die Grundsteuer, die Sie der Stadt oder dem Landkreis, in dem sich Ihre Immobilie befindet, geschuldet haben, entweder nicht oder nicht bezahlt. In diesem Fall ist Ihre Stadt oder Ihr Landkreis befugt, ein Pfandrecht auf das Grundstück zu legen.
Wie funktioniert ein Steuerpfandrechtverkauf?
Neunundzwanzig Staaten sowie Washington, DC, die Jungferninseln und Puerto Rico erlauben den Verkauf von Steuerpfandrechten. Jeder Staat verwendet einen etwas anderen Prozess, um seine Verkäufe von Steuerpfandrechten durchzuführen.
Nachdem ein Immobilienbesitzer seine Steuern nicht bezahlt hat, gibt es in der Regel eine Wartezeit. Einige Staaten warten einige Monate, andere einige Jahre, bevor ein Steuereintreiber eingreift. Danach werden die unbezahlten Steuern bei einem Steuerpfandverkauf versteigert. Dies kann online oder an einem physischen Ort geschehen. Manchmal ist es der Höchstbietende, der das Pfandrecht an der Immobilie erhält. Bei anderen Auktionen wird der Anleger, der den niedrigsten Zinssatz akzeptiert, mit dem Pfandrecht ausgezeichnet. Steuereintreiber verwenden das Geld, das sie. bei der Auktion verdienen, um nicht gezahlte Steuern auszugleichen. Sobald das Pfandrecht an den Investor übertragen wurde, schuldet der Hausbesitzer ihm seine unbezahlten Grundsteuern zuzüglich Zinsen (sonst droht ihm die Zwangsvollstreckung seines Eigentums).
Wo finde ich Steuerpfandrechte zum Verkauf?
Sie können den Steuereintreiber Ihres Landkreises direkt anrufen, um sich über das Verfahren zum Kauf von Steuerpfandrechten zu informieren. Einige Landkreise werden das Verfahren auch auf ihrer Website bekannt machen und Anweisungen zur Registrierung als Bieter bereitstellen.
Wenn Landkreise Auktionen auf ihren Websites auflisten, geben sie auch Informationen über die zur Versteigerung angebotenen Immobilien, den Zeitpunkt der Versteigerung und das Mindestgebot an. Anhand dieser Liste können Sie anhand der Lage, des Objekttyps, der Größe und des Mindestgebots feststellen, ob es Immobilien gibt, an denen Sie interessiert sind.
Was passiert mit einer Hypothek bei einem Steuerpfandrechtverkauf?
Beim Verkauf verbleibt ein Pfandrecht an der Immobilie. Das Pfandrecht verbleibt jedoch auf der Bonitätsauskunft des Vorbesitzers.
Zwangsvollstreckungen aus Grundsteuerpfandrechten treten auf, wenn Regierungen Grundstücke in ihren Gerichtsbarkeiten für die ihnen geschuldeten säumigen Grundsteuern abschotten. Grundsteuerpfandrechte sind anderen Pfandrechten überlegen, so dass ihre Zwangsvollstreckung andere Pfandrechte beseitigt, einschließlich eines Hypothekenpfandrechts. Eigenheimbesitzer mit überfälligen Steuern haben in der Regel auch ausstehende Hypothekenschulden. Wenn Sie nach dem Kauf einer steuerbegünstigten Immobilie feststellen, dass darauf ein Hypothekenpfandrecht besteht, sollte diese von dem Landkreis, in dem Sie sie gekauft haben, aufgehoben werden. Der Landkreis wird das Pfandrecht auf der Grundlage der Abschlussdokumente des Steuerverkaufs erfüllen. Für den Fall, dass dies nicht funktioniert, können Sie sich auch an den Pfandgläubiger wenden, um es entfernen zu lassen.
In jedem Bundesstaat gibt es nach dem Verkauf eines Steuerpfandrechts eine Rückzahlungsfrist (obwohl die Dauer je nach Bundesstaat unterschiedlich ist), in der der Eigentümer der Immobilie versuchen kann, sein Eigentum durch Zahlung der säumigen Grundsteuern einzulösen. Selbst wenn der Eigentümer seine Grundsteuern zahlt, kann der Hypothekeninhaber jedoch, wenn er während dieser Zeit seine Hypothekenzahlungen nicht leistet, das Haus zwangsvollstrecken.
Sind IRS Tax Liens Public Record?
Wenn ein Rechtsanspruch gegen Ihr Eigentum erhoben wird, um eine Steuerschuld zu begleichen, reicht der IRS eine Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht ein. Dies ist ein öffentliches Dokument und dient als Warnung für andere Gläubiger, dass der IRS eine gesicherte Forderung gegen Ihr Vermögen geltend macht. Kreditauskunfteien können die Mitteilung finden und in Ihre Kreditauskunft aufnehmen.
Die Quintessenz
Grundsteuerpfandrechte können für erfahrene Anleger, die mit dem Immobilienmarkt vertraut sind, eine praktikable Anlagealternative sein. Wer weiß, was er tut und sich die Zeit nimmt, die Immobilien zu recherchieren, auf die er Pfandrechte kauft, kann im Laufe der Zeit erhebliche Gewinne erzielen. Die potenziellen Risiken machen diese Arena jedoch für unerfahrene Anleger ungeeignet.
Ohne die richtige Recherche und das Verständnis des Immobilienmarktes könnte ein Investor leicht mit einer Immobilie enden, die vom Eigentümer nicht zurückgezahlt wird (in der Form, dass er seine Steuern mit Zinsen an Sie zahlt) und die keinen Wert hat. Diese geringwertige Immobilie wird dann letztendlich Eigentum des Investors.
Für diejenigen, die in Immobilien investieren möchten, ist der Kauf von Steuerpfandrechten nur eine Option. Der Kauf eines Eigenheims im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder der Kauf eines Eigenheims bei einer Auktion können ebenfalls wertvolle Investitionsmöglichkeiten sein. Wenn Sie weiterhin an Grundsteuerpfandrechten interessiert sind, empfiehlt es sich, Ihren Immobilienmakler oder Finanzberater zu konsultieren.