Investition in Grundsteuerpfandrechte
Eine Anlagennische, die von Anlegern häufig übersehen wird, sind Grundsteuerpfandrechte. Die zunehmende Volatilität des Aktienmarktes in Verbindung mit den historisch immer noch niedrigen Zinssätzen hat viele Anleger dazu veranlasst, diese Art von alternativen Wegen zu suchen, um eine angemessene Rendite zu erzielen. In einigen Fällen kann diese einmalige Gelegenheit sachkundigen Anlegern hervorragende Renditen bieten.
Grundpfandrechte können auch ein erhebliches Risiko bergen, was bedeutet, dass unerfahrene Käufer die Regeln und potenziellen Fallstricke verstehen müssen, die mit dieser Art von Vermögenswerten verbunden sind. In diesem Artikel werden Steuerpfandrechte, die Art und Weise, wie Sie in sie investieren können, und die Nachteile dieser Art von Anlageinstrument erläutert.
Die zentralen Thesen
- Ein Steuerpfandrecht ist ein Anspruch, den die Regierung auf eine Immobilie erhebt, wenn der Eigentümer die Grundsteuern nicht bezahlt.
- Grundpfandrechte werden auf Auktionen verkauft, bei denen es manchmal um Bieterkriege geht.
- Wenn Sie eine Abschottung benötigen, gibt es möglicherweise andere Grundpfandrechte gegen das Eigentum, die Sie davon abhalten, Besitz zu ergreifen.
- Wenn Sie die Immobilie erhalten, kann es zu unvorhergesehenen Kosten wie Reparaturen oder sogar zur Räumung der derzeitigen Bewohner kommen.
- Sie können auch in Grundpfandrechte investieren.
Was ist ein Steuerpfandrecht?
Ein Steuerpfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen das Eigentum einer Person oder eines Unternehmens, das bzw. das keine der Regierung geschuldeten Steuern zahlt. Wenn beispielsweise ein Grundbesitzer oder Hausbesitzer die Steuern auf sein Grundstück nicht zahlt, hat die Stadt oder der Landkreis, in dem sich das Grundstück befindet, die Befugnis, ein Pfandrecht an dem Grundstück zu erheben. Das Pfandrecht gilt als Rechtsanspruch gegen das Eigentum für den nicht bezahlten Betrag, der geschuldet wird. Immobilien mit einem damit verbundenen Pfandrecht können erst verkauft oder refinanziert werden, wenn die Steuern gezahlt und das Pfandrecht entfernt wurde.
Wenn ein Pfandrecht ausgestellt wird, erstellt die Gemeinde eine Steuerpfandrechtsbescheinigung, die den auf dem Grundstück geschuldeten Betrag zuzüglich etwaiger Zinsen oder Strafen widerspiegelt. Diese Zertifikate werden dann an den Investor mit dem höchsten Gebot versteigert. Investoren können Steuerpfandrechte für nur ein paar hundert Dollar erwerben, wenn es sich um eine sehr kleine Immobilie handelt. Die Mehrheit kostet jedoch viel mehr.
Investoren können Grundsteuerpfandrechte von einer Gemeinde erwerben, so dass sie als neuer Pfandgläubiger Zahlungen mit Zinsen vom Immobilieneigentümer einziehen können. In einigen Fällen können sie das Eigentum ausschließen und erwerben.
Steuerpfandrechte nach Zahlen
Laut Brad Westover, Executive Director der National Tax Lien Association (NTLA), wurden im Jahr 2017 keine Grundsteuern in Höhe von rund 14 Milliarden US-Dollar gezahlt. Etwa ein Drittel dieser Grundpfandrechte wird anschließend an Privatinvestoren verkauft. Kommunalverwaltungen profitieren von privaten Verkäufen, weil sie die auf dem betreffenden Grundstück geschuldeten Gelder sofort zurückerhalten. Laut Westover verkaufen 30 Staaten Steuerbescheinigungen.
Im Bundesstaat Florida sanken die unbezahlten Grundsteuern von 1,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2008 auf 740 Millionen US-Dollar im Jahr 2018, „fast die Hälfte des Höchststandes“, und dieser Rückgang der Verfügbarkeit von Grundpfandrechten für Investoren ist wahrscheinlich ein nationaler Trend.“Wenn es eine gesunde Wirtschaft gibt, ist es sinnvoll, dass mehr Menschen ihre Grundsteuern zahlen“, sagt er.
Eine 2012 vom National Consumer Law Center (NCLC) veröffentlichte Studie über die „andere Zwangsvollstreckungskrise“ in Amerika ergab, dass neben den Zahlungsausfällen bei Eigenheimhypotheken und den Arbeitslosenquoten die Zahlungsrückstände bei Grundsteuern während der Großen Rezession in die Höhe geschossen sind. Laut der Studie ergab die Studie, dass die Regierungen von Landkreisen und Gemeinden in den USA jährlich keine geschätzten Grundsteuern in Höhe von 15 Milliarden US-Dollar erheben konnten.
Wie kann ich in Steuerpfandrechte investieren?
Investoren können Grundsteuerpfandrechte auf die gleiche Weise erwerben, wie tatsächliche Immobilien auf Auktionen gekauft und verkauft werden können. Die Auktionen finden in einem physischen Umfeld oder online statt, und Anleger können entweder auf den Zinssatz des Pfandrechts bieten oder eine Prämie bieten, die sie dafür zahlen. Der Anleger, der den niedrigsten Zinssatz akzeptiert oder die höchste Prämie zahlt, erhält das Pfandrecht. Käufer geraten häufig in Bieterkriege um eine bestimmte Immobilie, was die Rendite des gewinnenden Käufers senkt.
Käufer von Immobilien mit Steuerpfandrechten müssen die Reparaturkosten sowie alle anderen versteckten Kosten kennen, die sie möglicherweise zahlen müssen, wenn sie das Eigentum an der Immobilie übernehmen. Diejenigen, die diese Immobilien dann besitzen, müssen sich möglicherweise mit unangenehmen Aufgaben wie der Räumung der derzeitigen Bewohner befassen, die möglicherweise teure Unterstützung durch einen Immobilienverwalter oder einen Anwalt erfordern.
Jeder, der ein Steuerpfandrecht erwerben möchte, sollte sich zunächst für die Art der Immobilie entscheiden, für die er ein Pfandrecht halten möchte – Wohn, Gewerbe, unbebautes Land oder Immobilien mit Verbesserungen. Sie können sich dann an das Büro ihres Stadt- oder Bezirksschatzmeisters wenden, um herauszufinden, wann, wo und wie die nächste Auktion stattfinden wird. Das Büro des Schatzmeisters kann dem Investor mitteilen, wo er eine Liste der zur Versteigerung geplanten Grundpfandrechte sowie die Regeln für die Durchführung des Verkaufs erhalten soll. In diesen Regeln werden alle Anforderungen für die Vorregistrierung, akzeptierte Zahlungsmethoden und andere relevante Details beschrieben.
Tipps für Käufer von Steuerpfandrechten
Käufer müssen auch ihre Due Diligence für verfügbare Immobilien durchführen. In einigen Fällen kann der aktuelle Wert der Immobilie geringer sein als die Höhe des Pfandrechts. Die NTLA empfiehlt, den Nennbetrag des delinquenten Steuerpfandrechts durch den Marktwert der Immobilie zu dividieren. Wenn die Quote über 4% liegt, sollten sich potenzielle Käufer von dieser Immobilie fernhalten. Darüber hinaus können auch andere Grundpfandrechte an dem Grundstück bestehen, die den Bieter daran hindern, das Eigentum daran zu übernehmen.
Jedes Grundstück in einem bestimmten Landkreis mit einem Steuerpfandrecht erhält eine Nummer in seinem jeweiligen Grundstück. Käufer können diese Grundpfandrechte anhand ihrer Nummer suchen, um Informationen über sie vom Landkreis zu erhalten, was häufig online möglich ist. Für jede Nummer hat der Landkreis die Immobilienadresse, den Namen des Eigentümers, den geschätzten Wert der Immobilie, die rechtliche Beschreibung und eine Aufschlüsselung des Zustands der Immobilie sowie alle auf dem Gelände befindlichen Strukturen.
Investieren Sie nicht in Steuerpfandrechte mit der Erwartung, dass Sie eine Immobilie daraus erhalten. Etwa 98% der Hausbesitzer lösen die Immobilie ein, bevor der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt.
Wie man von einem Pfandrecht profitiert
Anleger, die an der Suche nach Investitionsmöglichkeiten für Steuerpfandrechte interessiert sind, sollten sich an ihren örtlichen Steuerbeamten wenden, der für die Erhebung von Grundsteuern verantwortlich ist. Derzeit gibt es 2.500 Gerichtsbarkeiten in Städten, Gemeinden oder Landkreisen, die öffentliche Steuerschulden verkaufen.
Während nicht jeder Staat den öffentlichen Verkauf von delinquenten Grundsteuern vorsieht, sollten Anleger in der Lage sein, zu bestimmen, wann und wo diese Steuern zur öffentlichen Überprüfung veröffentlicht werden, wenn der Staat die öffentliche Versteigerung der nicht bezahlten Grundsteuerrechnung zulässt. Grundsteuerverkäufe müssen für einen bestimmten Zeitraum vor dem Verkauf angekündigt werden. In der Regel werden in den Anzeigen der Eigentümer der Immobilie, die rechtliche Beschreibung und die Höhe der zu verkaufenden delinquenten Steuern aufgeführt.
Anleger, die Grundsteuerpfandrechte erwerben, müssen in der Regel den vollen Betrag des Pfandrechts unverzüglich an die ausstellende Gemeinde zurückzahlen. In allen bis auf zwei Staaten erhebt der Steuerpfandgeber den Kapitalbetrag, die Zinsen und etwaige Strafen.zahlt den Inhaber des Grundpfandrechtszertifikats und holt das Grundpfandrechtszertifikat ab, wenn es nicht hinterlegt ist. Der Eigentümer muss dem Investor den gesamten Betrag des Pfandrechts zuzüglich Zinsen zurückzahlen, der von Staat zu Staat unterschiedlich ist – in der Regel jedoch zwischen 10% und 12% liegt. Wenn der Anleger eine Prämie für das Pfandrecht gezahlt hat, kann diese zu dem Betrag addiert werden, der in einigen Fällen zurückgezahlt wird.
Der Rückzahlungsplan dauert in der Regel zwischen sechs Monaten und drei Jahren. In den meisten Fällen kann der Eigentümer das Pfandrecht vollständig bezahlen. Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht fristgerecht bezahlen kann, hat der Investor die Befugnis, das Grundstück genau wie die Gemeinde auszuschließen, obwohl dies sehr selten vorkommt.
Passiv durch einen institutionellen Investor investieren
Das Investieren in Steuerpfandrechte erfordert ein hohes Maß an Recherche und Due Diligence. Es kann sich daher lohnen, eine passive Investition durch einen institutionellen Investor in Betracht zu ziehen, der Mitglied der NTLA ist. Ungefähr 80% der Steuerbescheinigungen werden an NTLA-Mitglieder verkauft.
Wenn Sie Mitglied der NTLA werden möchten, kostet dies 500 USD pro Jahr (für Anleger mit weniger als 1 Million USD). Für institutionelle Anleger liegen die Mitgliedsbeiträge je nach Größe ihres Anlageportfolios zwischen 2.000 und 10.000 US-Dollar. Institutionelle Anleger können Renditen zwischen 4% und 9% pro Jahr erzielen. Die NTLA kann dazu beitragen, interessierte Anleger, die Mitglieder der NTLA werden, mit institutionellen Anlegern zusammenzubringen, die sich auf das Investieren in Steuerpfandrechte konzentrieren.
Nachteile der Investition in Grundsteuerpfandrechte
Obwohl Grundsteuerpfandrechte zu erheblichen Zinssätzen führen können, müssen Anleger ihre Hausaufgaben machen, bevor sie in diese Arena eintauchen können. Steuerpfandrechte sind im Allgemeinen für Anfänger oder diejenigen, die wenig Erfahrung mit oder Kenntnisse über Immobilien haben, ungeeignet.
Den Anlegern wird empfohlen, keine Grundpfandrechte für Immobilien mit Umweltschäden zu erwerben, z. B. für Grundstücke, an denen eine Tankstelle gefährliches Material entsorgt hat.
Vernachlässigte Eigenschaften
Anleger müssen sich auch mit der tatsächlichen Immobilie vertraut machen, auf die das Pfandrecht gestellt wurde. Dies kann ihnen helfen, sicherzustellen, dass sie das Geld tatsächlich vom Eigentümer abholen können. Eine heruntergekommene Immobilie im Herzen eines Slumviertels ist wahrscheinlich kein guter Kauf, unabhängig vom versprochenen Zinssatz. Der Eigentümer der Immobilie ist möglicherweise nicht in der Lage oder nicht bereit, die geschuldete Steuer zu zahlen. Eigenschaften mit jeglicher Art von Umweltschäden, wie z. B. durch dort abgelagerte Chemikalien oder gefährliche Materialien, sind im Allgemeinen ebenfalls unerwünscht.
Keine passive Investition
Pfandgläubiger müssen wissen, welche Aufgaben sie haben, nachdem sie ihre Zertifikate erhalten haben. In der Regel müssen sie den Eigentümer innerhalb einer festgelegten Frist schriftlich über ihren Kauf informieren. Sie müssen ihnen in der Regel gegen Ende der Rückzahlungsfrist ein zweites Benachrichtigungsschreiben zusenden, wenn die Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig erfolgt ist.
Steuerpfandrechte können verfallen
Steuerpfandrechte sind keine ewigen Instrumente. Viele haben ein Ablaufdatum nach dem Ende der Rücknahmefrist. Sobald das Pfandrecht abläuft, kann der Pfandgläubiger kein unbezahltes Guthaben mehr einziehen. Wenn die Immobilie in die Zwangsvollstreckung geht, kann der Pfandgläubiger andere Pfandrechte an der Immobilie entdecken, was es unmöglich machen kann, den Titel zu erhalten.
Wettbewerb
Viele kommerzielle Institutionen wie Banken und Hedgefonds haben sich für Grundpfandrechte interessiert. Infolgedessen konnten sie die Konkurrenz überbieten und die Renditen senken. Dies hat es für einzelne Anleger schwieriger gemacht, rentable Grundpfandrechte zu finden, und einige haben daraufhin aufgegeben. Es sind jedoch auch einige Fonds verfügbar, die in Grundpfandrechte investieren. Dies kann eine gute Möglichkeit für einen Anfänger sein, mit einem geringeren Risiko in diese Arena einzudringen.
FAQs zum Steuerpfandrecht
Was bedeutet es, wenn Sie ein Steuerpfandrecht haben?
Wenn Sie ein Steuerpfandrecht haben, bedeutet dies, dass die Regierung einen Rechtsanspruch gegen Ihr Eigentum geltend gemacht hat, weil Sie eine Steuerschuld vernachlässigt oder nicht bezahlt haben. Im Falle eines Grundsteuerpfandrechts haben Sie die Grundsteuern, die Sie der Stadt oder dem Landkreis, in dem sich Ihre Immobilie befindet, schulden, entweder vernachlässigt oder nicht bezahlt. In diesem Fall hat Ihre Stadt oder Ihr Landkreis die Befugnis, ein Pfandrecht an dem Grundstück zu erheben.
Wie funktioniert ein Steuerpfandrecht?
29 Bundesstaaten sowie Washington, DC, die Jungferninseln und Puerto Rico erlauben den Verkauf von Steuerpfandrechten. Jeder Staat wendet seine Steuerpfandrechte nach einem etwas anderen Verfahren an.
In der Regel gibt es eine Wartezeit, nachdem ein Eigentümer die Zahlung seiner Steuern versäumt hat. Einige Staaten warten einige Monate, während andere Staaten einige Jahre warten, bevor ein Steuereintreiber eingreift. Danach werden die nicht gezahlten Steuern bei einem Steuerpfandrecht versteigert. Dies kann online oder an einem physischen Ort geschehen. Manchmal ist es der Höchstbietende, der das Pfandrecht an der Immobilie erhält. Bei anderen Auktionen wird der Anleger, der den niedrigsten Zinssatz akzeptiert, mit dem Pfandrecht ausgezeichnet. Steuereintreiber verwenden das Geld, das sie. Verdienen Sie bei der Auktion, um nicht gezahlte Steuern zu kompensieren. Sobald das Pfandrecht auf den Investor übertragen wurde, schuldet der Hausbesitzer ihm seine nicht bezahlten Grundsteuern zuzüglich Zinsen (andernfalls droht ihm eine Zwangsvollstreckung seines Eigentums).
Wo finde ich Steuerpfandrechte zum Verkauf?
Sie können den Steuereintreiber Ihres Landkreises direkt anrufen, um herauszufinden, wie Sie Steuerpfandrechte erwerben können. Einige Bezirke werden den Prozess auch auf ihrer Website bewerben und Anweisungen zur Registrierung als Bieter bereitstellen.
Wenn Landkreise Auktionen auf ihren Websites auflisten, geben sie auch Informationen zu den zur Versteigerung stehenden Immobilien, zum Zeitpunkt der Versteigerung und zum Mindestgebot an. Mithilfe dieser Liste können Sie anhand des Standorts, des Eigenschaftstyps, der Größe und des Mindestgebots feststellen, ob Eigenschaften vorhanden sind, an denen Sie interessiert sind.
Was passiert mit einer Hypothek bei einem Steuerpfandrecht?
Ein Pfandrecht bleibt bei der Immobilie, wenn es verkauft wird. Das Pfandrecht verbleibt jedoch in der Kreditauskunft des Vorbesitzers.
Zwangsvollstreckungen von Grundsteuerpfandrechten treten auf, wenn Regierungen Immobilien in ihrem Hoheitsgebiet für die ihnen geschuldeten delinquenten Grundsteuern ausschließen. Grundsteuerpfandrechte sind anderen Pfandrechten überlegen, so dass durch ihre Zwangsvollstreckung andere Pfandrechte, einschließlich eines Hypothekenpfandrechts, beseitigt werden. Hausbesitzer mit delinquenten Steuern haben in der Regel auch ausstehende Hypothekenschulden. Wenn Sie nach dem Kauf einer steuerlich abgeschotteten Immobilie feststellen, dass ein Hypothekenpfandrecht besteht, sollte diese von dem Landkreis entfernt werden, in dem Sie sie gekauft haben. Der Landkreis wird das Pfandrecht auf der Grundlage der Abschlussdokumente zum Steuerverkauf entlasten. Falls dies nicht funktioniert, können Sie sich auch an den Pfandgläubiger wenden, um es entfernen zu lassen.
In jedem Staat gibt es nach dem Verkauf eines Steuerpfandrechts eine Rücknahmefrist (obwohl die Dauer je nach Staat unterschiedlich ist), in der der Eigentümer der Immobilie versuchen kann, seine Immobilie durch Zahlung seiner delinquenten Grundsteuern zurückzuzahlen. Selbst wenn der Eigentümer seine Grundsteuern zahlt und er während dieser Zeit keine Hypothekenzahlungen leistet, kann der Hypothekeninhaber das Haus ausschließen.
Sind IRS Tax Liens öffentlich?
Wenn ein Rechtsanspruch gegen Ihr Eigentum geltend gemacht wird, um eine Steuerschuld zu begleichen, wird der IRS eine Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht einreichen. Dies ist ein öffentliches Dokument und dient als Warnung für andere Gläubiger, dass der IRS einen gesicherten Anspruch gegen Ihr Vermögen geltend macht. Kreditauskunfteien finden den Hinweis möglicherweise und nehmen ihn in Ihre Kreditauskunft auf.
Das Fazit
Grundsteuerpfandrechte können für erfahrene Anleger, die mit dem Immobilienmarkt vertraut sind, eine rentable Anlagealternative sein. Diejenigen, die wissen, was sie tun, und sich die Zeit nehmen, die Immobilien zu untersuchen, für die sie Grundpfandrechte kaufen, können im Laufe der Zeit erhebliche Gewinne erzielen. Die potenziellen Risiken machen diese Arena jedoch für nicht anspruchsvolle Anleger ungeeignet.
Ohne die richtige Recherche und das richtige Verständnis des Immobilienmarktes könnte ein Investor leicht eine Immobilie erhalten, die vom Eigentümer nicht zurückgezahlt wird (in Form der Zahlung seiner Steuern an Sie mit Zinsen) und die keinen Wert hat. Diese minderwertige Immobilie wird dann letztendlich als Eigentum des Anlegers enden.
Für diejenigen, die in Immobilien investieren möchten, ist der Kauf von Steuerpfandrechten nur eine Option. Der Kauf eines Hauses in Zwangsvollstreckung oder der Kauf eines Hauses bei einer Auktion kann ebenfalls wertvolle Investitionsmöglichkeiten sein. Wenn Sie weiterhin an Grundsteuerpfandrechten interessiert sind, empfehlen wir Ihnen, Ihren Immobilienmakler oder Finanzberater zu konsultieren.